- Anlass - Problembeschreibung
Durch den stetigen Zuwachs an Wohnbevölkerung, den demografischen Wandel, die älter werdende Bevölkerung und kleiner werdende Haushalte wird immer mehr Wohnraum und werden mehr Wohnungen benötigt, demzufolge auch mehr Wohnbauland.
Bei größerem Wohnraumbedarf gleichzeitig aber geringer zur Verfügung stehender Wohnbaulandfläche steigen die Preise für Bauland und damit auch die Preise für Eigentum und Miete.
Bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (FNP) wurde bereits auf diese Handlungsfelder eingegangen. Baulandflächenreserven werden im neuen FNP vorgehalten, Baulandpotenziale im Innenbereich aufgezeigt und in die vorzuhaltende Flächenbilanz miteingerechnet.
Großflächige Neuausweisungen wie es das Baugebiet Anwandeweg in Nilkheim darstellt, sind Voraussetzung für Preisdämpfungen im Wohnungsmarkt. In Aschaffenburg stehen jedoch nach Erschließung des Baugebietes Anwandeweg zunächst keine weiteren großflächigen Baugebiete mit Baurecht in ähnlichem Umfang zur Verfügung.
Problematisch ist außerdem die Vorratshaltung von privaten Grundstückseigentümern. Weiterhin liegen wegen Nicht-Bebauung von Baulücken in erschlossenen Baugebieten einige Baulandpotentiale brach. Die Stadt hat auf die Mobilisierung dieser Flächen keinen Einfluss.
Auch fehlender preisgünstiger Wohnungsbau für Haushalte mit geringem Einkommen sowie fehlender Sozialwohnungsbau zeigen Handlungserfordernisse auf (Schwellenhaushalte).
Die Stadt Aschaffenburg muss daher als eine Aufgabe der Daseinsvorsorge auch in Zukunft ausreichend verfügbares Bauland zu vertretbaren Preisen zur Verfügung stellen.
Dazu ist auf kommunaler Ebene eine strategische Boden- und Liegenschaftspolitik notwendig.
Warum genau jetzt?
Mit der Baulanderschließung Anwandeweg in Nilkheim ist das letzte großflächige Baugebiet in Aschaffenburg fertiggestellt. Auch das Gebiet Rotäcker in Schweinheim wird erschlossen. Weitere Bebauungsplanverfahren für Neubaugebiete finden zurzeit nicht statt.
Mit Fertigstellung des neuen Flächennutzungsplans (FNP) sind nun weitere Baulandpotentiale definiert, die es zukünftig zu entwickeln gilt. Bei der Entwicklung dieser Gebiete ist es wichtig, eine klar definierte Strategie zu verfolgen, um auch zukünftig ausreichend und günstig Bauland zur Verfügung zu stellen, welches in Anbetracht des hohen Wohnraumbedarfs auch zeitnah entwickelt und bebaut wird.
Für Aschaffenburg ist daher jetzt der richtige Zeitpunkt eine Baulandstrategie zu formulieren und festzulegen, wie zukünftig Wohnbauland geschaffen wird und wie es bedarfsgerecht zur Verfügung steht.
- Was hat Aschaffenburg bereits – vorhandene Beschlüsse
Die Stadt Aschaffenburg verfolgt schon seit einigen Jahren ein nachhaltiges Flächenmanagement und praktiziert nach entsprechenden Beschlüssen einige Elemente einer Baulandstrategie:
- In der Bauleitplanung wird gezielt Innen- vor Außenentwicklung betrieben und im Flächennutzungsplan wurden überschüssige Flächenpotentiale im Außenbereich in hochwertigen Naturräumen zurückgenommen.
- Mit dem Baulückenkataster findet regelmäßig ein Monitoring zur Nachverdichtung statt.
- Das Ausbaupotential im Gebäudebestand bei Bauanträgen wird unterstützt (z.B. durch Befreiungen für Dachgeschossausbau oder Gebäudeaufstockung)
- Im Bebauungsplan Anwandeweg wurde erstmals die Quotenregelung für Wohnungsbau, der den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung entspricht, festgesetzt und
- mit dem städtischen Wohnraumförderprogramm hat der Stadtrat einen Kriterienkatalog zur Vergabe von städtischen Grundstücken nach sozialen, ökologischen und ökonomischen Kriterien beschlossen. Durch die Unterstützung von Baugemeinschaften und Förderung von Familien wird zudem das Ziel einer heterogenen Bewohnerstruktur verfolgt.
Ein offenes Handlungsfeld stellt jedoch weiterhin die Verfügbarkeit von Bauland dar. Das Baulückenkataster zeigt zwar auf, dass jährlich einige Baulücken innerorts geschlossen werden. Die Stadt hat jedoch keine Handhabe für eine zeitnahe Bebauung. Viele Grundstücke bleiben daher seit Jahren unbebaut und binden damit wertvolles Bauland. Auch in Neubaugebieten ist absehbar, dass einige Grundstücke in Privatbesitz länger brachliegen bleiben. Sei es, weil die Eigentümer den Bauplatz für mögliche Nachkommen bereithalten oder auf eine Wertsteigerung spekulieren. Die Gründe sind unterschiedlich.
Beispiele (Stand Ende 2017):
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Baugebiet
(Jahr des Satzungsbeschlusses)
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Unbebaute Grundstücke [%]
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Anzahl der Grundstücke
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Herrenwaldstraße
(B-Plan von 2006)
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ca. 62%
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8 Baulücken von 13
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Gäßpfad (B-Plan von 2004)
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ca.45%
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34 Baulücken von 76
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Unter dem Haidig (1997)
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ca.33%
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47 von 141
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Östliche Weinbergstraße (1997)
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ca. 20%
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5 Baulücken von 24
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Habichtstraße (1994)
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ca. 29%
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7 Baulücken von 24
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Positivbeispiel, bei dem in Aschaffenburg bereits eine Art Baulandstrategie verfolgt wurde, in dem z.B. durch eine eigene Gesellschaft o.ä. Zwischenerwerb getätigt wurde, ist das Baugebiet Rosensee.
- Strategiepapier zur Baulandentwicklung
Wie ist weiter vorzugehen?
In dem Strategiepapier zur Baulandentwicklung für Aschaffenburg werden verschiedene Baulandstrategien dargestellt und aufgezeigt, wie andere Städte mit dieser Problematik umgehen. Die verschiedenen Strategien wurden vom Stadtplanungsamt für Aschaffenburg ausgewertet und eine Empfehlung für eine grundsätzliche Baulandstrategie für Aschaffenburg herausgearbeitet.
Fazit der Auswertung
Größtmöglicher Einfluss auf die Verfügbarkeit der Grundstücke haben Kommunen, wenn sie selbst im Besitz der zu überplanenden Grundstücke sind.
Allerdings ist es häufig schwierig im Einvernehmen mit den Grundstückseigentümern die Verfügbarkeit der Grundstücke zu erreichen oder die städtebaulichen und sozialen Ziele umzusetzen.
Eine sozialgerechte Bodennutzung rein über städtebauliche Verträge zu verwirklichen, ist zwar möglich, allerdings auch mit Kompromissen verbunden. Das Baulandangebot wird dabei nicht allein von der Kommune bestimmt, da Grundstückseigentümer und Investoren bei der Vertragsgestaltung mitreden.
Daher versuchen einige Kommunen mittels einer Kombination aus Zwischenerwerb, Beteiligung der Eigentümer an der Wertsteigerung sowie städtebaulichen Verträgen das Ziel zu erreichen und behalten sich als ultima ratio die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vor.
Gleichwohl ist bei den Verhandlungen und dem Zwischenerwerb in Aschaffenburg die Grundstücksaufteilung nach der Realerbteilung zu beachten. Aufgrund dieser historisch gewachsenen Strukturen gibt es in Aschaffenburg viele kleine „Handtuch-Grundstücke“ mit vielen beteiligten Grundstückseigentümern in einem Planungsgebiet. Dies kann Verhandlungen in die Länge ziehen und den Zwischenerwerb erschweren.
Allerdings zeigen Städte wie Gelnhausen oder Ludwigsburg, die ebenso in Realteilungsgebieten lagen, dass eine Baulandstrategie mit Zwischenerwerb auch hier möglich ist. Die Stadt Ludwigsburg hat bspw. mit dem 2013 gefassten Beschluss bisher nur positive Erfahrungen gemacht. Von 10 Gebieten, die damals für diese Strategie ins Auge gefasst wurden, befinden sich inzwischen 8 in Umsetzung.
- Grundsätze einer Baulandstrategie für Aschaffenburg
Ziel für Aschaffenburg sollte sein, durch eine nachhaltige Baulandstrategie sowohl Einfluss auf die Verfügbarkeit der Flächen nehmen zu können, als auch sozialgerechte Bodenordnung zu betreiben. In Verbindung mit gezielten Baulandvergaben bleiben städtebauliche, soziale und ökologische Kriterien keine theoretischen Planungen, sondern können realistisch umgesetzt werden.
Um dies zu erreichen wird als Baulandstrategie für Aschaffenburg eine Kombination aus mehreren Verfahrensweisen mit dem Schwerpunkt auf den Zwischenerwerb vorgeschlagen.
Grundsätze der Baulandstrategie für Aschaffenburg:
- Entwicklung neuer Baugebiete nur dann, wenn die Stadt über alle Grundstücke verfügen kann.
- Vor dem Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss für ein neues Baugebiet finden intensive Verhandlungen mit den Eigentümern statt.
- Die Stadt strebt entweder den Zwischenerwerb der Grundstücke an oder die rechtliche Sicherung der städtebaulichen Entwicklungsziele über städtebauliche Verträge (o.ä.).
- Je nach Vertragsgestaltung können die Eigentümer Teilflächen rückübertragen bekommen und an der Wertsteigerung beteiligt werden.
Durch das konkrete Verfahren, welches in den Entwicklungsgebieten angewendet wird, soll neben den Zielen der Verfügbarkeit der Flächen und der sozialgerechten Bodenordnung zusätzlich erreicht werden, die betroffenen Eigentümer einzubinden, um einen Konsens mit den Beteiligten zu erreichen.
- Grundsatzbeschluss zur Baulandstrategie
Die Verwaltung empfiehlt dem Stadtrat die Aschaffenburger Baulandstrategie (Strategiepapier zur Baulandentwicklung) mit dem Ziel der sozialgerechten Bodenordnung und Flächenverfügbarkeit zu beschließen. Sie soll insbesondere für die zukünftigen im FNP bereits dargestellten Flächen für potentielles Wohnbauland vorzugsweise angewendet werden, die größer sind als 1ha. Bei kleineren Flächen kann im Einzelfall entschieden werden, ob die Anwendung als sinnvoll erscheint. Damit wird nur noch dort Bauland geschaffen, wo die Verfügbarkeit garantiert ist.
Die Baulandstrategie ist nicht geeignet für Flächen der Nachverdichtung (wie z.B. der Bebauungsplan Schweinheimer Höhe), weil hier in der Regel die Grundstücke bereits bebaut und nicht immer teilbar sind. Zudem besteht in der Regel im Innenbereich bereits Baurecht. Das Prinzip der Beteiligung der Eigentümer an der Wertsteigerung der Grundstücke und deren Mitwirkungsbereitschaft greift hier daher nicht. Auch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kann laut Gesetz nur bei einer erstmaligen Entwicklung oder städtebaulichen Neuordnung angewendet werden.
Selbstverständlich ist bei der Anwendung der Baulandstrategie zu berücksichtigen, dass der Zwischenerwerb von Grundstücken haushaltsrelevant ist. Die Höhe der Kosten ist jeweils abhängig von den zu entwickelnden Baugebieten. Für die Umsetzung bedarf es daher im Einzelfall einer detaillierten Finanzplanung.
- Anpassung der Einkommensgrenze für Schwellenhaushalte
Der Bayerische Landtag hat mit dem Gesetz zur Änderung des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes und des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes vom 10.04.2018 (GVBl. S. 195) in Art. 11 BayWoFG für die Bestimmung der Einkommensgrenzen neue gesetzliche Höchstbeträge vorgegeben. Das Gesetz trat zum 01.05.2018 in Kraft.
Mit der Erhöhung dieser Grenzen reagiert der Gesetzgeber auf die Steigerung der nominalen Löhne und Gehälter sowie die gestiegenen Lebenshaltungskosten (u.a. Immobilien- und Baulandpreise). Diese Steigerungen hatten in den vergangenen Jahren zur Folge, dass sich trotz höherem Gehalt weniger Haushalte Wohnraum leisten konnten, da sie nicht förderberechtigt waren.
Auf diese Entwicklung reagierte die Stadt Aschaffenburg bereits im Jahr 2016 nach Münchner Vorbild mit der Einführung einer weiteren Einkommensgrenze (Stufe IV) und damit gezielten Förderung von Schwellenhaushalten.
Auch mit der Erhöhung der staatlichen Einkommensgrenzen für die Wohnraumförderung sieht die Verwaltung aufgrund der weiter steigenden Lebenshaltungskosten weiterhin Bedarf, Schwellenhaushalte gemäß des städtischen Wohnraumförderprogramms gesondert zu unterstützen.
Dies hat zur Folge, dass auch die Stadt Aschaffenburg ihre 2016 eingeführte Einkommensgrenze IV für Schwellenhaushalte anpassen muss.
Bei der Einführung der Stufe IV im Jahr 2016 wurden die staatlichen Einkommensstufen nach der gleichen Systematik fortgeschrieben. (= Differenz zwischen Stufe I und II, sowie II und III auf Stufe III addiert = Stufe IV)
Aufgrund der nun insgesamt höheren Einkommensstufen wird eine Fortschreibung in der gleichen Systematik für Aschaffenburg jedoch nicht als erforderlich gesehen.
Daher schlägt die Stadtverwaltung eine gemäßigte Fortschreibung der Einkommensstufe IV (Schwellenhaushalte) für Aschaffenburg vor:
Alte Einkommensstufen (städtisches Wohnraumförderprogramm Beschluss Oktober 2016):
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Bayerisches Wohnraumförderprogramm (2014)
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Städtisches Förderprogramm
(Schwellenhaushalte)
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Stufe I
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Differenz
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Stufe II
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Differenz
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Stufe III
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Differenz
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Stufe IV
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Haushaltsgröße
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€
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€
|
€
|
€
|
€
|
€
|
€
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1-Personen -Haushalt
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12.000
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(+3.600)
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15.600
|
(+3.600)
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19.200
Gerundet: 19.000
|
(+3.600)
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22.800
|
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2-Personen-Haushalt
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18.000
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(+5.400)
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23.400
|
(+5.400)
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28.800
Gerundet: 29.000
|
(+5.400)
|
34.200
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Zzgl.
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|
|
|
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|
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Für jede weitere Person
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4.100
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(+1.200)
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5.300
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(+1.200)
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6.500
|
(+1.200)
|
7.700
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|
Für jedes Kind
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500
|
(+250)
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750
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(+250)
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1.000
|
(+250)
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1.250
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Freibetrag junges Ehepaar?? Freibetrag bei jungen Ehepaaren bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung; junge Ehepaare sind solche, bei denen keiner der Ehegatten das 40. Lebensjahr vollendet hat. (Art. 5 BayWoFG - 2014)
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5.000
|
|
5.000
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|
5.000
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(+2.000)
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7.000
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Neue Einkommensstufen der bayerischen Wohnraumförderung seit 01.05.2018:
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Bayerisches Wohnraumförderprogramm
(01.05.2018)
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Reguläre Fortschreibung
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Vorschlag:
gemäßigte Fortschreibung
Schwellenhaushalte AB
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Stufe I
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Differenz
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Stufe II
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Differenz
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Stufe III
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Differenz
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Stufe IV
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Haushaltsgröße
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€
|
€
|
€
|
€
|
€
|
€
|
|
€
|
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1-Personen -Haushalt
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14.000
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(+4.300)
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18.300
|
(+4.300)
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22.600
|
(+4.300)
|
26.900
|
25.000
|
|
2-Personen-Haushalt
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22.000
|
(+6.250)
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28.250
|
(+6.250)
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34.500
|
(+6.250)
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40.750
|
40.000
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|
Zzgl.
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|
|
|
|
|
|
|
Für jede weitere Person
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4.000
|
(+2.250)
|
6.250
|
(+2.250)
|
8.500
|
(+2.250)
|
10.750
|
10.000
|
|
Für jedes Kind
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1.000
|
(+750)
|
1.750
|
(+750)
|
2.500
|
(+750)
|
3250
|
3.000
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Freibetrag Ehepaar?? Freibetrag bei Ehepaaren und Lebenspartnern bis zum Ablauf des siebten auf den Beginn der Ehe oder der Lebenspartnerschaft folgenden Kalenderjahres (Art. 5 BayWoFG - 2018)
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5.000
|
|
5.000
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|
5.000
|
(+2.000)
|
7.000
|
7.000
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Insbesondere im Bereich des Familienzuschusses kommt die Stufe IV in AB bereits heute schon zum Tragen. Ansonsten wird es verstärkt bei der Vermarktung der Grundstücke im Anwandeweg Thema werden.
Diese neue Einkommensstufe IV kommt mit Beschluss des Planungs- und Verkehrssenates zur Anwendung.
