Mit Bauantrag vom 23.08.2016, eingegangen am 02.09.2016 und Tekturplänen vom 04.10.2016 beantragt die Firma Kleespies Rhein-Main-Süd GmbH die bauaufsichtliche Genehmigung zum Neubau von 9 Mehrfamilienwohnhäusern mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken xxx an der Lange Straße, Behlenstraße und Bernhardstraße, Gemarkung Aschaffenburg.
Bei dem Bauantrag handelt es sich um die Errichtung von 9 Mehrfamilienwohnhäusern mit Tiefgarage in 4 Baukörpern mit 135 Wohneinheiten. Hiervon sind 40 Wohneinheiten barrierefrei.
Bei dem Vorhaben sollen 145 Pkw-Stellplätze in einer Tiefgarage (Großgarage) errichtet werden. 18 erforderliche Stellplätze werden oberirdisch nachgewiesen (entlang der Seitenstraße beim Schneidmühlweg zwölf oberirdische Stellplätze und seitlich des Gebäudes Nr. 9 sechs oberirdische Stellplätze). Durch die Anordnung der Stellplätze, größtenteils in der Tiefgarage entstehen qualitätsvolle Aufenthaltsbereiche.
Nach der Stellplatzsatzung sind insgesamt 163 Pkw-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon entfallen auf 107 Wohneinheiten mit einer Größe weniger 100 qm jeweils 1 Stellplatz, sind gleich 107 Stellplätze und 28 Wohneinheiten mehr 100 qm und weniger 150 qm jeweils 2 Stellplätze sind 56 Pkw-Stellplätze. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Lange Straße, die Ausfahrt an der Bernhardstraße. Direkt an der Tiefgaragen Zu- und Abfahrt sind Müllabholräume angeordnet.
Bei dem Bauantrag handelt es sich um Gebäude mit Flachdach und 4 bis 5 Vollgeschossen.
Das Baugrundstück ist nahezu vollständig unterkellert. Die Tiefgarage erhält eine Erdüberdeckung von ca. 60 bis 70 cm. Die beiden Baugrundstücke Fl.Nr. xxx sind bis spätestens bis Baubeginn zu vereinigen oder zu verschmelzen. Der Nachweis hierzu ist dem Bauordnungsamt vorzulegen.
Die Mehrfamilienhäuser haben eine Gesamtwohnfläche von 11.351,533 qm. Hierfür sind je 50 qm Wohnfläche, 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Dies ergibt 227 Fahrradabstellplätze. Von diesen werden 110 in der Tiefgarage nachgewiesen. 118 Fahrradabstellplätze werden oberirdisch teils im Bereich vor den Hauseingängen und teils im Innenbereich der Wohnanlage nachgewiesen. Vor den Hauseingängen in der Bernhardstraße und der Behlenstraße können Fahrradabstellplätze vor den Hauseingängen nicht nachgewiesen werden, weil hier die Gebäude auf der Baulinie (direkt hinter der Gehsteighinterkante) errichtet werden. Im Blockinneren sind Aufenthalts- und Spielbereiche geplant. An der Behlenstraße zum Jugendtreff ist ein Durchgang in den Innenhof vorgesehen. Das Vorhaben hat eine Wohnfläche von 11.376,30 qm. Hierfür ist ein Kinderspielplatz von 682,58 qm erforderlich (11.376,3 durch 25 x 1,5). Hiervon werden im Innenbereich der Wohnanlage insgesamt 4 Kinderspielplätze an unterschiedlichen Plätzen mit insgesamt 640 qm nachgewiesen. Die nachgewiesenen Kinderspielplätze haben eine Größe von 138 qm, 151 qm, 200 qm und 251 qm. Nachdem die nachgewiesene Spielplatzfläche die erforderliche Größe um 59 qm unterschreitet, wurde als Kompensationsmaßnahme und als Beitrag zur Stärkung der sozialen Quartiersstruktur im benachbarten Jugendzentrum B 4 Ausgleichsmaßnahmen geschaffen werden.
Entsprechend der Wünsche des Jugendzentrums sind dies im Einzelnen:
- Das Herstellen einer geeigneten Spielfeldoberfläche, z. B. für Basketball oder Volleyball (die genaue Größe und Ausführung wird noch gesondert mit der Stadt Aschaffenburg festgelegt).
- Die Beschaffung eines Badmintonnetzes
- Das Versetzen der vorhandenen Außenmöbel.
Diese Kompensationsmaßnahme ist im städtebaulichen Vertrag vor Erteilung der Baugenehmigung zu vereinbaren.
Mit Schreiben vom 10.10.2016 hat der Bauherr bestätigt, die Maßnahmen umzusetzen.
Im Einzelnen setzen sich die Mehrfamilienhäuser folgendermaßen zusammen.
Mehrfamilienhäuser Nr. 1 bis Nr. 5
Blockrandbebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie Bernhardstraße und Behlenstraße
4 Vollgeschosse mit 54 Wohneinheiten. Davon 15 Zweizimmerwohnungen, 28 Dreizimmerwohnungen, 11 Vierzimmerwohnungen.
Mehrfamilienhaus Nr. 6
Freistehendes Gebäude im Grundstücksinnenbereich mit 5 Vollgeschossen und 18 Wohneinheiten (davon 8 x 2-Zimmerwohnungen, 10 x 4-Zimmerwohnungen)
Mehrfamilienhaus Nr. 7 und 8
Freistehendes Gebäude mit 5 Vollgeschossen und 23 Wohneinheiten. Davon 4 x 2-Zimmerwohnung, 18 x 3-Zimmerwohnung, 1 x 4-Zimmerwohnung.
Mehrfamilienwohnhaus Nr. 9
Mit 4 und 5-geschossiger Bebauung entlang der Baulinie an der Lange Straße und 40 Wohneinheiten (davon 24 x 2-Zimmerwohnungen, 11 x 3-Zimmerwohnungen und 5 x 4-Zimmerwohnungen).
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans des Baulinienplans Nr. 40. Dieser setzt für das betreffende Grundstück sowohl entlang der Straßenbegrenzungslinie der Bernhard- und Behlenstraße als auch der Lange Straße Baulinien und entlang der Seitenstraße beim Schneidmühlweg drei Baugrenzen fest, eine GFZ von maximal 1,5 sowie maximal 4 Vollgeschosse. Gleichwohl liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der aufgrund seiner eigenständigen Prägung (Gewerbe, Wohnen, Einzelhandel, Bildungseinrichtungen) nicht als Baugebiet im Sinne der BauNVO eingestuft wird. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist deshalb nach den Vorgaben des Baulinienplans Nr. 40, d. h. § 30 Abs. 3 BauGB i. V. mit § 34 BauGB mit zu beurteilen.
Die beantragte Wohnnutzung mit insgesamt 135 WE ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im o.g. Baugebiet grundsätzlich zulässig. Es wird eine GRZ (Gebäude) von 0,369, eine GRZ (inklusiv Befestigungen, außer überdeckte Tiefgarage) von 0,579, eine GRZ (inklusiv einer überdeckten Tiefgarage) von 0,913 erreicht. Dies liegt im Rahmen der umliegenden Bebauung und ist planungsrechtlich zulässig.
Das geplante Gebäude Nr. 9 (Gesamtlänge ca. 46,50 m) wird ca. 10 m entlang der Baulinie an der Lange Straße mit 4 Vollgeschossen errichtet und ist im weiteren Gebäudeverlauf mit 5 Vollgeschossen ca. 5 m von der Baulinie abgerückt.
Die geplanten Gebäude 1 bis 5 halten mit maximal 4 Vollgeschossen die Festsetzung gemäß des Baulinienplans ein. Das Gebäude Nr. 9 an der Lange Straße sowie die Gebäude Nr. 6, 7 und 8 im Innenhof erreichen teilweise fünf Vollgeschosse. Weiterhin wird eine GFZ von 1,63 erreicht. Es ist deshalb auch eine Befreiung von der Überschreitung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse und eine Befreiung von der Überschreitung der GFZ erforderlich.
Diese Befreiungen können aus planungsrechtlicher Sicht aus folgenden Gründen erteilt werden:
Durch das weitgehende Abrücken des geplanten Gebäudes Nr. 9 von der Baulinie an der Lange Straße wird die vordere Bauflucht des östlich angrenzenden Bestandsgebäudes Lange Straße 14 aufgenommen und gleichzeitig die Massivität des geplanten fünfgeschossigen Gebäudeteils abgemildert. Das Gebäude Nr. 9 liegt mit seiner Oberkante ca. 60cm unterhalb der Traufe und ca. 2m unterhalb des Firstes des östlich benachbarten Gebäudes Lange Straße 14 (bfz). Gleichzeitig ist es ca. 1m höher als das gegenüber der Lange Straße liegende Einzelhandels- und Bürogebäude der xxx in der Lange Straße 9.
Durch das Abrücken von der Baulinie wird ein größerer Abstand zum gegenüberliegenden Gebäude und damit eine bessere Belichtung ermöglicht und es entsteht ein stärker aufgeweiteter Straßenraum zwischen Bert-Brecht-Straße und Dämmer-Tor-Platz. Städtebaulich fügt sich das geplante Gebäude dadurch besser und rücksichtsvoller in die nähere Umgebung ein, als es dies unter Einhaltung der Baulinie täte.
An dieser Stelle ist zu beachten, dass das bei Einhaltung der Baulinie entbehrliche Erfordernis einer Abstandsfläche im Sinne des Art. 6 Abs.5 BayBO nicht mehr anwendbar ist. Der fünfgeschossige Teil des Baukörpers bedarf daher einer Abstandsfläche, die straßenseitig bis höchstens zur Straßenmitte reichen dürfte. Da die Straßenmitte deutlich überschritten wird, bedarf der geplante Baukörper des Gebäudes Nr. 9 bauordnungsrechtlich einer Abweichung von den vorgeschriebenen Abstandsflächen, selbst wenn er sich bezüglich seiner Gebäudestellung planungsrechtlich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der betroffene Nachbar hat der Abstandsflächenüberschreitung der Straßenmitte zugestimmt.
Der Straßenraum wird durch eine insgesamt 2m hohe geplante Einfriedung entlang der Lange Straße (1m hoher Mauersockel verklinkert plus 1m hoher offener Stabgitterzaun) räumlich gefasst und ein erhöhter Gartenbereich für die Erdgeschosswohnungen entsteht.
Durch die Befreiung von der Baulinie und der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse und der
Überschreitung der GFZ um 0,13 ergibt sich eine Überschreitung der zulässigen Geschossfläche
von 1000 qm bzw. einer Wohnfläche von 700 qm. Diese Befreiung ist städtebaulich vertretbar
unter der Auflage, dass sich der Bauherr verpflichtet, als Kompensation für die Überschreitung der
Geschossfläche 9 preisgebundene Wohnungen (davon 3 2-Zimmer-Wohnungen, 4 3-Zimmer-
Wohnungen, 2 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Bindung von 15 Jahren zu einem Mietpreis von
maximal xxx Euro/qm anzubieten. Diese Verpflichtung ist vor Erteilung der Baugenehmigung in
einen städtebaulichen Vertrag zu regeln. Die folgenden Konditionen hat der Bauantragsteller mit
Schreiben vom 10.10.2016 vorgeschlagen.
- Mietpreisbindung xxx Euro/qm Kaltmiete (plus Index) über eine Laufzeit von xxx Jahren.
- Die Mietpreisbindung gilt für drei 2-Zimmer-Wohnungen, vier 3-Zimmer-Wohnungen, vier
3-Zimmer-Wohnungen und zwei 4-Zimmer-Wohnungen. Diese Wohnungen werden
explizit festgelegt.
- Die Mietpreisbindung erfolgt durch eine ins Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit
zugunsten der Stadt.
- Die Mietpreisbindung gilt nach einem Verkauf der Wohnungen auch für den neuen
Eigentümer.
Die 5-geschossigen Gebäude Nr. 6, 7, 8 im Blockinnenbereich fügen sich in Verbindung mit dem Einfügen des Gebäudes Nr. 9 ebenfalls in die umliegende Bebauung ein. Die notwendigen Abstandsflächen zu den angrenzenden Bestandsgebäuden sind eingehalten. Die geringfügige Überschneidung der Abstandsfläche zwischen den geplanten Gebäuden ist aus planungsrechtlicher Sicht vertretbar.
Zur Sicherung der Umsetzung des Freiflächenplanes mit Neupflanzung von 60 Bäumen wird eine Kaution von xxx Euro festgesetzt.
Zur Sicherung der Herstellung der vier Kinderspielplätze und Kompesationsmaßnahme im Bereich des Jugendzentrums B 4 wird eine Kaution von xxx Euro festgesetzt.
In bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig. Die Bedingungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden- und Stellen sind zu beachten.
Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung für das Bauvorhaben vorgeschlagen.
