I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 11.12.2018 beantragte die Firma Bahnhof Nord Eins KG die Erweiterung des B&B Hotels um 24 Zimmer und den Neubau eines Büro- und Geschäftshauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Heinrich-Böll-Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um die Erweiterung des vorhandenen, viergeschossigen Hotels (Firma B&B-Hotels mit 85 Gästezimmer incl. eines rollstuhlgerechten Zimmers) um 24 Zimmer einschließlich eines Gebäuderiegels an der Ottostraße mit zwei Ladengeschäften im EG mit knapp 350 m² Verkaufsfläche, Büros vom 1. - 4.OG mit einer Nutzfläche von gesamt knapp 1.200 m², einzelne Lager- und Archivräume mit gesamt ca. 115 m² Nutzfläche sowie einer Tiefgarage.
Die Erweiterung mit extensiv begrüntem Flachdach wird zur Heinrich-Böll-Straße und zur Ottostraße orientiert an die Baulinien und Baugrenzen gem. Bebauungsplan errichtet. Das Gebäude erreicht eine bauliche Höhe von ca. 12 m (Bereich Hotel-Erweiterung) bzw. ca. 17 -20 m (Bereich Büro- u. Geschäftshaus).
Die Zufahrt erfolgt von der Heinrich-Böll-Straße bzw. für die Tiefgarage von der Ottostraße. Im Außenbereich werden von den ursprünglich 46 Stellplätzen (incl. 1 Stellplatz behindertengerecht) aus Rasenpflaster aufgrund der Erweiterung noch 30 Stellplätze angeordnet. Diese liegen hinter dem Bestands- und Neubau. Von dort erfolgt auch die Andienung. Die Fahrradstellplätze sind dezentral angeordnet.
II.
Das betreffende Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 18/15 für das Gebiet „Ottostraße/Dammer Steg“ zwischen Ottostraße, Querspange (Heinrich-Böll-Straße), Bahnparallele und Dammer Steg.
Der Bebauungsplan setzt u.a. fest:
Gewerbegebiet: GE
GRZ: 0,8
GFZ: 2,4
max. IV Vollgeschosse
Flachdach
abweichende Bauweise
TH 136,00m – 146,00m ü. NN und OK max. 146,00m ü. NN
festgesetzte Traufhöhe findet keine Anwendung für Staffelgeschosse, die kein Vollgeschoss sind
Die beantragte Erweiterung des B&B-Hotels hält die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung ein. Das Gewerbe ist im Gewerbegebiet allgemein, die beantragte Einzelhandelsnutzung für nicht zentrenrelevante Sortimente, die Büronutzung jeweils gemäß Bebauungsplan zulässig.
Die Fläche des Baugrundstücks beträgt 3.221 m². Die für das Baugebiet max. zulässige GFZ von 2,4 wird durch die geplante Bebauung eingehalten.
Die für das Baugebiet max. zulässige GRZ von 0,8 wird durch die geplante Erweiterung um 0,05 bzw. ca. 160 m² überschritten. Eine Befreiung für die Überschreitung der GRZ kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Die Überschreitung ist noch als geringfügig anzusehen. Trotzdem ist die, gemäß Bebauungsplan erforderliche Randeingrünung entlang der Ottostraße und Heinrich-Böll-Straße erfüllt. Die Überschreitung ist der Tiefgarage geschuldet.
Für das Baugebiet ist eine max. zulässige Zahl von 4 Vollgeschossen festgesetzt. Diese wird um 1 Vollgeschoss überschritten. Eine entsprechende Befreiung für eine Teilfläche des obersten Geschosses kann zugelassen werden. Die Gebäude in der angrenzenden Umgebung liegen nur ca. 1,5 m niedriger als die Attika des als Staffelgeschoss ausgebildeten 5. Vollgeschosses. Es wird damit ein architektonischer Gegenpart zur gegenüberliegenden Bebauung der Ottostraße geschaffen. Die erforderlichen Abstandsflächen zu den gegenüberliegenden Bauwerken der Ottostraße und Heinrich-Böll-Straße werden eingehalten.
Durch die Erweiterung des Frühstücksraumes im Erdgeschossbereich des Hotels wird die Baulinie zur Heinrich-Böll-Straße um 1,95 m auf einer Länge von ca. 3,8 m und Baugrenze seitlich um 3,79 m auf einer Breite von ca. 2,0 m überschritten. Eine Befreiung in diesem Bereich kann erteilt werden. Die Überschreitung erfolgt aus Gründen des Versprungs der Baulinie zur Baugrenze, die aus dem Verschwenk der Heinrich-Böll-Straße gemäß Bebaungsplan resultiert, tatsächlich vor Ort aber nicht erforderlich war. Es ist ein ausreichender Abstand zur Heinrich-Böll-Straße gewahrt.
Im Bereich des Treppenhauses zur Ottostraße wird die Baulinie um 2,03 m überschritten, wofür eine Befreiung zugelassen werden kann. Die Überschreitung erfolgt auf einer Breite von lediglich ca. 3,5 m und liegt immer noch ca. 2,5 - 3,5 m von der Ottostraße entfernt. Durch das Vorspringen des Treppenhauses wird die lange Fassadenfront aufgebrochen und dadurch eine architektonische Gliederung des Gebäudes geschaffen. Das Gebäude gleicht sich damit an die ebenfalls leicht vorspringenden Treppenhäuser der Baukörper südlich der Lange Straße zwischen Bert-Brecht-Str. und Heinrich-Böll-Straße an.
Die baulichen Höhen werden im Bereich des Treppenhauses um 3,18 m und im Bereich des Staffelgeschosses (4. OG) um 3,8 m überschritten. Entsprechende Befreiungen können erteilt werden, da durch die nur punktuell zu sehende Erhöhung eine architektonische Absetzung des Treppenhauses gewährleistet ist. Das Treppenhaus fügt sich insgesamt in die nähere Umgebung ein.
Die max. Höhenunterschiede von 3 m für aneinandergebaute Wandhöhen bzw. OK von Gebäuden und Gebäudeteilen werden um 1,66 m zwischen OK Attika B&B Hotel zur Dachterrasse des Bürogebäudes (OK Attika) bzw. um 0,37 m zwischen der Dachterrasse des Bürogebäudes zum Staffelgeschoss überschritten. Die größeren Höhenversprünge resultieren aus den unterschiedlichen Raumhöhen der verschiedenen Nutzungen. Diese Höhenunterschiede sind kaum wahrnehmbar, geringfügig und städtebaulich vertretbar. Eine Befreiung kann demgemäß erteilt werden.
Das Flachdach soll bis auf die Flächen des Treppenhauses/Aufzuges und kleine Terrassenflächen (Versiegelung < 25%) vollflächig extensiv begrünt werden, was den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Zur Sicherung der Umsetzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Gemäß Bebauungsplan sind 5 Bäume entlang der Heinrich-Böll-Straße festgesetzt. Davon kann ein Baum nicht an der vorgesehenen Stelle gepflanzt werden. Weiterhin ist je 330 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum nachzuweisen. Dies wären bei einer überbaubaren Grundstücksfläche von 2.587 m² insgesamt 8 Bäume. Es werden insgesamt 15 Bäume gepflanzt. Zur Sicherstellung der Pflanzung der mindestens 8 erforderlichen Bäume ist eine Kaution in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Büroeinheiten und Ladenräume 1 Stellplatz pro 40 m² Nutz- bzw. Verkaufsfläche erforderlich, für Lagerräume 1 Stellplatz pro 100 m² Nutzfläche und für Hotels 1 Stellplatz pro 2 Zimmereinheiten. Für die Büroräume im 1. bis 4. OG sind 30 Stellplätze nachzuweisen. Für den Laden ergibt sich ein Bedarf von 9 Stellplätzen, für das Lager 3 weitere Stellplätze.
Hinsichtlich des Hotels sind 12 Stellplätze für die Erweiterung um 24 Zimmer, 45 Stellplätze bezogen auf das Bestandsgebäude mit 85 Zimmern erforderlich. Demgemäß sind für das Bauvorhaben insgesamt 99 Stellplätze notwendig. Davon werden 30 Stellplätze im Hofbereich hinter dem Bestandsgebäude (Hotel), 54 Stellplätze auf dem benachbarten Grundstück Flurnummer 6493/109, Gem. Aschaffenburg nachgewiesen. Weitere 15 Stellplätze sind in der Tiefgarage vorzuhalten.
An Fahrradabstellplätzen sind nach der städtischen Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung für Ladenräume 1 Abstellplatz pro 120 m² Verkaufsfläche (mindestens 3 pro Laden), für Büroeinheiten 1 Fahrradabstellplatz pro 60 m² Nutzfläche, für Lagerräume 1 Abstellplatz pro 150 m² Nutzfläche und für Hotels 1 Fahrradstellplatz pro 15 Zimmereinheiten vorzusehen. Für den Laden ergeben sich damit 3 erforderliche Fahrradstellplätze, für die Büroeinheiten insgesamt 20, für das Lager 2 Abstellplätze, für die Erweiterung des Hotels 2 und das Bestandsgebäude Hotel 8 Fahrradabstellplätze. Insgesamt sind für das Vorhaben somit 35 Fahrradstellplätze erforderlich. 6 Abstellplätze sind bereits vorhanden. 7 Fahrradstellplätze werden im Fahrradraum des Hotels, 5 am Hintereingang, 3 am Vordereingang der Ladenfläche des Neubaus, 4 am Treppenhauseingang des Neubaus sowie 15 in der Tiefgarage nachgewiesen.
Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Eventuelle Auflagen sind zu beachten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
