zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden wurde im Zeitraum vom 15.04.2011 bis zum 27.04.2011 und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 18.04.2011 bis zum 09.05.2011 durchgeführt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung im Wesentlichen beibehalten werden konnte, jedoch teilweise korrigiert und ergänzt werden musste (vgl. auch den Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der Öffentlichkeit).
zu 2: Billigung des Bebauungsplanentwurfes
Vorbemerkung
Im Juli 2014 war der vorliegende Bebauungsplanentwurf bereits dem Planungs- und Verkehrssenat des Stadtrats vorgelegt worden. Der Senat bemängelte, dass die vormals geforderte Durchwegung des Gebiets mit Anbindung an den Rosenseepark nun vollends entfallen sei und setzte den Tagesordnungspunkt ab. Die Verwaltung wurde beauftragt, mit dem Eigentümer der Liegenschaft weitere Gespräche zu führen und die aufgezeigten Mängel zu beseitigen. Der Verwaltung gelang es in den darauffolgenden Verhandlungen mit dem Eigentümer, eine aufgeweitete Wegeverbindung in den Bereichen Hockstraße und Rhönstraße durchzusetzen. Damit ist der vom Stadtrat geforderte Grünzug sichergestellt und auch in seiner Fläche vergrößert. Näheres hierzu befindet sich im Abschnitt „Grünkonzeption“. Die hierbei gefundene Lösung stellt nun einen guten Kompromiss zwischen den Entwicklungsvorstellungen von Stadt und Eigentümer dar.
Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Das Gebiet „Spessart-Manor“ der ehemaligen amerikanischen Liegenschaften soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Dies ist vor allem deswegen nötig, da aufgrund des vorliegenden heterogenen Bestands in und um das Plangebiet die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben nach dem planungsrechtlichen „Einfügungsgebot“ schwierig ist und daher nur bedingt Rechts- und Planungssicherheit besteht. Zudem ist im Bestand durch Baugenehmigungen der letzten Jahre eine Struktur entstanden, die ein komplexes Geflecht an Nutzungen, Bebauung und Erschließung umfasst. Eine weitere städtebauliche Entwicklung des Gebietes wird dann eintreten, wenn der Eigentümer das Baugeschehen vorantreibt. Mit dem Bebauungsplan werden die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die weitere Konversion des Areals gelegt.
Bisheriger Verfahrensverlauf
Nach Abzug der US-Streitkräfte war und ist es vordringliches Ziel der Stadtplanung, die militärischen und zivilen Liegenschaften einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Während der größte Teil der Konversionsflächen beidseits der Würzburger Straße inzwischen mit Bebauungsplänen überplant und großteils neu bebaut und genutzt ist, handelt es sich bei dem Gebiet „Spessart-Manor“ um eines der letzten, nicht überplanten Areale an der Würzburger Straße, welches sich noch bis 2009 in Besitz der BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) befunden hat. Es beinhaltet neben mehreren zum Teil leer stehenden mehrgeschossigen Wohngebäuden (Blöcke 671 bis 677) eine Schule, ein Jugendhaus, eine ehemalige Kapelle sowie einen ehemaligen Supermarkt (Commissary).
Die ursprüngliche Bausubstanz in diesem Quartier ist teilweise noch in ihrem Bestand erhalten.
Ein Wohnblock wurde bereits abgerissen und mit einer Waschanlage für Autos überbaut, ein weiterer ist in den vergangenen Jahren zum Campus II der Hochschule Aschaffenburg mit weiterer gewerblicher Nutzung umgebaut worden. Für die beiden mittleren Wohnblöcke wurde im Jahr 2013 ein umfassender Umbau mit Aufstockung und Erweiterung der Wohnblöcke und der Errichtung eines Zwischenbaus für gewerbliche Nutzung und Wohnen auf der Rückseite der Würzburger Straße genehmigt. Zwischenzeitlich wurden diese beiden Bestandsblöcke abgerissen, da sich der Untergrund für den geplanten Umbau als nicht geeignet erwies. Bestandsnutzungen sind die Johannes de la Salle-Berufsschule der Caritas, die Nebenstelle der Hefner-Alteneck-Schule und ein Kindergarten, das städtische Jugendhaus, sowie das Commissary (derzeit als Möbel-Outlet-Handel genutzt).
Zur Steuerung der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung an der Schnittstelle zwischen der gewerblich geprägten Würzburger Straße und den vornehmlich dem Wohnen dienenden Baugebieten an der Rhönstraße hat der Stadtrat am 06.12.2004 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 04/03b „Spessart-Manor“ gefasst. In Varianten wurde damals der Erhalt wie auch die Beseitigung großer Teile der bestehenden Bausubstanz überprüft. Ebenfalls vorgeschlagen wurde die Anlage eines Grünzuges durch das Gebiet als Fortsetzung des an der Hockstraße anbindenden Rosenseeparks. Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden geriet das Bebauungsplanverfahren jedoch ins Stocken, da sich die Standortentscheidung der Johannes de la Salle-Berufsschule verzögerte und sich die Veräußerung und Nachnutzung von Teilflächen in der Praxis als äußerst schwierig erwiesen. 2006 wurde seitens der Verwaltung mit zwei weiteren Entwurfsvarianten ein neuerlicher Versuch unternommen, das Verfahren voran zu bringen. Jedoch führte auch dies zu keinem Erfolg, da sich das Areal noch im Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) befand und die zukünftige Nutzung noch nicht geklärt war.
2009 wurde das gesamte Areal von der BIMA an einen Aschaffenburger Investor veräußert, wodurch sich neue Impulse für die Neustrukturierung und Nachnutzung des Gebietes ergaben. Da der Eigentümer bereits im Dezember 2009 einen Bauantrag für den Umbau und die Erweiterung des Wohnblockes 675 für eine Nutzung durch die Hochschule Aschaffenburg gestellt hatte, ein Bebauungsplan als planungsrechtlicher Rahmen jedoch noch nicht vorlag, wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen Eigentümer und Stadt abgeschlossen, dessen wesentliche Inhalte in den aufzustellenden Bebauungsplan einfließen:
- Errichtung einer Tiefgarage zwischen den Blöcken 674 und 675
- Erhalten von Teilen des im Gebiet befindlichen Grünbestandes
- Unterstützung des städtebaulichen Ziels einer Fortsetzung des Rosenseeparks durch das Areal bis zum neuen Kreisverkehr Rhönstraße/Sälzer Weg.
- Erhalt der Platanen an der Würzburger Straße
Planungsziele, Städtebaulicher Entwurf und Grünkonzeption
Seitens der Stadt besteht die Zielsetzung, das Areal unter Berücksichtigung des Gebäudebestandes zu entwickeln. Insbesondere die ehemaligen Wohnblöcke 671 und 675, sowie das Volumen der Blöcke 672 und 674 an der Würzburger Straße (Blocknummern sind in der Planzeichnung dargestellt), aber auch der Schulkomplex und die ehemalige Kapelle an der Rhönstraße sollen bei einer Neukonzeption erhalten werden. Für das Jugendhaus besteht ein langfristiger Mietvertrag. Als potenzielle Entwicklungsfläche für eine Neubebauung wird insbesondere der Bereich des ehemaligen Supermarktes (Commissary) angesehen. Grundsätzlich sollte eine dem Standort entsprechende gemischte Nutzung mit Wohnen, Gewerbe und Gemeinbedarf vorgesehen werden. Weiterhin ist aufgrund der Größe des Areals von ca. 7,5 ha auf eine abschnittsweise Realisierbarkeit zu achten. Ein wichtiger Aspekt der Freiflächengestaltung ist die Fortsetzung der Wegeverbindung aus dem Rosenseepark durch das Plangelände bis zum Sälzerweg.
Gebäudebestand im nordöstlichen Plangebiet
Die städtebauliche Konzeption sah die Möglichkeit des Erhalts der Wohnblöcke 671 bis 675 an der
Würzburger Straße vor. Nach dem bereits erfolgten Umbau des ersten Wohnblockes 675 für eine
Hochschulnutzung, sowie der Beantragung für den Umbau der beiden – jedoch zwischenzeitlich abgebrochenen – Blöcke 674 und 672 für gewerbliche Nutzung sollen auch die verbleibenden Blöcke in ähnlicher Form umgestaltet werden. Zwischen den Blöcken sind dabei mehrgeschossige bauliche Ergänzungen vorgesehen, die so zu einer zwar gegliederten, jedoch geschlossenen Gebäudefront zur Würzburger Straße führen. Dieses Konzept gestattet eine gewerbliche Nutzung an der Würzburger Straße und eine lärmtechnische Abschirmung der südwestlich anschließenden Innenbereiche. Das Nutzungskonzept sieht Gewerbe- bzw. Büronutzung entlang der Würzburger Straße sowie Wohnnutzung in den abgewandten Gebäudeteilen vor. Ebenfalls für den möglichen Erhalt vorgesehen sind die rückwärtigen Wohnblöcke 673 und 677, welche gleichermaßen zu Wohnzwecken umgebaut werden sollen. Trotz ihres sanierungsbedürftigen Zustandes verfügen sie über eine intakte Grundbausubstanz, die eine Sanierung lohnend erscheinen lässt. Das ehemalige Offiziersheim soll dagegen abgerissen und durch eine kleinteilige Wohnbebauung ersetzt werden.
In den Innenhöfen zwischen den Blöcken sieht das Konzept Tiefgaragen vor, die jedoch nicht separat über die Andienungsstraße an der Würzburger Straße angefahren, sondern über ein Tunnelbauwerk südlich der Blöcke 671 bis 675 miteinander verbunden werden sollen. Damit besteht weitergehend die Möglichkeit, die rückwärtigen Gebäude 673 und 677 an diese Tiefgaragen anzubinden. Ausfahrten sind zur Würzburger Straße sowie zur Hockstraße vorgesehen. Zusätzlich ist auf dem Tunnelbauwerk eine oberirdische Fahrstraße als Feuerwehrumfahrung geplant.
Ehemaliger Supermarkt (Commissary)
Der ehemalige Supermarkt ist als Entwicklungsfläche anzusehen und kann mittelfristig neu überbaut werden. Dabei ist eine Bebauung mit Wohngebäuden ebenso denkbar wie eine gemischte Nutzung mit gewerblichem Anteil. Da die Rhönstraße bereits über eine relativ heterogene Bebauungsstruktur verfügt, ist hinsichtlich der Gebäudedimensionierung Gewerbebebauung aber auch eine mehrgeschossige Wohnbebauung in entsprechend höherer Dichte realisierbar. Das Gebiet wird als Mischgebiet ausgewiesen. Die innere Erschließung ist dabei über einen Stich von der Rhönstraße vorgesehen.
Ehemalige Kapelle
Ebenfalls neu genutzt werden soll die seit 2003 unter Denkmalschutz stehende ehemalige amerikanische Kapelle an der Rhönstraße. Das Gebäude soll nach Vorstellung des Eigentümers in ein Veranstaltungszentrum für kleinere Tagungen oder Veranstaltungen umgebaut werden. Gleichwohl darf hier keine Nutzung im Sinne einer Vergnügungsstätte entstehen. Daher wurden entsprechende Ausschlusspassagen in die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommen.
Schulkomplex/Jugendhaus
Der benachbarte Schulkomplex wird im Bestand gesichert. Der westliche Teil mit der Grundschule Hefner-Alteneck wurde von der Stadt Aschaffenburg erworben, der Mittelteil vom Träger der De-la-Salle-Schule. Lediglich ein in den 1980er Jahren angebauter Gebäudeflügel nördlich der Kapelle sowie die derzeit ungenutzte ehemalige Kantine südlich des Jugendhauses stehen mittelfristig zur Disposition.
Der Mietvertrag für das Jugendhaus an der Hockstraße wurde in der Zwischenzeit durch einen langfristigen Mietvertrag ersetzt, so dass der Erhalt des Standortes gesichert ist. Der jetzige Standort wird als sinnvoll erachtet, da er gut erreichbar ist und über eine Akzeptanz bei Anliegern verfügt. Eine Standortalternative zeichnet sich aktuell nicht ab. Langfristig ist jedoch auch eine Nachnutzung als Wohnbebauung denkbar und wird in den vorliegenden Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
Erschließungsbereich, Ver- und Entsorgung
Durch das Plangebiet verläuft ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für die Versorgungsträger, das es ermöglicht, das gesamte Plangebiet unabhängig vom Wegeverlauf zu versorgen. Dies ist nötig geworden, weil die geplante Unterbauung der Wegeführung mit einer Tiefgarage eine Leitungsführung unterhalb des öffentlichen Weges ausschließt.
Grünkonzeption
Wenn auch mit der neugestalteten Rhönstraße eine attraktive und direkte fußläufige Verbindung des Rosenseeparks mit der Kreuzung Würzburger Straße/Rhönstraße zur Verfügung steht, wird eine direkte Durchquerung des Areals als höherwertig angesehen.
Im Entwurf, der im Juli 2014 dem Stadtrat vorgelegt wurde, war die öffentliche Grünfläche jedoch sehr schmal, so dass die Fortführung des Rosenseeparks nicht mehr erkennbar war. Dies wurde mit dem vorliegenden Entwurf deutlich verbessert. Ein breiter, als öffentliche Grünfläche festgesetzter Grünbereich mit einer Breite von 8 bis 26 m zieht sich nun von der Hockstraße kommend durch das westliche Plangebiet, erfährt eine Aufweitung mit Baumgruppe und führt dann auf die Trasse der Feuerwehrumfahrung und über einen daran anschließenden Fußweg mit Aufweitung der Grünfläche an die Rhönstraße. Hierdurch wird die grüne Durchwegung des Gebietes deutlich (vorher: ca. 1.010 m² öffentliche Grünfläche, jetzt: ca. 2.790 m²) im Vergleich zum Entwurf vom Juli 2014 gestärkt und eine direkte Anbindung des Rosenseeparks an das Plangebiet ermöglicht.
Die Grünkonzeption des Entwurfs des Bebauungsplans sieht weiterhin den Erhalt und die Ergänzung der Platanen an Würzburger Straße und Hockstraße vor. Im Innenbereich soll vor allem die Platanengruppe an der Kommandanten-Villa erhalten werden. Durch die weitgehende Unterbauung des nord-östlichen Areals mit Tiefgarage ist ein Erhalt von Bäumen im Bereich der Tiefgarage nicht möglich. Ersatzpflanzungen sind auf privater Grünfläche und entlang der Stichstraße, der Rhön- und der Hockstraße geplant. Entlang der Rhönstraße werden im Bebauungsplan Pflanzflächen festgesetzt, die eine Bepflanzung mit straßenbegleitenden Bäumen zum Ziel haben. Neue Baumpflanzungen sind entlang der fußläufigen Verbindung und der Stichstraße am Commissary vorgesehen.
Zu 3: Auslegungsbeschluss
Bei Billigung des Bebauungsplanentwurfes soll die öffentliche Auslegung des Entwurfes mit Begründung für die Dauer eines Monats erfolgen. Die Behörden werden zur schriftlichen Stellungnahme aufgefordert.
