Bauvoranfrage f. d. Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxxx, Gemarkung Schweinheim, Liebezeitstraße x in 63743 Aschaffenburg durch die Bauherrin xxx, BV-Nr. 20170087
Daten angezeigt aus Sitzung: 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates, 19.07.2017
Beratungsreihenfolge
| Gremium | Sitzung | Sitzungsdatum | ö / nö | Beratungstyp | TOP-Nr. | SP-Nr. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Umwelt- und Verwaltungssenat | 7. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates | 19.07.2017 | ö | Beschließend | 6 | uvs/7/6/17 |
.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.
.Beschluss:
Unter Beachtung einer maximalen Bautiefe von 45 m (gemessen von der Straßenbe-grenzungslinie der Seebornstraße) und der Überschwemmungsgebietsgrenze des Hensbaches kann grundsätzlich festgestellt werden, dass sich aus planungsrechtlicher Sicht die geplanten Baukörper Nrn. 1 und 4 bezüglich der zu überbaubaren Grundstücksfläche, der Gebäudestellung und der geplanten Höhenentwicklung grundsätzlich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Die Gebäude Nrn. 2 und 3 bewegen sich zwar ebenfalls noch innerhalb einer Bautiefe von 45 m, liegen jedoch innerhalb des Überschwemmungsgebietes des Hensbaches und sind daher so nicht zulässig. Auch widersprechen sie wegen ihrer Höhe (Gebäude 3: III Vollgeschosse) und infolge der geschlossenen „blockrandähnlichen“ Figur der im „Hinterland“ typischen offenen Bauweise.
Für die bauplanungsrechtliche Beurteilung ist § 34 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO anzuwenden, wobei Flächen innerhalb des Überschwemmungsgebietes kein Bauland sind. Für die „Ausnutzung des Grundstücks im Allgemeinen“ gilt das Einfügungsgebot des § 34 BauGB – hier sind z. B. die typische Bautiefe, die zu überbauende Grundstücksfläche, die Bauweise und die Höhe der Umgebungsbebauung maßgebend.
Wie bereits unter 1 dargelegt dürfen die Gebäude 1 und 4 in geschlossener Bauweise in der Art einer „Blockrandbebauung“ geplant werden. Bei einer „Hinterlandbebauung“ hingegen (also hier die Gebäude 2 und 3 unter Beachtung des Hochwasserschutzes) ist ein „Einfügen“ nur in offener Bauweise – also nicht in Form einer Blockrandbebauung – gegeben.
Eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen und ein Staffelgeschoss ist bauplanungsrechtlich nur teilweise zulässig:
- Straßenbegleitend zur Seebornstraße (vorliegend also Gebäude 1) dürfen zwar drei
Vollgeschosse errichtet werden, allerdings fügt sich ein „Staffelgeschoss“ hier nicht in
die ortstypische Dachlandschaft ein. Ein drittes (Voll-)Geschoss ist hier nur als
geneigtes Satteldach zulässig.
- Zur Liebezeitstraße (vorliegend also Gebäude 4) ist die Errichtung von zwei
Vollgeschossen plus Staffelgeschoss planungsrechtlich aufgrund der räumlichen
Situation möglich.
- Eine „Hinterlandbebauung“ darf maximal zwei Vollgeschosse aufweisen.
In bauordnungsrechtlicher Hinsicht sind die geltenden Abstandsflächenvorschriften
des Art. 6 BayBO einzuhalten. Für eine Überprüfung und Stellungnahme hierzu ist
die Vorlage von Abstandsflächenplänen erforderlich.
Überschwemmungsgebiet ist kein Bauland. Aus diesem Grunde dürfen aus bauplanungsrechtlicher Sicht innerhalb des Überschwemmungsgebiets keine wasserverdrängenden Gebäude errichtet werden.
Soweit der Keller nicht im Bereich des Überschwemmungsgebietes errichtet werden soll, ist dieser bauplanungsrechtlich zulässig.
Planungsrechtlich gibt die Umgebungsbebauung entlang der Liebezeitstraße keine Baulinie vor – folglich gelten die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Die zu ermittelnde Abstandsfläche darf bis zur Straßenmitte der Liebezeitstraße reichen.
Die Errichtung baulicher Anlagen wie Spielplätze etc. ist im konkreten Einzelfall im Einvernehmen mit der Unteren Wasserbehörde zu entscheiden.
Die Größe des erforderlichen Spielplatzes richtet sich nach der Wohnfläche der zu errichtenden Wohngebäude. Je 25 m² Wohnfläche sind 1,5 m² Spielplatzfläche auf dem Baugrundstück herzustellen und zu unterhalten.
Hierzu wird auf die Ausführungen zur Frage 5 verwiesen.
Abgesehen von ggf. erforderlichen Grunddienstbarkeiten bestehen unter Würdigung nachbarlicher Belange (z. b. Anwesen Seebornstraße 24) planungsrechtliche Bedenken aufgrund des potentiellen Störgrades einer Stellplatzanlage mit ca. 25 Stellplätzen in einem bisher gärtnerisch geprägten Freiraum. Hier verbleibt Klärungsbedarf, der auf Ebene einer Bauvoranfrage nicht geklärt werden kann.
Unter Verweis auf die Antwort zu Frage 4 fügt sich entlang der Seebornstraße eine (auch geschlossene) Bebauung mit zwei Normalgeschossen plus Dachgeschoss (geneigtes Dach, als Vollgeschoss möglich) unter Beachtung der an der Umgebungsbebauung vorhandenen maximalen Trauf- und Firsthöhen sowie Gebäudetiefen in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Da kein Bebauungsplan vorliegt, ist auch kein Baugebiet „festgesetzt“. Planungsrechtlich gilt das Einfügungsgebot des § 34 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet. Daran ist im nicht überplanten Innenbereich aber kein „Maß der baulichen Nutzung“ im Sinne des § 17 der BauNVO geknüpft; es kommt allein auf das „Einfügen“ in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB an, wobei die entscheidenden Kriterien für das Maß der baulichen Nutzung, die zu überbauende Grundfläche und die bauliche Höhe (Trauf- bzw. Wandhöhe, Firsthöhe) sind.
Die maximale Gebäudegrundfläche in der näheren Umgebung weist das Anwesen Seebornstraße 24 mit ca. 350 m² auf.
Abstimmungsergebnis:
Dafür: 14, Dagegen: 1