Vorbemerkung:
Der Planungs- und Verkehrssenat hat am 11.10.2016 das Thema „Bauleitplanung und sozialer Wohnungsbau im Bereich Bahnhof-Nord“ beraten. Die Verwaltung wurde beauftragt, für das betrachtete Gebiet städtebauliche Ziele zu erarbeiten, die der Innenentwicklung und Nachverdichtung zu Grunde zu legen sind und an denen Bauvorhaben zu messen sind bzw. die zu gelten haben, wenn vom Instrument der Bauleitplanung Gebrauch gemacht wird. Unter Punkt 3 dieser Beschlussvorlage werden zehn konkrete Ziele herausgearbeitet und in den Kontext dieser städtebaulichen Aufgabenstellung gestellt.
Einleitung:
Die Konversion der ehemaligen Bahnflächen hat im Bereich Bahnhof-Nord in den letzten Jahren zu einem umfangreichen Bestand von Gebäuden mit gewerblicher, Büro- und Einzelhandelsnutzung geführt. Des Weiteren wurde durch die Stadtteilverbindung ein zentraler Durchgang zum Bahnhof und zur Innenstadt geschaffen. Diese Entwicklungen haben für den Stadtteil Damm schon positive Effekte gebracht, weil durch die kurzen Verbindungswege zur Innenstadt/ Bahnhof das Wohnen in diesem Gebiet attraktiver geworden ist und die Baukörper auf den ehemaligen Gleisanlagen einen perfekten Immissionsschutz bewirken. So werden derzeit mehrere größere Wohnungsbauvorhaben auf ehemals gewerblich genutzten Flächen realisiert, z.B. an der Ecke Bernhardstraße/Schneidmühlweg und im weiteren westlichen Verlauf der Bernhardstraße. Auch am bisherigen Standort des ALDI-Discounters zwischen Bernhard- und Lange Straße liegt als Nachnutzung ein Bauantrag für Wohnbebauung vor (voraussichtlich Behandlung im UVS am 10.11.2016).
Anlass und Zweck des Antrages der SPD-Stadtratsfraktion:
Die SPD-Stadtratsfraktion ist der Auffassung, dass es sich bei allen in letzter Zeit geplanten und sich in der Realisierung befindlichen Wohnbauprojekten im Bereich Bahnhof-Nord um frei finanzierte Wohnungen und nicht um öffentlich geförderten Wohnungsbau handelt. Frei finanzierte Wohnungen liegen aus der Erfahrung meist im hochpreisigen Sektor. Dadurch ist ein Großteil der Bevölkerung von der grundsätzlich positiven Entwicklung von innenstadt-nahem Wohnen ausgeschlossen. Aus diesem Grund beantragt die SPD-Stadtratsfraktion für das Plangebiet zwischen Nordring im Süden, Müllerstraße im Westen, Theresienstraße, Bernhardstraße, Scheffelstraße und Uhlandstraße im Norden und Glattbacher Straße und Glattbacher Überfahrt im Osten, dass
1. die vorhandenen rechtlichen Planungsgrundlagen vorgestellt werden,
2. die Möglichkeiten der städtebaulichen Einflussnahme auf die weitere Entwicklung und Gestaltung dargestellt werden, wie die Entwicklung von Bebauungsplänen oder anderen baurechtlichen Instrumentarien, die bei neuen Wohnbauten mind. 30% öffentlich geförderten Wohnungsbau regelt, der als Mietwohnungen in Innenstadtnähe zur Verfügung steht,
3. ein Bebauungsplan für das Plangebiet aufgestellt werden soll, wenn es mit den vorhandenen planungsrechtlichen Instrumentarien nicht möglich ist, einen mind. 30% öffentlich geförderten Wohnungsbau im Plangebiet zu regeln.
Stellungnahme zum Antrag der SPD-Stadtratsfraktion:
Zu 1. Vorstellung der vorhandenen rechtlichen Planungsgrundlagen
Für den Gebietsumgriff zwischen Nordring, Müllerstraße, Theresienstraße, Bernhardstraße, Scheffelstraße, Uhlandstraße, Glattbacher Straße und Glattbacher Überfahrt ist die planungsrechtliche und städtebauliche Situation in den Übersichtsplänen zum Baurecht, zu den Nutzungsarten, zu den vorhandenen Nutzungen, zur Geschossflächenzahl und zu den wohn- und gewerblichen Nutzungen in Planung/Realisierung anschaulich visualisiert (die Übersichtspläne zur Veranschaulichung sind auf der CD mit den Sitzungsunterlagen einsehbar) und wird im Folgenden erläutert:
Bauplanungsrecht (vgl. Übersichtsplan: Baurecht)
Im Bereich zwischen Nordring, Glattbacher Überfahrt, Lange Straße, Ottostraße, Müllerstraße sind die Baurechte durch qualifizierte Bebauungspläne geregelt.
Im weiteren nördlichen Bereich zwischen Lange Straße, Glattbacher Straße, Uhlandstraße, Scheffelstraße, Bernhardstraße, Theresienstraße, Müllerstraße und Ottostraße ist das Baurecht folgendermaßen geregelt:
Zum einen durch einen qualifizierten Bebauungsplan 18/6 nördlich der Ottostraße, des Weiteren durch einen einfachen Baulinienplan Nr. 40 zwischen Lange-, Behlen-, Bernhardstraße und Schneidmühlweg, der nur Vorgaben zur Geschossigkeit und Geschossflächenzahl trifft und deshalb zusätzlich eine Beurteilung nach § 34 BauGB erforderlich macht und schließlich für die weiteren Bereiche gänzlich eine Regelung nach § 34 BauGB. In den Gebieten nach § 34 BauGB richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach der Maßgabe, dass diese sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Nutzungsarten (vgl. Übersichtsplan: Nutzungsarten)
Im überwiegenden Teil sind an Nutzungsarten Mischgebietsnutzungen, hier vor allem Wohnnutzungen, vorzufinden. Im Bereich des zentralen Bahnhof-Nord-Geländes sind Kerngebietsnutzungen, an der Ecke Bert-Brecht-Straße/Nordring eine Sondergebietsnutzung „Einzelhandel und Gewerbe“, zwischen Nordring, Heinrich-Böll-Straße, Ottostraße und Müllerstraße gewerbliche Nutzungen/Schule sowie nördlich der Ottostraße in Teilen gewerbliche Nutzungen vorzufinden.
Vorhandene Nutzungen (vgl. Übersichtsplan: Vorhandene Nutzungen)
Im Bereich zwischen Nordring, Glattbacher Überfahrt, Lange Straße, Ottostraße, Müllerstraße sind neben der FOS/BOS und den Wohnnutzungen an der Glattbacher Überfahrt/Lange Straße 1a-f ausnahmslos Handels-/Büro- und Dienstleistungsnutzungen vorzufinden.
Im weiteren nördlichen Verlauf des Plangebiets befinden sich überwiegend straßenbegleitende Wohnbauten. Daneben befinden sich eingestreute großflächige gewerbliche Nutzungen nördlich der Lange Straße gegenüber des Neubaus der Fa. Hörnig, entlang der Ottostraße und im östlichen Bereich Schneidmühlweg/Ecke Scheffelstraße.
Geschossflächenzahl (vgl. Übersichtsplan: Geschossflächenzahl)
Im Bereich zwischen Nordring, Glattbacher Überfahrt, Lange Straße, Ottostraße, Müllerstraße ist die Geschossflächenzahl durch Bebauungspläne geregelt und bewegt sich zwischen 2,0-3,0 für gewerbliche Nutzungen und liegt bei 1,2 für den Bereich der wohnbaulichen Nutzungen.
Im weiteren nördlichen Verlauf des Plangebiets im Bereich des Bebauungsplanes 18/6 liegt die GFZ bei 1,2 für Mischnutzungen und bei 2,4 für gewerbliche Nutzungen, im Bereich des Baulinienplanes ist eine GFZ von 1,5 geregelt. In den übrigen unbeplanten Innenbereichen gem. § 34 BauGB bewegt sich die vorhandene GFZ zwischen 0,9-1,4.
Wohn- und gewerbliche Nutzungen in Planung / Realisierung (vgl. Übersichtsplan: Aktuelle Wohn- und gewerbliche Nutzungen)
An der Ecke Bernhardstraße/Schneidmühlweg und im weiteren Verlauf im südwestlichen Bereich der Bernhardstraße sind z.Z. größere Wohnungsbauvorhaben mit 41 WE bzw. 36 WE im Bau.
Im zentralen Bahnhof-Nord-Gelände entlang der Lange Straße zwischen Heinrich-Böll-Straße und Dämmer-Tor-Platz sind „Aldi“ sowie „Denn`s“ seit kurzem in Betrieb gegangen. In den Obergeschossen sind Büronutzungen in der Fertigstellung. Nördlich der Heinrich-Böll-Straße sind Büronutzungen im EG und 1. OG sowie 5 Wohneinheiten in den weiteren Obergeschossen im Bau.
Des Weiteren gibt es für weitere Einzelhandels- und Büronutzungen auf der ehem. P&R-Fläche an der Ecke Nordring/Bert-Brecht-Straße einen Bauvorbescheid. Auch auf der Fläche des Aldi-Geländes ist nach dem Umzug der Fa. Aldi auf das zentrale Bahnhof-Nord-Gelände für die Nachnutzung eine Entwicklung für Wohnbebauung vorgesehen und durch städtebaulichen Vertrag abgesichert, eine wohnbauliche Entwicklung des Geländes ist z.Z. in der Planungs- und Genehmigungsphase.
Zu 2. Möglichkeiten der städtebaulichen Einflussnahme auf die weitere Entwicklung und Gestaltung
und
Zu 3. Forderung der Aufstellung eines Bebauungsplan für das Plangebiet mit der Regelung eines Anteils von mind. 30% des Plangebiets für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
Planungsziele, Bauberatung, städtebauliche Verträge, Bauleitplanung
Aus Sicht des Stadtplanungsamtes werden für das betrachtete Gebiet unter dem Entwicklungsgrundsatz einer angestrebten „Innenentwicklung“ und „Nachverdichtung“ folgende städtebauliche Ziele formuliert:
- Mischgebiet mit Schwerpunkt Wohnnutzung, einem breiten Wohnungsmix und Mindestanteilen an kostengünstigem Mietwohnungsbau unter Beachtung der Bedürfnisse an sozialer Infrastruktur
- Beschränkung von Flächen für den Einzelhandel auf wenige und kleine Einheiten
- Baukörper mit bis zu vier oberirdischen Geschossen plus Staffelgeschoss oder ausgebautem Dach, maximale Gebäudehöhe ca. 15m
- Vorrangige Gebäudestellung in Blockrandstruktur mit zusätzlicher innenliegender Bebauung bei entsprechend großen Grundstücken
- Aufnahme vorhandener Baufluchten entlang der Straßen
- Tendenziell geschlossene Bauweise am Blockrand und reduzierte seitliche Abstandsflächen (z.B. 0,4 H)
- Sicherung einer für Fußgänger und Radfahrer öffentlich nutzbaren Durchwegung im breiten Baublock zwischen Dammer Straße und Behlenstraße von der Bernhardstraße zur Lange Straße (und umgekehrt)
- Extensive Begrünung von Flachdächern (soweit nicht durch solarenergetische Anlagen genutzt) zur Verbesserung des Kleinklimas und der Entlastung der Entwässerungsanlagen
- Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen bei größeren Wohnanlagen (ab 30 WE)
- Stärkung der Realisierungschancen für geförderten sozialen Wohnungsbau durch Anwendung des deutlich reduzierten Stellplatznachweises (80%) gemäß Stellplatzsatzung, bei Kopplung mit Carsharing-Systemen für Wohnanlagen ab 20 WE Reduzierungsmöglichkeit bis auf 40%; ggf. Anwendung im Einzelfall auch bei Schaffung von Wohnraum für „Schwellenhaushalte“
Diese Ziele sollen Grundlage jeder Bauberatungen im Untersuchungsgebiet sein. Bei Investorenplanungen, die den bauplanungsrechtlich vorgegebenen Rahmen (eines Bebauungsplans oder der Umgebungsbebauung) voll ausschöpfen oder überschreiten, sind sie besonders streng anzuwenden. Bei absehbarer Nichtvereinbarkeit eines Bauvorhabens mit den städtebaulichen Zielsetzungen soll vom Instrumentarium der verbindlichen Bauleitplanung (Aufstellung Bebauungsplan oder vorhabenbezogener Bebauungsplan) Gebrauch gemacht werden.
Die Aufstellung von Bebauungsplänen mit genereller prozentualer Verpflichtung für den Bau von Wohnungen nach den Standards des sozialen Wohnungsbaus bei Beibehaltung des bestehenden Baurechts ohne deutliche Nachverdichtungsmöglichkeit wird aus folgenden Gründen nicht empfohlen:
Im Rahmen ihrer Planungshoheit kann die Kommune durch Bauleitplanung die „bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde“ vorbereiten und leiten (§ 1 BauGB). So eröffnet das Baugesetzbuch in § 9 Abs.1 Nr. 7 auch die Möglichkeit, in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen u.a. Flächen festzusetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (gem. II. WoBauG) gefördert werden könnten. Rechtsfolge einer Festsetzung nach § 9 Abs.1 Nr. 7 BauGB ist, dass nur Wohngebäude errichtet werden dürften, die die Anforderungen der entsprechend gebäudebezogenen Fördervoraussetzungen erfüllen. Dies umfasst nicht die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, Mittel der sozialen Wohnraumförderung tatsächlich in Anspruch zu nehmen, auch nicht, ein Angebot auf Förderung durch die für die soziale Wohnraumförderung zuständige Stelle anzunehmen.
Mit dem Instrument der Aufstellung eines Bebauungsplanes können zwar Festsetzungen für den sozialen Wohnungsbau getroffen werden; Grundstückseigentümer können aber nicht zur Herstellung verpflichtet werden, wenn sie keine Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Anspruch nehmen. Von dieser Festsetzungsmöglichkeit wurde beim Neubaugebiet „Anwandeweg“ im Stadtteil Nilkheim Gebrauch gemacht.
Nun gilt es aber zu bedenken, dass sowohl in mit Bebauungsplänen überplanten Bestandsgebieten (§ 30 BauGB) als auch im nicht überplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB Baurechte bestehen, auf die Grundstückseigentümer und Bauherren einen Anspruch haben. Zwar kann die Kommune durch Bauleitplanung auch bereits besiedelte Gebiete in ihrer weiteren Entwicklung steuern, wenn dabei aber eine bisher „zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert“ wird und dadurch „eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks“ eintritt, entsteht für die Kommune ggf. die Pflicht zur Entschädigung (vgl. § 42 BauGB). Die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Verpflichtung zur Errichtung von Wohnungen nach den Standards des sozialen Wohnungsbaus stellt eine Beschränkung bisher vorliegender Baurechte dar und birgt daher die Gefahr eines „Planungsschadens“ mit entsprechenden Entschädigungsfolgen. Die Problematik eines möglichen „Planungsschadens“ mit Entschädigungsfolge tritt dann nicht auf, wenn die Stadt Grundstückseigentümerin ist und einen potentiellen Käufer bzw. Grundstücksnutzer vertraglich zu Maßnahmen des sozialen Wohnungsbaus verpflichtet – allerdings verfügt die Stadt Aschaffenburg gegenwärtig nicht über Grundbesitz im betreffenden Gebiet, und auch bei Grundstücksverkäufen zwischen Privaten ist die Ausübung des gesetzlich eingeräumten „allgemeinen Vorkaufsrechts“ (§ 24 BauGB) durch die Stadt im betreffenden Gebiet in der Regel gar nicht möglich, weil sich dieses Vorkaufsrecht praktisch nur auf wohnbaulich nutzbare, unbebaute Grundstücke erstreckt, die es im Umfeld Bahnhof-Nord so gar nicht mehr gibt.
Eine weitere Möglichkeit der städtebaulichen Einflussnahme sind vertragliche Regelungen mit Investoren, die aber entweder der Freiwilligkeit der Vertragspartner bedürfen, aus einer planungsrechtlichen Ausweitung vorhandener Baurechte z.B. im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans resultieren oder die an andere städtebauliche Maßnahmen geknüpft sind, aus denen der Investor Vorteile zieht, auf die er nicht ohnehin rechtlichen Anspruch hat (vgl. § 11 BauGB).
Ein solcher städtebaulicher Vertrag wurde beispielsweise im Jahr 2015 zwischen der Stadt Aschaffenburg und der Firma Aldi GmbH & Co.KG im Zusammenhang mit der geplanten Verlagerung des „Aldi“-Discountmarktes auf das zentrale Bahnhof-Nord-Gelände auf der Grundlage des Stadtratsbeschlusses im Plenum vom 15.06.2015 geschlossen.
Dieser städtebauliche Vertrag trifft für eine standortverträgliche Verlagerung des ALDI-Discounters und für die Nachnutzung des bisherigen Standorts u.a. folgende Regelungen:
- Dauerhafter Ausschluss von Vergnügungsstätten
- Vorgabe zum Umsetzungszeitraum (innerhalb von zwei Jahren nach Betriebsaufnahme am neuen Standort ist eine Bauantragsstellung für Wohnbebauung am alten Standort durch die Firma Aldi notwendig),
- Sicherung der Nutzung des Grundstücks vorwiegend für Wohnbebauung mit der Möglichkeit einer Nutzungsunterlagerung im Erdgeschoss (untergeordnete Einzelhandelsnutzungen mit insgesamt max. 500m² Verkaufsfläche sowie Dienstleistungsbetriebe oder sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe),
- Einräumen eines Vorkaufsrecht für die Stadtbau Aschaffenburg GmbH seitens der Firma Aldi für den ersten Verkaufsfall - allerdings wurde dieses Vorkaufsrecht beim Grundstücksverkauf nicht ausgeübt.
Folgendes Fazit kann gezogen werden:
- Für das betrachtete Gebiet wird eine Innenentwicklung und intensivierte Nachverdichtung angestrebt, soweit sich diese Entwicklung an den formulierten städtebaulichen Zielen orientiert.
- Bei zukünftigen Wohnungsbauvorhaben im Umfeld des Bahnhof-Nord-Geländes ist im Rahmen der Bauberatung darauf hinzuwirken, dass den städtebaulichen Zielsetzungen gefolgt wird und dass auch kostengünstiger Mietwohnungsbau entsteht. Das Instrument des „städtebaulichen Vertrags“, mit dem die Steuerung einer zukünftigen Entwicklung für ein Gebiet relativ gut regelbar ist, soll nach Möglichkeit Anwendung finden.
- Die bestehende Mischgebietsstruktur mit den vorhandenen ansässigen Firmen ist aus stadtplanerischer Sicht grundsätzlich positiv zu bewerten, weil dadurch eine gewisse Übergangszone zu den nördlich anschließenden Wohnbaugebieten entsteht. Eine reine Wohnnutzung würde die Gefahr bergen, dass evtl. Lärmimmissionskonflikte dazu führten, dass ansässige Gewerbebetriebe in ihrer Entwicklungsmöglichkeit stark eingeschränkt werden würden.
- Zur Zeit besteht aus städtebaulicher Sicht kein dringender Handlungs- und Planungsbedarf, da eine weitgehend geordnete und hinreichend stabile Struktur im Siedlungsgebiet Bahnhof-Nord und seiner näheren Umgebung vorherrscht. Eine geordnete und städtebaulich sinnvolle (wohnbauliche) Entwicklung ist in diesen Gebieten auch ohne neue Bebauungspläne möglich.
- Sollte es zukünftig zu Veränderungen z.B. durch Aufgabe von Betrieben entlang der Straßen und/oder im Innenbereich der Baublöcke kommen, löst dies ggf. einen Planungsbedarf aus, der die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens für eine geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich macht. Hierüber soll im Einzelfall und situationsbezogen entschieden werden. Am ehesten zu erwarten ist derzeit ein solches Erfordernis für Flächen im Baublock zwischen Dammer Straße, Bernhardstraße, Behlenstraße und Lange Straße.
Schlussempfehlung:
Aus den o.g. Punkten ist aus planungsrechtlicher Sicht die Aufstellung von Bebauungsplänen für das Siedlungsgebiet Bahnhof-Nord und Umgebung zur Zeit nicht erforderlich. Bei Anbahnung größerer Bauvorhaben, die spürbare Gebietsveränderungen mit sich bringen werden, soll darüber situationsbezogen entschieden werden.
Eine Zurückstellung von Baugesuchen ist nach § 15 BauGB zur Sicherung der Bauleitplanung für einen künftigen Planbereich möglich, sobald ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst wurde.
