I Entwicklung des allgemeinen Wohnungsbaus in Aschaffenburg in den letzten Jahren
Die Versorgung mit Wohnraum ist in Deutschland überwiegend durch private Aktivitäten geprägt. Der geförderte soziale Wohnungsbau stellt nur ein Teilsegment des Wohnungsbaus dar, er hat aber gerade in den letzten 20 Jahren erheblich an Bedeutung verloren, da die staatliche Förderung des Mietwohnungsbaus nur auf relativ geringem Niveau beibehalten wurde.
Trotzdem sind kontinuierlich neue Wohnungen entstanden und damit der Bestand an Wohnungen kontinuierlich angewachsen. 2011 verfügte Aschaffenburg damit über knapp 35.000 Wohnungen (Korrektur im Rahmen des Zensus auf 34.700) und hatte damit ca. 2000 Wohnungen mehr als im Jahr 2001. Die Zahl der Wohngebäude ist im Vergleichszeitraum um etwa 900 gestiegen. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Wohnflächenentwicklung pro Kopf wieder. Sie ist innerhalb von zehn Jahren von 39,6 m² pro Person auf 43,6 m² pro Person gewachsen.
Betrachtet man die Entwicklung des Wohnungsbaus genauer, so stellt man fest, dass in Aschaffenburg überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser entstehen. (ca. 80 Häuser pro Jahr) und der Mehrfamilienhausbau sich inzwischen wieder auf etwa 20 neue Häuser pro Jahr eingependelt hat. Die Baufertigstellungsstatistik hat noch nicht das Niveau der 1990er Jahre (ca. 400 fertig gestellte Wohnungen pro Jahr) erreicht, sondern liegt derzeit, nach einem Tiefpunkt im Jahr 2008, wieder bei 260 Wohnungen pro Jahr. Die jüngsten Aktivitäten der letzten 2-3 Jahre werden diese Zahl allerdings weiter nach oben treiben.
Es kann also festgehalten werden:
In den letzten zehn Jahren wurde in Aschaffenburg kontinuierlich in den Wohnungsbau investiert.
Zu den Akteuren im Wohnungsbau gehört auch die Stadt Aschaffenburg mit Ihrer Stadtbau GmbH. Diese Gesellschaft hat in den Jahren 2004 bis 2013 insgesamt 135 neue Wohnungen erstellt, davon 66 als geförderte Wohnungen. (42 Wohnungen in der Lamprechtstraße und 24 Wohnungen in der Spessartstraße). Für diese Objekte wurden ca. 18,5 Millionen Euro investiert. Der Betrag für die geförderten Wohnungen liegt bei ca. 5,6 Millionen Euro.
Neben dem Neubau hat bei der Stadtbau vorallem die Modernisierung ein besonderes Gewicht. Im Zeitraum von 2004 bis 2013 wurden insgesamt über 600 Wohnungen erneuert mit einem Investitionsvolumen von 21,6 Millionen Euro. Der Anteil für den geförderten Wohnungsbau beträgt 68 Wohnungen mit insgesamt 4,2 Millionen Euro. (Beckerstraße und Fichtenweg)
Zusätzlich zu den Modernisierungsmaßnahmen investiert die Stadtbau außerdem kontinuierlich in die allgemeine Instandhaltung ihres Bestandes. Diese Beträge schwanken zwischen knapp vier Millionen und sechs Millionen Euro pro Jahr über den Vergleichszeitraum. Insgesamt wurden zwischen 2004 und 2013 48,8 Millionen Euro investiert. Damit liegt der Instandhaltungsbetrag pro Jahr und m² - Wohnfläche bei ca. 26,7 Euro.
Es kann daher festgehalten werden: Die Stadtbau hat in den letzten Jahren über 70 Millionen Euro in ihre „Sozialwohnungen“ investiert.
Fasst man Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen kostenmäßig zusammen hat die Stadtbau zwischen 2004 und 2013 ca. 70,5 Millionen in ihren Bestand investiert. Der Schwerpunkt dieser Investitionen war in dem Jahr 2012 mit 11,5 Millionen Euro.
II. Aktivitäten zur Förderung des Wohnungsbaus
In Ergänzung zu den Arbeiten an der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes hat die Stadtverwaltung im Jahre 2013 begonnen, eine langfristige Strategie für den Wohnungsbau in Aschaffenburg zu erarbeiten. Als Auftakt fand in der zweiten Jahreshälfte 2013 ein Workshop statt, an dem Vertreter der Wohnungswirtschaft, der Banken, der Makler, der Mieterverein sowie Haus- und Grund und andere vom Wohnungsbau betroffene sowie Vertreter der Politik und der Verwaltung teilgenommen haben. Die Ergebnisse dieses Workshops werden zurzeit in ein Strategiepapier „Wohnen in Aschaffenburg 2030“ umgesetzt, das in der zweiten Jahreshälfte 2014 dem Stadtrat zur Beratung vorgelegt werden soll.
Zusätzlich zur Ausweitung des quantitativen Angebots an verfügbarem Wohnbauland hat die Stadtverwaltung im Herbst 2013 auch eine Initiative zur Hebung des Qualitätsstandards im Wohnungsbau gestartet. Dazu wurden 2 Fachvorträge angeboten für Bauträger und Architekten, die sich mit den notwendigen Qualitäten für zeitgemäße Wohnungen befassten. Der Vortragsabend war sehr gut besucht, die Rückmeldungen von den Teilnehmern waren nur positiv und etliche Teilnehmer haben sich in ihrer Praxis von den Vorträgen beeinflussen lassen, wie sich anhand der aktuellen Bauanträge nachvollziehen lässt. Im Jahr 2014 sind daher im Mai zwei weitere Vorträge geplant. Sie werden sich mit dem Thema Wohnen in Nachbarschaft und gemeinschaftsfördernde Wohnbauten (Gemeinsam Wohnen im Quartier – neue, lebendige Nachbarschaften) befassen.
Mit Hochdruck arbeitet die Verwaltung derzeit an der Fertigstellung des Erweiterungsgebiets in Nilkheim, das ein breites Angebot an unterschiedlichen Wohnbauflächen bereitstellen wird. In diesem Gebiet ist sowohl der Geschosswohnungsbau unterschiedlicher Typologien, verdichteter Familienheimbau und gehobener Familienheimbau sowie sozialer Wohnungsbau möglich und vorgesehen.
Aktuell konzentriert sich das Baugeschehen im Wohnungsbau auf das Gebiet Spessartgärten – die letzte Militärkonversionsfläche – sowie die Familienheimgebiete Gäßpfad in Schweinheim und Adlerstraße/Herrenwaldstraße in Strietwald. Außerdem ist in der augenblicklichen Wirtschaftslage eine intensive Bautätigkeit auf Baulücken in allen Stadtteilen festzustellen. Über die Entwicklung des Baulückenpotenzials in Aschaffenburg, das in den letzten Monaten spürbar abgenommen hat, wird im Herbst diesen Jahren in Zusammenhang mit dem derzeit in Arbeit befindlichen Strategiepapier „Wohnen 2030“ berichtet. Eine Besonderheit des Wohnungsbaus ist aktuell der Neubau von kleinen Appartements im Osten des Stadtgebiets im Umfeld der Hochschule. Hier wurden im Laufe der letzten Monate etwa 500 Wohneinheiten genehmigt, die teilweise bereits in Betrieb, oder im Bau sind.
III. Entwicklung des „Sozialen Wohnungsbaus“
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 bestehen in Aschaffenburg 12.179 Wohngebäude mit 34.312 Wohnungen. 9.361 Wohngebäude gehören Privatpersonen (17.995 Wohnungen), 40 Wohnungen sind im Eigentum der Stadt, die Stadtbau verfügt über 3.299 Wohnungen. Andere Wohnungsbaugesellschaften verwalten über 340 Wohngebäude (3.512 Wohnungen).
Der Bestand an Sozialwohnungen verteilt sich in Aschaffenburg im Wesentlichen auf drei Wohnungsbaugesellschaften: Die Stadtbau Aschaffenburg, die GBW AG und die Wohnbau Aschaffenburg EG. Der Bestand an Sozialwohnungen war 2013: 1.845 WE (ca. 1.300 davon Stadtbau), 2014 sind es noch 1.837 WE. Ca. 1.800 Wohnungen. Die Veränderungen sind etwa 2,6% des Wohnungsbestandes. Der Bestand an Sozialwohnungen in Aschaffenburg ist seit Jahren rückläufig ist, da kontinuierlich Wohnungen aus der sogenannten Belegungsbindung herausfallen. Seit 2004 sind dies rund 1.000 Wohnungen und bis 2014 werden weitere 300 Wohnungen aus der Bindung entlassen.
Neue Sozialwohnungen werden kaum noch gebaut, da nur in geringem Umfang Fördermittel zur Verfügung stehen. Der letzte Neubau entstand 2005 mit sechs Wohnungen. Das große Projekt der Stadtbau Aschaffenburg im Hefner-Alteneck-Viertel mit ca. 90 Sozialwohnungen ist nur möglich, weil dies im Rahmen einer Sonderförderung unterstütz wird. Zusätzlich sollen 2015 ff-Wohnungen in der Paulus Spessart- und Gabelsberger Straße in einer Größenordnung von etwa 100 WE entstehen. Damit liegt Aschaffenburg etwas niedriger als die Stadt Erlangen, mit 2,8%, Würzburg mit 3,0 %, München 3,1%.
Entscheidend für die Wohnungsversorgung ist außer der Zahl der Wohnungen insbesondere das zur Verfügung stehende Wohnungsgemenge. Die Auswertung des aktuellen Wohnungsbestandes anhand der im Bauordnungsamt geführten Akten, ergab für das Stadtgebiet 47 kleine (1- und 2- Zimmer – Wohnungen), 1824 3-Zimmer-Wohnungen und nur 266 Wohnungen, die 4 und mehr Zimmer haben. Diese geringe Zahl von großen Wohnungen stellt für den Wohnungsmarkt eine besondere Belastung dar.
Der Bedarf an Sozialwohnungen lässt sich nur indirekt feststellen. Die bestehende große Warteliste der Stadtbau nach Wohnungen in deren Bestand ist kein sicheres Indiz, da die Stadtbau als preiswertes und besonders mieterfreundliches Unternehmen von allen Bevölkerungskreisen sehr geschätzt wird. Hilfsweise lässt sich als Anhaltspunkt für den Bedarf an Sozialwohnungen die Zahl der Auszahlungsfälle von Wohngeld heranziehen. Diese Zahl schwankt jährlich. Sie lag zwischen 2005 und 2013 zwischen 1624 Fällen (2010) und 997 Fällen (2013). Das heißt sie hat derzeit den niedrigsten Stand seit Jahren erreicht. Dies zeigt sich auch an dem Auszahlungsbetrag, der mit ca. 850.000 € pro Jahr besonders niedrig ausfällt. Der Durchschnittsbetrag je Auszahlungsfall schwankt dagegen wesentlich geringer. Er lag 2012 bei ca. 856 € und 2013 bei ca. 847 E.
Die Verteilung der Sozialwohnungen im Stadtgebiet ist sehr unterschiedlich und feinkörnig. Es lassen sich zwar Schwerpunkte, aber nur selten extreme Häufungen ausmachen. Dies ist von großem Vorteil, da es der Segregation eines Wohngebietes gegensteuert. Auch das Wohnungsgemenge ist in den einzelnen Stadtteilen recht unterschiedlich. In der Innenstadt dominieren mit 62% die kleinen Wohnungen, während der Anteil der großen Wohnungen in Nilkheim, Schweinheim und Damm etwas über dem städtischen Durchschnitt liegt.
Eine wie von der SPD beantragte „generelle Flächenfestsetzung“ im Sinne des §9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB für solche Bebauungspläne, die Geschosswohnungsbau erwarten lassen, ist in der aktuellen Situation grundsätzlich zu befürworten. Die Entscheidung sollte jedoch, unabhängig von der Frage des Flächenprozentsatzes, erst im Einzelfall festgelegt werden. Dies entspricht auch den gesetzlichen Vorgaben zur Aufstellung eines Bebauungsplans, wonach alle Festsetzungen städtebaulich zu begründen sind und der Abwägung unterzogen werden müssen.
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus muss zwar überwiegend durch steuerliche Anreize oder durch Zuschüsse erfolgen, auf der Ebene der Kommune ergeben sich jedoch flankierende Möglichkeiten, die den Bauherrn bei der Errichtung von sozialem Wohnungsbau angeboten werden können. Hierzu gehört sicherlich die Reduzierung der Stellplatzverpflichtung (wie im Plenum am 02.06.2014 beschlossen), aber auch eine engagierte Bauberatung und Moderation der Verwaltung im Vorfeld eines Bauantrages zur Steigerung der Akzeptanz von Sozialwohnungen insbesondere auf Baulücken. Weiterhin wird der „soziale“ Wohnungsbau im Rahmen der Stadterneuerungsprojekte durch die kommunalen Förderprogramme unterstützt, davon profitieren allerdings vorallem Bestandsgebäude. Im Stadtteil Damm und im Hefner-Alteneck-Viertel flossen bzw. fließen über diese Fördermöglichkeiten mehrere 100.000€ Zuschussmittel in die Aufwertung des Wohnumfeldes.
Sozialer Wohnungsbau ist außerdem in besonderem Maße auf eine wohnungsnahe Versorgungsinfrastruktur angewiesen. Durch unterstützende Begleitung bei der Ansiedlung von Einkaufsstätten, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke im Wohnquartier lassen sich damit Standortvorteile für den sozialen Wohnungsbau erreichen, die den Mietern durch Reduzierung der Wohnfolgekosten zu gute kommen.
IV. Rechtslage bei Mieterhöhungen
Mieterhöhungen sind nicht an Instandhaltungsverpflichtungen des Vermieters gebunden. Der Prozentsatz der zulässigen Mieterhöhung reduziert sich jedoch auf 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Stadt oder Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierung wurde ermächtigt, durch Rechtsverordnungen für die Dauerfolgen von höchstens 5 Jahren entsprechende Gebiete zu bestimmen. Die Stadt Aschaffenburg wurde auf ihren Antrag hin in diese Rechtsverordnung aufgenommen, so dass die 15 %-Kappungsgrenze gilt. Die von der GBW vorgenommenen Mieterhöhungen überschreiten diese prozentuale Grenze wohl nicht.
Ob sich die jeweiligen Mieten im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, hängt immer von einer Einzelfallprüfung für jede Wohnung ab. Hierbei wird jede Wohnungen je nach Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr mit dem aktuell gültigen Mietspiegel verglichen. Eine solche Einzelfallprüfung darf nicht von der Stadtbau vorgenommen werden, es wäre jedoch zu prüfen, ob die Stadt Aschaffenburg möglicherweise in Kooperation mit dem Mieterbund eine gemeinsame Mietrechtsberatung für die betroffenen Bürger anbieten soll.
V. Vermietungspraxis der Stadtbau
Die Vermietung des Wohnungsbestands der Stadtbau erfolg auf der Grundlage des AGG Gesetzes, nach dem sogenannten „Windhundprinzip“, d. h. nach Eingangsdatum des abgegebenen Interessentenbogens. Nur eine Kumulation von harten Negativmerkmalen schließt eine Vermietung eines Interessenten von vornherein aus.
Zur Praxis ihrer Wohnungsvergabe hat die Stadtbau am 25.03.2014 mitgeteilt:
Die Stadtbau hält sich bei ihrer Mietpreisgestaltung streng an die Regeln des Mietspiegels der Stadt Aschaffenburg (der zurzeit als qualifizierter Mietspiegel neu aufgestellt wird). Der Aufsichtsrat hat bereits 2008 beschlossen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau eine Mietobergrenze von 5,25 € einzuführen. Dies bedeutet, dass die Stadtbau sich einen freiwilligen Mietverzicht von jährlich ca. 247.000,00 € leistet. Auch im frei finanzierten Wohnungsbau orientiert sich die Stadtbau in ihrer Mietpreisbildung am Durchschnittswert des aktuell gültigen Mietspiegels der Stadt. Unter Ausnutzung der maximalen Mieterhöhungsspielräume könnte die Gesellschaft rund 1 Mio. € mehr im Jahr Erlöse generieren.
Aufgrund eines branchenüblichen, aber hohen Instandhaltungsstaus, gesetzlicher Vorgaben und energetischer Anforderungen ist es notwendig, dass die Stadtbau ihren Wohnungsbestand sukzessive modernisiert. Sich daraus ergebende Mieterhöhungen sind dabei leider unvermeidlich. Dennoch werden die vorgegebenen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten niemals ausgeschöpft, sondern aus Gründen der Sozialverträglichkeit bei jeder Mieterhöhung ein freiwilliger Mietverzicht praktiziert und zwar unterhalb der Kostendeckung des Bauvorhabens. Die Kostendeckung wird dadurch erst im Wege einer langjährigen, dynamischen Anpassung der Mietentwicklung erreicht. Die Grenzen der finanziellen Möglichkeiten der Stadtbau sind damit bereits ausgeschöpft. Ein dauerhaftes Unterschreiten der Wirtschaftlichkeit wäre für die Stadtbau fatal und in keiner Weise vertretbar.
Die Stadtbau alleine ist damit überfordert, das gesellschaftliche Problem von Wohnungsmangel im Segment der preiswerten Wohnungen und den steigenden Mieten im Umfeld und innerhalb der Stadt allein zu lösen. Es ist Praxis der Stadtbau bei Modernisierungsmaßnahmen, den Bedürfnissen der Mieter Rechnung zu tragen. Daher wird immer im Vorfeld eine Mieterversammlung durchgeführt, in welcher ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass bei der Mieterhöhung soziale Härten vermieden werden sollen. Der Leiter der Abteilung Immobilienmanagement wird den Mietern dabei als Ansprechpartner vorgestellt. Niemand soll aus finanziellen Gründen seine modernisierte Wohnung verlassen müssen. Voraussetzung ist allerdings eine aktive Kontaktaufnahme der Mieterschaft mit der Stadtbau, damit ein persönliches Gespräch und eine Einzelfallprüfung anhand der erforderlichen Unterlagen möglich ist.
Die unstrittig notwendige Begleitung der Mieter in Problemlagen durch einen sogenannten „Kümmerer“ wurde zwischen Stadtverwaltung, Stadtbau und AVG (Versorgungsunternehmen) einvernehmlich abgestimmt. In Fällen von drohender Obdachlosigkeit oder mangelnder Zahlungsfähigkeit, befasst sich ein speziell eingerichteter Arbeitskreis mit der Problemlösung. Dieses Vorgehen hat sich als erfolgreich herausgestellt.
Ein Großteil der von solchen Problemen berührten Klientel lebt im Hefner-Alteneck-Quartier. Aus diesem Grund wurde dort i. V. mit dem Quartiersmanagement eine Stelle geschaffen, die sich in besonderem Maße der Betreuung der Mieter annimmt. Der Quartiersmanager, Herr Weidemann, ist mit der Hälfte seiner Stelle speziell für diese Aufgaben von der Stadtbau eingestellt. Zusätzlich konnte im Rahmen der Quartiersarbeit das bestehende Angebot der Energieberatung, das vom Verein „Cafe Sozial“ in der Frohsinnstraße bereits seit einiger Zeit angeboten wird, in jüngster Zeit im Rahmen des Projekts „Soziale Stadt“ auch auf das Hefner-Alteneck-Quartier ausgeweitet werden. Nach Anlaufschwierigkeiten in der Akzeptanz unter den Mietern wird dieses Beratungsangebot nun erfolgreich angenommen. Diese Art der „Mieterbetreuung“ gehört unstrittig zu den von der SPD Stadtratsfraktion beantragten „flankierenden“ Maßnahmen.
Aufgrund dieser Raumbedingungen ist die Fluktuation der Mieterschaft der Stadtbau sehr niedrig und die Nachfrage nach stadteigenen Wohnungen sehr hoch. Sie ist nach Einschätzung der Verantwortlichen weiter stark steigend.
Die Stadtbau Aschaffenburg ist daher nach wie vor der Vermieter für kleinere und mittlere Einkommensschichten. Ca. 49 % ihrer Wohnungen weisen eine Miete von weniger als 5 €/m² aus. Außerdem sind rund 30 % der Wohnungen mit Transfereinkommens-Empfängern belegt. Das bedeutet, dass rund 90 % der Leistungsempfänger aus der Stadt Aschaffenburg Mieter der Stadtbau sind.
VI. Zukunft der Mietwohnungen der GBW
Die bekannt gewordene Praxis der GBW zur Veränderung der Mietverträge, zum Teil in Verbindung mit Mieterhöhungen war Anlass, den Aufsichtsratsvorsitzenden der GBW AG zu einem Gespräch nach Aschaffenburg einzuladen. In diesem Gespräch wollte die Stadtverwaltung Aufklärung über die derzeitige Praxis der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes sowie zu Aussagen zur Zielsetzung und zum künftigen Umgang mit dem Wohnungsbestand.
Das Informationsgespräch fand am 12.05.2014 statt. Anwesend war auch der Vorstand der GBW AG aus München, Herr Dr. Klaus Lehner. In diesem Gespräch sagten die Vertreter der GBW AG zu zukünftig einmal im Halbjahr einen Besprechungstermin in Aschaffenburg zur Darlegung ihrer aktuellen Aktivitäten und ihrer geplanten Aktivitäten durchzuführen. Der nächste Termin soll im November 2014 stattfinden. Für die GBW ist Aschaffenburg ein Zukunftsstandort, der ausgebaut werden soll. Die GBW beabsichtigt daher in Aschaffenburg, alle ihre Bestände zuhalten und nach Möglichkeit sogar auszuweiten. Die Ausweitung soll entweder durch innere Verdichtung der bestehenden Liegenschaften oder durch Ankauf und ggf. Neubau auf den erworbenen Grundstücken erfolgen. Bei einer inneren Verdichtung wird die GBW verträgliche Lösungen zur Entmietung der betroffenen Objekte suchen. Die GBW AG wird auch zukünftig kein Bauträgergeschäft betreiben. Die in der Sozialcharta vereinbarten 19€ je m² Wohnfläche und Jahr als Investitionsgrößenordnung im Bestand bezogen auf alle Wohnungsbestände wird die GBW auf Dauer in Aschaffenburg einhalten. Der Wert für Aschaffenburg soll der Stadtverwaltung noch mitgeteilt werden.
Derzeit ist die GBW AG dabei die Rahmenbedingungen der Sozialcharta umzusetzen. Über 30.000 Mieter haben daher ein Schreiben erhalten zur Anpassung ihrer bestehenden Mietverträge. Die Anpassung der Mietverträge erfolgte als Zusatz zu den bestehenden Mietverträgen mit der GBW. Gleichzeitig tritt eine der neu zu gründenden zehn Teilgesellschaften in das Vertragsverhältnis ein. In diese zehn Teilgesellschaften ist der Immobilienbestand der gesamten GBW Gruppe aufgeteilt worden. Soweit die vertraglichen Veränderungen der GBW Mieter zu einer Mieterhöhung führen, ist festzuhalten, dass Mieterhöhungen von maximal 20% innerhalb von drei Jahren erlaubt sind.
Das operative Geschäft gegenüber den Mietern wird auch zukünftig ausschließlich von den bestehenden Gesellschaften der GBW AG abgewickelt. Die Patrizia AG selbst ist nicht Eigentümer, sondern lediglich Treuhänder für 27 Investoren, die gemeinsam den Wohnungsbestand der bayerischen Landesbank erworben haben.
Die Vertreter der GBW erklärten in dem Gespräch auch, dass sie bei einer Veräußerung von Wohnungsbeständen nicht nur, wie in der Sozialcharta festgehalten ein Vorkaufsrecht der jeweiligen Gelegenheitskommune einräumen, sondern auch der Stadtbau Aschaffenburg für die Bestände in Aschaffenburg ein Vorkaufsrecht einräumen werden. Die Bayern LB hat hierzu dem Bayerischen Städtetag am 05.06.2014 mitgeteilt, dass die tägliche Praxis diesem Ziel schon entspricht.
