1. Planungsanlass und –zweck
Das überwiegend brachliegende Grundstück der ehem. Weberei Däfler soll einer neuen gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Das Grundstück liegt zwischen der Obernauer Straße (St 2309), der Bahnlinie Aschaffenburg – Miltenberg und der nordöstlichen Begrenzung zu den Grün- und Sportanlagen des FC Südring. Der Eigentümer hat der Stadt ein städtebauliches Entwicklungskonzept mit einer gewerblichen und einer gemischten Nutzungsstruktur vorgelegt. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung einschließlich einer funktionsfähigen Verkehrserschließung zu gewährleisten muss ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst auch den Anliegerweg, der der Erschließung der Grundstücke Obernauer Straße xxx dient (die städtischen Grundstücke Fl.-Nrn. xx sowie die Grundstücke xxx südwestlich der Obernauer Straße xx. Hier gilt es insbesondere die Nahtstelle zwischen der bestehenden Wohnnutzung nordwestlich der Obernauer Straße, den nordöstlich des Entwicklungsgebietes liegenden Sportanlagen sowie den Gleisanlagen verträglich zu entwickeln. Besonderer Beachtung bedürfen hier die Anforderungen an die Erschließung und den Lärmschutz.
2. Größe des Geltungsbereiches
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 35.000 m².
3. Planungsrechtliche Ausgangssituation
Folgende planungsrechtliche Rahmenbedingungen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beachtlich:
Derzeit geltendes Planungsrecht
Das Plangebiet befindet sich in wesentlichen Teilen im Außenbereich nach § 35 BauGB. Nur der süd-westliche „Kopf“ des Planungsgebietes mit noch existierenden Betriebsgebäuden ist dem im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB zuzurechnen. Damit besteht ein Planungserfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes um hierdurch eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Würdigung und Abwägung der öffentlichen und privaten Belange sicherzustellen.
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als „Gewerbliche Baufläche“ dar. Nach § 8 Abs. 2 BauGB muss ein Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sein. Mit der angestrebten Nutzungsstruktur, die überwiegend aus Gewerbe und Dienstleistungen besteht gilt das Entwicklungsgebot als erfüllt. Großflächige Handelsnutzungen werden ausgeschlossen.
Erschließung
Die heutige Erschließung erfolgt von der Obernauer Straße (St 2309) über den vorhandenen Einfahrtsbereich am südöstlichen Ende des Grundstücks. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ist eine Straßenplanung für die funktionsfähige Verkehrserschließung des Grundstücks erforderlich.
Lärmimmissionen
Das Plangebiet ist aufgrund seiner unmittelbaren Lage an den Gleisen der Bahnlinie Aschaffenburg-Miltenberg und der Obernauer Straße (St 2309) hohen Lärmbelastungen ausgesetzt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen / -regelungen festzusetzen.
Biotop
An der nordöstlichen Grundstücksgrenze liegt das Stadtbiotop AB-1283-004 (naturnahes Feldgehölz mit Stieleichen und Schlehe). Diese Biotopfläche ist im Zuge des Bebauungsplanverfahrens zu erhalten.
4. Grundlegende Planungsziele
Auf dem Gelände der ehemaligen Weberei Däfler soll kein neues Wohngebiet am Stadtrand entstehen. Planungsziel ist die planungsrechtliche Sicherung einer gewerblichen Bau- und Nutzungsstruktur entlang der Bahnlinie und einer gemischten Baustruktur entlang der Obernauer Straße, bei der auch Wohnnutzung zugelassen werden soll. Dem grundsätzlichen Ziel des Erhaltes dieses im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerbegebietes wird damit Rechnung getragen. Entlang der Bahnlinie soll sich eine kompakte Bauzeile entwickeln, die immissionsschützende Wirkung auch für die westlich der Obernauer Straße gelegenen Wohnhäuser entfaltet.
Vorgesehen ist auch keine bauliche Großstruktur. Die Baukörper sollen sich modular und additiv auf Parzellen mit einer Größe von ca. 2000 qm entwickeln. Auf den Parzellen sind große Variationsmöglichkeiten für die spätere Bebauung möglich was wiederum eine mittelständig geprägten Betriebsstruktur entgegen kommt.
Die Erschließung soll als Stichstraße mittig in das Planungsgebiet gelegt werden. Die Grundstückszufahrt selbst soll nach Nordosten verschoben werden um mit dem Anliegerweg der Wohnbebauung Obernauer Straße einen gemeinsamen signalisierten Knotenpunkt auszubilden. Hierdurch verbessert sich die allgemeine Verkehrssituation gegenüber der heutigen sehr unübersichtlichen Ausfahrt auf die Staatsstraße deutlich. Ein Zusammenziehen der Erschließung der Wohnhäuser und des Gewerbegebietes auf eine Kreuzung schafft einen neuen Stadteingang, der zur Geschwindigkeitsdämpfung und zur Verkehrssicherheit beiträgt. Diese Anpassung muss mit dem Staatlichen Bauamt als Baulastträger einvernehmlich abgestimmt und in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Die Kostentragung hierfür liegt beim Grundstückseigentümer und muss über einen städtebaulichen Erschließungsvertrag geregelt werden. Die Straßenplanung hat der Vorhabenträger durch ein Ingenieurbüro zu erstellen. In dieses sind aussagekräftige Verkehrsprognosen zum erwartenden Verkehrsaufkommen der Nachnutzung einzustellen. Eine zusätzliche fußläufige Anbindung des Baugebiets bis zum bestehenden Fußweg an der Obernauer Straße ist vorzusehen.
Hinsichtlich Grünordnung ist Ziel des Bebauungsplanes der Erhalt der Biotopfläche entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Das Plangebiet soll darüber hinaus eine Randeingrünung (Pflanzstreifen mit Baum- und Strauchpflanzungen) entlang der Obernauer Straße erhalten.
5. Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage der o. g. Planungsziele einen Vorentwurf zu erstellen und dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen.