I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.07.2018 und mehreren Planänderungen, zuletzt vom 20.02.2019 beantragte die Bauherrin xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Obernau, Jahnstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Im Rahmen des o.g. Bauvorhabens soll das bestehende, vordere, an der südlichen Grundstücksgrenze an Haus-Nr. xxx angebaute Gebäude auf dem Baugrundstück abgebrochen und durch ein zweigeschossiges Gebäude mit den Maßen von ca. 16 m x 11,5 m ersetzt werden. Der Neubau wird hierbei an die gegenüberliegende Grundstücksgrenze verschoben und deckungsgleich an das Haus-Nr. xxx angebaut. Im Untergeschoss ist eine Garage mit 5 PKW-Stellplätzen und 10 Fahrradabstellplätzen vorgesehen. Im Erdgeschoss werden 2 Wohnungen, im Obergeschoss 1 Wohnung errichtet. Das Dach wird als Satteldach mit einer Dachneigung von 38° und 2 Gauben ausgeführt. Ein Spitzbodenausbau ist nicht vorgesehen.
Im rückwärtigen, höher gelegenen Bereich wird ein vorhandenes Werkstattgebäude umgebaut und aufgestockt. Das Gebäude wird um ca. 2 m Richtung Norden erweitert und verfügt über eine Grundfläche von ca. 17, 5 x 12 m. Es sind hier ein überwiegend unterirdisch gelegenes Erdgeschoss, 2 Geschosse, sowie ein Dachgeschoss geplant. Im Erdgeschoss ist eine Garage mit 6 PKW-Stellplätzen und 5 Fahrradabstellplätzen, sowie ein Technikraum vorgesehen. Im 1. und 2. Obergeschoss werden je 2 Wohnungen, im Dachgeschoss eine Wohnung errichtet. Das Dach wird als Satteldach, einseitig als Kruppelwalmdach mit einer Gaube und Loggia ausgeführt.
Als Verbindungsbau zwischen den beiden Gebäuden wird ein Treppenhaus mit Abmessungen von ca. 3,6 m x 6 m errichtet, welches beide Gebäude zentral erschließt.
Insgesamt sind 8 Wohnungen, hiervon 3 im vorderen und 5 im rückwärtigen Gebäude mit Wohnflächen zwischen 57 und 132 m², davon 5 unter 100 m² und 3 über 100 m² mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 773 m² geplant.
Das Grundstück verfügt über eine Größe von 1.162 m².
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 3 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 25/3 „Jahnstraße“ vom 28.04.1978.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Mischgebiet MI
GRZ 0,4, GFZ 0,8
max. II Vollgeschosse bergseitig
Traufhöhe bis 6,0 m
offene Bauweise
Dachneigung 30-38°
Firstrichtung: Nord-Süd
Baugrenzen
Die geplante Wohnnutzung ist im Mischgebiet allgemein zulässig.
Die geplanten Gebäude erreichen, bei einer zulässigen GRZ von 0,4, mit einer Grundfläche von ca. 418 m² eine GRZ von 0,37. Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO (1977) sind die Grundflächen von Nebenanlagen nicht in die Berechnung einzubeziehen, so dass die GRZ eingehalten wird.
Die zulässige GFZ von 0,8 wird mit einem Wert von 0,94 überschritten. Hier kann eine Befreiung gewährt werden, da diese städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Bezogen auf einen Teil der Wohnungen ist mietpreisgebundener Wohnraum zu schaffen. Derzeit laufen Verhandlungen wegen des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages. Am 14.05.2019 fand diesbezüglich ein Gespräch statt. Über das Ergebnis wird in der Sitzung berichtet werden.
Für das Baugrundstück bestehen, gem. Bebauungsplan Baugrenzen für zwei schmale Baufenster an der südlichen und nördlichen Grundstücksgrenze. Hiernach wäre jeweils ein Grenzanbau an die beiden Nachbargebäude (Häuser-Nrn.: xxx und xxx) möglich. Das südliche Baufenster bezieht hierbei das rückwärtige Bestandsgebäude mit ein. Die Neubauplanung sieht nunmehr vor, dass das Vorderhaus ausschließlich an die nördliche Grundstücksgrenze angebaut wird und sich bis in den gegenüberliegenden Bebauungsbereich hinein erstreckt. Das vordere Bestandsgebäude an der südlichen Grundstücksgrenze wird abgebrochen. Die frei werdende Fläche wird als Zufahrt und zur Belichtung der geplanten Gebäude benutzt. Das Rückgebäude hält sich weitestgehend innerhalb der Baugrenzen. Das geplante Vordergebäude liegt zu großen Teilen außerhalb dieses Bereiches. Die Baugrenzen werden hierdurch um ca. 135 m² überschritten. Eine Befreiung ist möglich, da hierdurch eine sinnvolle Neuordnung des Grundstückes, unter Berücksichtigung der Grundstücks-topographie, der Wegebeziehungen und der Belichtungs- und Belüftungssituation der Gebäude erreicht wird. Die Befreiung ist außerdem städtebaulich vertretbar und auch mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar.
Der Bebauungsplan sieht max. II Vollgeschosse vor. Das Untergeschoss des Vorderhauses, welches als Garage genutzt wird, stellt, aufgrund der geringen Deckenhöhe, kein Vollgeschoss dar. Das Gebäude verfügt damit über II Vollgeschosse und hält die Vorgaben des Bebauungsplans ein. Das Erdgeschoss des Rückgebäudes liegt zum größten Teil im Hang. Das Dachgeschoss stellt kein Vollgeschoss dar, so dass hier nur das 1. und 2. Obergeschoss in die Vollgeschossberechnung einzubeziehen ist. Insofern hält auch das Rückgebäude die Obergrenze von II Vollgeschossen ein.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz, darüber hinaus 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 5 Wohnungen über weniger als 100 m² und 3 Wohnungen über 100 m² Wohnfläche. Hieraus ergeben sich 11 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Diese werden in den beiden geplanten Garagen nachgewiesen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 8 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 773 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 16 Fahrradabstellplätzen. Diese werden in den beiden geplanten Garagen nachwiesen.
Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit mindestens 3 großkronigen Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Aufgrund der überschrittenen GFZ und Baugrenzen ist die Verpflichtung zur Baumpflanzung als Auflage zu erfüllen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist für die Begrünung eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € und für die Baumpflanzungen in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
