Mit Beschluss des Plenums vom 18.07.2011 fasste der Stadtrat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Anwandeweg“ (Nr. 7/6) und beauftragte die Verwaltung weiterhin, für die Überplanung des Gebiets erforderliche Fach- und Detailplanungen auf den Weg zu bringen.

Aufbauend auf den Ergebnissen der „Planungswerkstatt Nilkheim“, die in mehreren Workshops mit rund 70 Teilnehmern 15 Grundsätze zur Siedlungsentwicklung formuliert hat, und in enger Orientierung am Siegerentwurf des Büros Schellenberg + Bäumler Architekten GmbH aus Dresden, der aus dem nachfolgenden städtebaulichen Wettbewerb als erster Preisträger hervorgegangenen ist und durch den Stadtrat mit Beschluss vom Januar 2011 bestätigt wurde, wurden in der Zwischenzeit für das Bebauungsplanverfahren notwendige und begleitende Fach- und Detailplanungen sowie der Bebauungsplan-Vorentwurf erstellt.

Folgende Pläne und Gutachten liegen inzwischen vor:

Erst in der nächsten Stufe des Bebauungsplanverfahrens werden der Umweltbericht und die naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung erstellt, die sich jeweils detailliert auf die Inhalte des Bebauungsplan-Vorentwurfs beziehen.

Ebenfalls noch vertieft zu behandeln ist die Frage der zukünftigen Energie- und Wärmeversorgung des Gebiets; mit der Aschaffenburger Versorgungsgesellschaft AVG sind hierzu erste Gespräche geführt worden. Im weiteren Planungsverlauf zu verfeinern sind zudem die Entwässerungsplanung (z.B. Lage und Dimensionierung von Kanälen) und die Ausgestaltung der verkehrlichen Erschließung (z.B. Lage von Zufahrten, Bushaltestellen), die jeweiligen Ausführungsplanungen werden jedoch erst nach Fertigstellung des Bebauungsplans benötigt.

Konzeptionelle Bausteine und Inhalte des Bebauungsplan-Vorentwurfs:

Das Gesamtgebiet:

Städtebau und Freiraum:

Das Erscheinungsbild des 27ha großen Plangebiets (davon gut 1/3 im Eigentum der Stadt Aschaffenburg) ist im Bestand wesentlich geprägt von ausgedehnten Streuobstwiesen, die als ein gestalterisches Element auch im Neubaugebiet präsent bleiben: Entlang des für das Siedlungebiet heute und auch in Zukunft wichtigen „Mittleren Anwandewegs“ verbleibt bzw. entwickelt sich ein in seiner Breite variierender, aber zusammenhängend erlebbarer Freiraum mit Bestandsgehölzen, der sich über eine gestaltete Parkanlage mit integrierter zentraler Versickerungsfläche und Bolzplatz am neuen Teil des Geschwister-Scholl-Platzes bis zur Kleinen Schönbuschallee erstreckt. Die einzelnen Baugebiete sind durchsetzt von linien- bzw. punktförmigen Freiräumen (z.B. Quartiersplätzen).

Das erweiterte Stadtteilzentrum am Geschwister-Scholl-Platz und der neue Park bilden räumlich und funktional die Mitte Nilkheims. Ergänzende Nahversorgungs- und Wohnbauflächen, öffentliche, soziale und kulturelle Angebote, wie ein Kindergarten und bei Bedarf eine Schule, stärken und beleben die Mittelpunktsfunktion.

In den Planungsraum eingebettet und an den zentralen Freiraum angegliedert werden drei Wohnquartiere. Ein breites Angebot an unterschiedlichen Grundstücksgrößen und Haustypen wird bedarfsgerecht für alle Bevölkerungsgruppen und Wohnformen bereit gehalten.

Die Baugebiete können flexibel zeitlich und räumlich in Teilabschnitten entwickelt werden, insgesamt können im Plangebiet – je nach Wohnungsdichte – voraussichtlich ca. 750 Wohnungen entstehen, davon gut 300 im Geschosswohnungsbau.

Übergeordnete verkehrliche Erschließung:

Verkehrlich erschlossen wird das Plangebiet über ein abgestuftes Straßen- und Wegesystem: Die Haupterschließung erfolgt über den bestehenden Ahornweg, eine neue Verbindungsspange zum Stadtteilzentrum und über die neu geplante östliche Verlängerung der Jean-Stock-Straße. Diese Straßen sind in ihren Querschnitten jeweils für den Busverkehr und die Einordnung von Bushaltestellen geeignet und von Grün-/Parkstreifen sowie separaten Gehwegen gesäumt. Die innere, den Anliegern vorbehaltene Erschließung der Wohnquartiere erfolgt über schmalere verkehrsberuhigte Bereiche. Ein differenziertes Fuß- und Radwegenetz verbindet die Quartiere und die Freiräume untereinander und mit den angrenzenden Baugebieten und begünstigt die Zurücklegung von Wegen zu Fuß oder mit dem Fahrrad.

Nachhaltigkeit und schonender Umgang mit Ressourcen, Entwässerung, Solarisierung:

Integraler Bestandteil des Gesamtkonzeptes sind Elemente eines nachhaltigen und umweltschonenden Städtebaus. Dies spiegelt sich zunächst wider in der Auswahl, Ausrichtung und Anordnung der Baukörper unter Berücksichtigung solarer und energetischer Belange sowie in den Regelungen für einen möglichst umweltschonenden Wasserhaushalt. Von besonderer Bedeutung sind aber auch die Elemente flächensparenden Bauens durch Bereitstellung maßvoll verdichteter Wohnformen, sparsame Erschließungsanlagen und die Schaffung kurzer, attraktiver Wegebeziehungen zwecks Begünstigung alltäglicher Besorgungen ohne Kraftfahrzeug, ergänzt durch eine verbesserte Anbindung an den ÖPNV.

Die Entwässerung des Plangebiets soll im „Trennsystem“ erfolgen: Häusliches Schmutzwasser wird über einen Schmutzwasserkanal abgeführt, auf Straßen und überbauten Flächen anfallendes Niederschlagswasser wird nahezu vollumfänglich gesammelt und in einer großen zentralen sowie in drei kleineren dezentralen Flächen zur Versickerung gebracht; im Teilbaugebiet „Im Grünen Häuschen“ kann auf den versiegelten Flächen anfallendes Regenwasser unmittelbar auf den für diesen Zweck ausreichend großen Grundstücken selbst versickert werden.

Einer zentralen Versickerungsfläche, die durch Geländemodellierung und Landschaftsgestaltung in die Parkanlage eingepasst werden kann, wird der Vorzug vor einer dauerhaft wasserführenden Fläche („See“) gegeben: Die natürlichen Bodenbeschaffenheiten mit sehr guten Versickerungseigenschaften eignen sich nicht für die Anlage eines dauerhaft wasserführenden Sees; dieser müsste als technisches Bauwerk zum Untergrund hin künstlich abgedichtet werden und würde allein für die Errichtung einen sehr hohen technischen und finanziellen Aufwand verursachen - es ist bei einer sechsstelligen Größenordnung von den dreifachen Baukosten im Vergleich zu einer Versickerungsmulde auszugehen, die auch in Betrieb und Unterhalt deutlich besser zu handhaben ist. Das Element „Wasser“ kann trotzdem z.B. gestalterisch in Form eines Brunnens auf dem neuen Platz oder durch Anlage eines „Wasserspielplatzes“ im Park gezielt eingesetzt werden.

Die durch einen Gutachter erstellte ausführliche solare und energetische Analyse des Siegerentwurfs aus dem städtebaulichen Wettbewerb hat zum Ergebnis, dass im Plangebiet überwiegend gute bis sehr gute Voraussetzungen für Solarthermie (solarthermische Erwärmung des Brauchwassers) und für Photovoltaik vorliegen (mit einigen baukörperorientierten Einschränkungen im Teilgebiet „Im Grünen Häuschen“). Der theoretisch verfügbare passive Solargewinn wird durch die städtebauliche Konfiguration mit verdichtetem Bauen und die intensive Durchgrünung naturgemäß etwas eingeschränkt und somit gemindert. Die solaren „Verluste“ bewirken die gegenseitige Verschattung der Gebäude, sowie die Gebäudestellung insbesondere im Bereich des Familienheimgebiets „Im Grünen Häuschen“ und der Schattenwurf von Bäumen.

Wie schwierig und nur unter optimierender Abwägung eine energetische Optimierung eines Siedlungsgebietes ist, zeigt sich auch in der Frage der Errichtung von Gebäuden mit Passivhausstandard. Hier kommen in erster Linie alle (mindestens) viergeschossigen Gebäude (Stadtvillen und Geschosswohnungsbauten) in Betracht, nur mit Einschränkungen auch dreigeschossige Reihenhäuser im Teilgebiet „Mittlere Anwande“. Die übrigen Gebäudetypen eignen sich bedingt (nämlich mit teils deutlich erhöhten technischen und wirtschaftlichen Aufwendungen) für eine Passivhausbauweise.

Arten-, Natur- und Landschaftsschutz:

Immissionsschutz:

Die vier einzelnen Siedlungsabschnitte des Neubaugebiets:

Zentrum

Das bestehende Zentrum am Geschwister-Scholl-Platz wird Richtung Osten erweitert. Ein neu angelegter, kleinerer städtischer Platz ergänzt die bestehende Platzabfolge, weitet sich auf zum Stadtteilpark und wird so zum attraktiven Stadtraum mit einen weitläufigen Blick über den von Bestandsgehölzen und Neupflanzungen geprägten Park mit seinem Wiesengrund und den angrenzenden Neubaugebieten. Der neu angelegten Stadtplatz wird baulich gefasst von drei größeren Wohn- und Geschäftshäusern mit drei bis vier Geschossen, einer Vorhaltefläche für einen neuen Kindergarten und einem Solitärbau, der mit bis zu sechs Geschossen als bauliche Dominante das Zentrum Nilkheims und den Übergang zum Park markiert. Als „Mischgebiet“ ausgewiesen dienen die zum Platz orientierten Erdgeschosszonen einer gewerblichen, gastronomischen oder Dienstleistungsnutzung, im Übrigen ist die Schaffung von Wohnraum möglich. Wesentlicher Bestandteil einer geschäftlichen und gewerblichen Belebung des bestehenden Stadtteilzentrums ist die Ausweitung des bestehenden Supermarktes am Geschwister-Scholl-Platz zum „Vollsortimenter“ zwecks Bündelung der Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil. Die durch Teilüberbauung entfallenden Stellplätze sowie zusätzlicher Stellplatzbedarf können auf einem neu anzulegenden Parkplatz östlich der Martin-Luther-Straße untergebracht werden. Erschlossen wird das Zentrum direkt über eine neue, vom Ahornweg abzweigende Erschließungsspange, die auf die Martin-Luther-Straße trifft. Rüsterweg und Martin-Luther-Straße verlieren an Bedeutung für die Erreichbarkeit des Zentrums und werden in ihrer verkehrlichen Funktion der neuen Verbindungsspange klar untergeordnet. Die Bushaltestelle am Geschwister-Scholl-Platz bleibt an ihrem Platz und liegt zukünftig in der Mitte des Nilkheimer Zentrums.

Mittlere Anwande

Im Quartier „Mittlere Anwande“ zweigen die verkehrsberuhigten Erschließungsstraßen rechtwinklig vom Ahornweg ab und erzeugen ein linienhaftes Bebauungsmuster, das an die langgestreckten, schmalen Parzellen des Gebiets erinnert. Die durch den motorisierten Verkehr benutzbaren Anliegerstraßen werden als Mischverkehrsflächen mit seitlichem Park- / Grünstreifen ausgestaltet und enden als Stichstraße mit Wendemöglichkeit um einen begrünten Anger. Sie sind untereinander netzartig durch schmalere Querspangen verknüpft, bleiben ausschließlich auf das Quartier beschränkt und haben daher keinerlei Attraktivität für irgendwelchen gebietsfremden Verkehr. Gebietsübergreifend geplant hingegen sind die separaten Fuß- und Radwege, die vielfältige, kurze und aufgrund ihrer Verknüpfung mit den Freiflächen auch angenehme Wegebeziehungen eröffnen.

Die städtebauliche Ausformulierung der Quartiersränder variiert entsprechend der jeweiligen Situation: Der erhöhten Lärmimmission entlang des Ahornweges wird durch geschlossene Hausgruppen aus Gartenhofhäusern Rechnung getragen. Zum Mittleren Anwanderweg verzahnt sich das Quartier intensiv mit den kulturlandschaftlich geprägten Freiflächen. Eine Bebauung mit „Stadtvillen“ bildet einen repräsentativen Rand zur „Parkseite“ im Westen und zum Freiraum am östlichen Quartiersrand aus.

Insgesamt dominiert der niedergeschossige Wohnungsbau mit einem breiten Mix an verdichteten Einfamilienhaustypen, bestehend aus vornehmlich zweigeschossigen Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern, Gartenhofhäusern und Sonderformen auf überwiegend kleineren Grundstücken zwischen 180qm und maximal 500qm. Der westliche und östliche Rand des Quartiers wird prägnant gesäumt von maximal viergeschossigen Stadtvillen auf bis zu 900qm großen Grundstücken. Die vorgegebenen überbaubaren Flächen sind so zugeschnitten, dass für die individuelle Platzierung der Gebäude genügend Bewegungsspielraum bleibt, ohne die aus der gewünschten Verdichtung resultierenden verringerten Gebäudeabstände zu eng zu wählen. Die Verdichtung in einzelnen Teilbaugebieten erreicht eine Geschossflächenzahl von maximal 1,2.

Bei aller Vielfalt der unterschiedlichen Gebäudetypen wird eine gestalterische „Klammer“ durch einheitlich flache oder flach geneigte Dächer erreicht, die wahlweise der Begrünung oder der Aufbringung von Solarkollektoren dienen können.

Durchbrochen und grünordnerisch gegliedert wird der Siedlungskörper von unterschiedlich dimensionierten öffentlichen Quartiersplätzen, die die neuen Bewohner mit Erholungs- und Spielflächen versorgen und an die vorhandenen und geplanten Strukturen des grünen Netzes im Planungsgebiet anknüpfen; der vorhandene Gehölzbestand soll auf diesen Flächen soweit wie möglich erhalten und ergänzt werden. Weiteres grünordnerisches Merkmal des Quartiers sind die öffentlichen „grünen Fugen“, die das Quartier kapillarartig durchziehen, den Reihenhausgrundstücken eine rückwärtige Gartenerschließung ermöglichen und unter ökologischen Aspekten zur Verbesserung des Mikroklimas im Planungsgebiet beitragen.

Die erforderlichen Parkplätze für die Anwohner werden weitestgehend auf den jeweiligen Parzellen, bei Reihenhäusern anteilig im Haus und bei den Stadtvillen in Tiefgaragen untergebracht. Für verdichtete Gebäudetypologien, also zum Beispiel im Bereich der Gartenhofhäuser und Reihenhäuser, sind ergänzend private Sammelparkierungen vorgesehen. Öffentliche Stellplätze, z.B. für Besucher, werden in straßenbegleitenden Park- / Grünstreifen und ergänzend an zwei Quartiersplätzen angeboten.

Büschelschesäcker

Das Quartier „Büschelschesäcker“ schirmt das Neubaugebiet am nordöstlichen Rand vom benachbarten Gewerbegebiet durch weitgehend geschlossene Gebäudeformen ab. Die Haupterschließung erfolgt über den Ahornweg, der in seinem bisherigen Ausbauquerschnitt an einem neuen öffentlichen Quartiersplatz endet. Hier endet auch die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr in westlicher Richtung - die verkehrliche Verbindung bis zur verlängerten Jean-Stock-Straße ist lediglich für den öffentlichen Nahverkehr und für Fußgänger und Radfahrer möglich und wird über eine gestalterisch und funktional auszubildende „Busschleuse“ gesteuert.

Die kompakte Bebauung, die sich aus jeweils um einen Hof gruppierten punktförmigen Stadtvillen und großformatigen winkel- und segmentbogenförmigen Baukörpern mit flachen oder flach geneigten Dächern zusammensetzt, öffnet sich zum Grünraum und zu den südwestlich anschließenden Quartieren. Die Bebauung dient schwerpunktmäßig dem Etagenwohnen, wobei am Ahornweg in nächster Nähe zu den bestehenden Gewerbebetrieben ein Mischgebiet ausgewiesen wird, in dem insbesondere im Erdgeschoss, aber auch in oberen Etagen, nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen untergebracht werden können. An der Nordspitze des Quartiers wird für den Bedarfsfall eine Reservefläche für eine weitere Kindertagesstätte vorgehalten.

Im Inneren des Quartiers liegt der linear ausgebildete zentrale, verkehrsberuhigte Erschließungsbereich, der über eine Abfolge von Höfen mit Begrünung, Kinderspielmöglichkeiten, Stellplätzen und Rangier- oder Wendemöglichkeit rhythmisiert ist und ein Andienen der einzelnen Wohngebäude ermöglicht. Die gewerblich nutzbaren Anteile des Mischgebiets hingegen können von der Gebäudenordseite über eine separat anfahrbare private Parkplatzfläche oder direkt vom Ahornweg aus erschlossen werden – somit bleiben gewerblich bedingter Verkehr (Beschäftigte, Kunden) und der Anliegerverkehr der Bewohner räumlich und funktional weitestgehend getrennt. Die Parkierung für die Anwohner erfolgt auf den jeweiligen Parzellen möglichst vollständig in Tiefgaragen.

Die Gebäude erreichen bis zu vier Geschosse, an der südlichen Spitze des Quartiers akzentuiert ein maximal sechsgeschossiger Solitärbau den am stärksten verdichteten Teil des gesamten Neubaugebiets (Geschossflächenzahl bis 1,4) und markiert gleichzeitig den Zugang zum übergeordneten Freiraum, einer keilförmigen Grünfläche, in die neben Bestandsgehölzen und neuen Baumpflanzungen auch Fuß- und Radwege sowie eine Fläche zur Versickerung von Niederschlagswasser eingegliedert sind.

Im Grünen Häuschen

Das Quartier „Im grünen Häuschen“ entwickelt sich entlang der weitergeführten Jean-Stock-Straße, die mit beidseitig angelegten Fußwegen und ergänzt um einen einseitigen Grün- / Parkstreifen die Haupterschließung des Gebiets bildet. Es greift die lockere, spielerisch unregelmäßige städtebauliche Grundstruktur des westlich angrenzenden Siedlungsmusters auf, überwiegend erschlossen durch verkehrsberuhigte, unregelmäßig aufgeweitete angerartige Wohnstraßen und geprägt von großzügigen Hausgärten, die sich grünordnerisch mit dem zentralen Freiraum entlang des Mittleren Anwandeweges verzahnen.

„Im Grünen Häuschen“ ist das am wenigsten dicht bebaute Teilbaugebiet und erreicht bei bis zu zweigeschossiger Bauweise und Grundstücksgrößen zwischen 280qm und vereinzelt bis 700qm eine Geschossflächenzahl von maximal 0,7. Gebäudestellung und –orientierung sind recht flexibel wählbar, die Gestaltungskonzeption sieht eine Ausführung aller Hauptgebäude mit 15° bis 20° geneigten Satteldächern vor. Die Parkierung für die Anwohner erfolgt praktisch vollständig auf den jeweiligen Parzellen, bei Reihenhäusern teilweise im Haus und ergänzend in Sammelparkierungen. Öffentliche Stellplätze werden in Park- / Grünstreifen innerhalb der angerartigen Anliegerstraßen angeboten.

Auch das Quartier „Im Grünen Häuschen“ mit seinen ausschließlich Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern erhält mit einem eigenen Quartiersplatz einen räumlichen Kristallisationspunkt.

Im verbleibenden Freiraum zwischen der nördlichen Häuserreihe und der Kleinen Schönbuschallee werden u.a. Fuß- / Radwegeverbindungen zur Kleinen Schönbuschallee und Flächen für die Versickerung des auf den Straßen anfallenden Niederschlagswassers untergebracht; die relativ großzügigen Grundstücke der Einzel- und Doppelhäuser im Quartier erlauben es, dass das anfallende Dachflächenwasser auf den Grundstücken selbst zur Versickerung gebracht werden kann und nicht zentral abgeleitet werden muss.

Für modellhafte Formen des ökologischen Bauens bieten sich die beiden Gruppen von Häusern südlich der Haupterschließungsstraße an: Mit deutlich reduzierten Querschnitten der Anliegerstraße bei gleichzeitiger Einordnung einer Sammelparkierungsanlage ist hier ein autofreies oder autoarmes Wohnen beabsichtigt. Bei entsprechender Flächenverfügbarkeit durch die Kommune könnten hier im Rahmen des Grundstücksverkaufs flankierend auch weitere Standards des ökologischen und ressourcenschonenden Bauens (z.B. „PlusEnergie-Haus“) verbindlich vereinbart werden, die sich dem Regelungskatalog des Bauplanungsrechts entziehen.