I.
Die Bauvoranfrage zum Neubau eines Wohnhauses mit 12 Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Baugrundstück, XXX Gemarkung Schweinheim an der Ecke XXX, Aschaffenburg, wird wie folgt beantwortet:
Für die Bindungswirkung des Bauvorbescheides ist ausschließlich der Wortlaut der Frage und der Wortlaut der entsprechenden Antwort maßgebend; die Erläuterungen und Begründungen der Fragen in den Schriftsätzen bleiben rechtlich unbeachtlich.
Frage 1 vom 15.04.2015:
a) Ist diese neue Wohnanlage in der geplanten Bauweise, Form und Nutzung zulässig?
Die Frage ist in einem Bauvorbescheid in ihrer Gesamtheit unzulässig, weil sie keine Einzelfragen stellt (Art. 71 Satz 1 BayBO). Beinhaltende planungsrechtliche Sachverhalte werden wie folgt beantwortet:
Das geplante Wohnhaus ist im festgesetzten „reinen Wohngebiet“ allgemein zulässig.
Das Bauvorhaben erreicht ein straßenseitiges Außenmaß von mehr als 60 m und entspricht deshalb nicht mehr der festgesetzten offenen Bauweise. Eine Befreiung von der Festsetzung zur offenen Bauweise kann erteilt werden, wenn die Vorgaben der zweiten Tektur vom 12.10.2015 hinsichtlich der Geschossigkeit XXX, im Eckbereich sowie XXXX eingehalten werden.
b) Kann der vom Baulinienplan geforderte Mindest-Abstand von 3.50 m für den Bauwich auch mit nur 3 m gemäß aktueller BayBO Art. 6 – unter Einhaltung der errechneten Wandhöhe – grundsätzlich „abweichend“ hiervon mit einer Befreiung zugelassen werden?
Von den im Baulinienplan festgesetzten Mindestgebäudeabständen von 7 m und Mindestgrenzabständen von 3,50 m kann befreit werden, wenn die erforderlichen Abstandsflächen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden, eine Abwägung der nachbarlichen Belange vorgenommen wurde und das nachbarliche Einvernehmen vorliegt.
Frage 2 vom 15.04.2015:
Ist diese geringfügige Überschreitung der Baugrenze in diesem Eckbereich wie im Plan dargestellt zulässig?
Eine geringfügige Überschreitung der festgesetzten Baugrenze im Eckbereich Bavaria-/Blütenstraße durch Gebäudeteile kann straßenseitig bis zu einem Maß von 1m zugelassen werden, so dass ein Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der XXX von mindestens 4 m verbleibt.
Hinweis: Die in dem Lageplan eingetragene Baugrenze ist nicht korrekt aus dem Baulinienplan übernommen und ist im Baugenehmigungsverfahren zu korrigieren.
Frage 3 vom 15.04.2015:
a) Ersetzt durch Frage 1 vom 27.07.2015
Kann das Satteldach für die Flügelbauten mit einer Dachneigung von 30° und einem Trempel bis zu 25 CM Höhe ausgeführt werden?
Eine Dachneigung von 30 Grad ist planungsrechtlich zulässig soweit das Dachgeschoss kein Vollgeschoss wird. Eine Trempelhöhe ist im Baulinienplan nicht festgesetzt. – Unabhängig von der geplanten Trempelhöhe darf das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sein.
b) Ist auch für die Flügelbauten eine Satteldach-Dachneigung mit 38° abweichend vom o.g. Baulinienplan alternativ möglich?
Eine Befreiung von der festgesetzten Dachneigung von maximal 35 Grad um 3 Grad auf bis zu 38 Grad kann in Aussicht gestellt werden, sofern das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist.
c) Kann der „Kopfbau“ auch mit einem giebelständigen Baukörper und Satteldach mit bis zu 38° DN zur Ecksituation ausgebildet werden?
Die Firstrichtung ist im Baulinienplan nicht vorgegeben, ein giebelständiger Baukörper in der Ecksituation ist deshalb zulässig.
d) Kann statt der Satteldachform für das DG auch ein Penthouse – mit zurückgesetztem Baukörper – erfolgen?
Ein Penthouse ist als 3. Vollgeschoss planungsrechtlich nicht zulässig. Eine Befreiung für ein 3. Vollgeschoss kann nur für den Kopfbau im Eckbereich bis zu der in den Planunterlagen berechneten Bruttogeschossfläche von 249,48 m² und einer dann erreichten Geschossflächenzahl von 0,96 in Aussicht gestellt werden.
Frage 4 vom 15.04.2015, ersetzt durch Frage 2 vom 27.07.2015:
a) Kann die Wohnanlage mit einem Vollgeschoss jeweils für das EG und 1. OG jeweils für die beiden abgewinkelten „Flügelbauten“ ausgeführt werden? Und können die ausgebauten Dachgeschosse als Nicht-Vollgeschosse ausgeführt werden?
Nach dem Baulinienplan sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. Die ausgebauten Dachgeschosse können deshalb nur als „Nicht-Vollgeschosse“ hergestellt werden.
b) Kann für den „Kopfbau“ weiterhin im Eckbereich jeweils ein Vollgeschoss für das EG, 1. OG, 2. OG ausgeführt werden?
Siehe Antwort zu Frage 3 d) vom 15.04.2015
Frage 5 vom 15.04.2015, ersetzt durch Frage 3 vom 27.07.2015:
a) Ist eine GRZ mit 0,41 (ohne Tiefgaragen-Ansatz) und eine GFZ mit jetzt 0,98 realisierbar?
Im Baulinienplan ist keine Grundflächenzahl festgesetzt. Insofern ist bei Beachtung der anderen Festsetzungen eine Grundflächenzahl von 0,41 für den oberirdischen Baukörper möglich. Die Tiefgarage ist grundsätzlich in die Grundflächenzahl einzurechnen. Diese kann dann aber unter Beachtung der festgesetzten überbaubaren Flächen auch größer als 0,41 sein.
Bei Einhaltung der bisher vorgelegten Pläne kann eine Befreiung für eine Geschossflächenzahl von bis zu 0,96 in Aussicht gestellt werden. Dabei wird darauf hingewiesen, dass Unter- und Kellergeschosse entsprechend der Festsetzung des Baulinienplanes soweit sie mehr als die Hälfte ihrer Höhe aus dem Erdreich ragen als Vollgeschosse in die Geschossflächenzahl einzurechnen sind.
b) Kann eine Bebauung des Gesamtgrundstücks mit dieser Tiefgarage gemäß eingereichter Planung erfolgen?
Innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen sind Tiefgaragen planungsrechtlich zulässig. Überschreitungen der inneren Baugrenzen durch die Tiefgarage können durch Befreiungen vom Baulinienplan unter der Bedingung zugelassen werden, dass sich die Tiefgarage in den betroffenen Bereichen vollständig unterhalb der Geländeoberfläche befindet und mit einer mindestens 50 cm starken vegetationsfähigen Substratschicht überdeckt und intensiv begrünt werden.
Die nach den Plänen der Änderung vom 12.10.2015 vorgesehene teilweise Öffnung der Tiefgarage im Gartenbereich befindet sich nahezu vollständig außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen. Es musste deshalb von einer Begrünung dieser Flächen ausgegangen werden. Die geplante Öffnung der Tiefgarage, die eine Intensivbegrünung nicht zulässt, muss entfallen. Die Befreiungen für die Errichtung einer Tiefgarage außerhalb der Baugrenzen wird deshalb nur unter der Bedingung in Aussicht gestellt, dass das nachbarliche Einvernehmen für die verkleinerte Öffnung der Tiefgarage außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen hergestellt ist oder die Öffnung entfällt.
Nach § 47 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung müssen Stellplätze in geeigneter Beschaffenheit hergestellt werden. Zu dieser geeigneten Beschaffenheit gehört auch die separate Anfahrbarkeit jedes einzelnen Stellplatzes. Gefangene Stellplätze sind in der Regel nicht als notwendige Stellplätze geeignet. Ausnahmen können nach der Literatur und Rechtsprechung nur nach Prüfung des Einzelfalles bei Einfamilienhäusern zugelassen werden. Aufgrund der in Tiefgaragen im Regelfall herrschenden engen Raumverhältnisse kann mangels der Beschaffenheit nach Art. 47 Abs. 1 BayBO eine Anordnung notwendiger Stellplätze hintereinander nicht in Frage kommen. Die Anordnung der Stellplätze in der Tiefgarage ist deshalb nur mit der separaten Anfahrbarkeit jedes einzelnen Stellplatzes möglich.
Frage 6 vom 15.04.2015:
Sind die 28 Stellplätze u. a. hiervon 6 STP für die geplante barrierefreie Wohnungsanzahl als STP-Nachweis in der projektierten Tiefgarage ausreichen?
Die Zahl der Stellplätze und die Art der Ausführung ergibt sich aus der städtischen Stellplatzsatzung und der Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung.
Frage 7 vom 15.04.2015:
Kann die Tiefgaragenzu-/abfahrt an der Bavariastraße ausgeführt werden?
Eine Tiefgaragenzufahrt an der Bavariastraße ist möglich.
Frage 8 vom 15.04.2015:
Ist dieser Spielplatz für den erforderlichen Nachweis ausreichen?
Nach Art. 7 Abs. 2 der Bayerischen Bauordnung ist für dieses Gebäude ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Für die Größe ist im Regelfall der Wert von 1,5 m² je 25 m² Wohnfläche anzusetzen, mindestens aber 60 m². Die Geräteausstattung ergibt sich aus der entsprechenden DIN-Vorschrift (DIN 18034).
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheids werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
