I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.05.2019 beantragte die Firma IBER und DENIS Immobilien GmbH den Neubau von zwei Wohnhäusern mit insgesamt 10 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Umenhofstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau von zwei freistehenden Wohnhäusern mit je 5 Wohneinheiten. Die beiden Gebäude sind durch einen Verbindungsbau mit Treppenhaus und Aufzugsanlage miteinander verbunden. Die Gebäude sind, bis auf einen kleinen Technikraum unterhalb des Treppenhauses nicht unterkellert. Notwendige Abstellräume, Fahrradabstellräume, sowie Wertstofflager sind in der Erdgeschossebene des östlichen Wohngebäudes im rückwärtigen Bereich, bzw. in einem zusätzlichen Fahrradabstellraum als Anbau an das westliche Wohngebäude geplant.
Die beiden Wohngebäude verfügen jeweils über eine Grundfläche von ca. 16 x 13 m und weisen 2 Geschosse zuzüglich eines Dachgeschosses auf. Die Gesamtgröße des Baugrundstückes liegt bei 1.374 m². 3 Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen 55 und 65 m², 3 weitere über 82 – 99 m² und 4 Wohnungen über 101 bis 138 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 931 m².
Auf dem Grundstück werden insgesamt 14 PKW-Stellplätze und 22 Fahrradabstellplätze, davon 19 überdacht und abschließbar nachgewiesen.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² errichtet. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/3 für „das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Dümpelsmühlstraße, Gailbacher Straße, Umenhofstraße und Artillerie Kaserne“, rechtskräftig seit dem 15.04.1971.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Reines Wohngebiet - WR
zwingend II Vollgeschosse
GRZ 0,4 / GFZ 0,8
offene Bauweise
Baugrenzen
Satteldach, mindestens 30°
Traufhöhe 6,0 m
Eine Wohnnutzung ist im reinen Wohngebiet allgemein zulässig.
Die geplanten Gebäude erreichen eine GRZ von 0,34 und halten damit die festgesetzte max. zulässige GRZ von 0,40 ein. Die zulässige GFZ von 0,8 wird mit einem Wert von 0,83 um 0,03 geringfügig überschritten. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Das Dachgeschoss stellt kein Vollgeschoss dar, so dass die vom Bebauungsplan zwingend vorgegebene Zweigeschossigkeit eingehalten wird. Das Dachgeschoss erfüllt mit einer Dachneigung von 30° ebenfalls die Vorgaben des Bebauungsplans.
Die Terrasse an der südöstlichen Grundstücksgrenze überschreitet die Baugrenze, aufgrund des schrägen Verlaufs um ca. 3 m². Die Überschreitung ist geringfügig. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Die zulässige Traufhöhe von 6,0 m wird auf der rückwärtigen Gebäudeseite mit einer Höhe von 6,31 m um 0,31 überschritten. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Die hiernach 14 erforderlichen PKW-Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 10 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 931 m² sind daher 19 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Insgesamt werden auf dem Grundstück 19 abschließbare und überdachte, sowie 3 Fahrradabstellplätze für Besucher geschaffen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrten (2 Zufahrten für 3 Stellplätze vor dem Gebäude, 1 Zufahrt für die rückwärtigen Stellplätze) mit einer Gesamtbreite von ca. 13 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 9,5 m erteilt werden. Es handelte sich hier um ursprünglich 3 einzelne Baugrundstücke, welche zu einem Baugrundstück mit zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 10 Wohneinheiten vereinigt werden. Die Zufahrten verteilen sich, wie sich diese bei einer Einzelbebauung ebenfalls ergeben würden. Insofern ergeben sich hier keine negativen Auswirkungen. Die Erteilung einer Abweichung ist demgemäß vertretbar.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4 Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 14 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 4 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind insgesamt 4 Laubbäume ausgewiesen. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im nordwestlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Schweinheim, sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
