Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.07.2019, geändert am 20.09.2019 beantragte die Firma Alleefeld GmbH den Neubau von zwei Mehrfamilienwohnhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx, Gem. Leider, Leiderer Stadtweg xxx und Kirchstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die Bestandsgebäude werden abgebrochen. Die beiden Baugrundstücke verfügen über einen L-förmigen Grundstückszuschnitt. Die beiden geplanten Neubauten werden jeweils an der vorderen Grundstücksgrenze zur Straße hin platziert. Es handelt es sich um zwei baulich nicht verbundene Wohnhäuser. Das Gesamtgrundstück verfügt über eine Fläche von 780 m².
Haus xxx ist im Leiderer Stadtweg in der Baulücke zwischen den Häusern Nrn. xxx und xxx mit 3 Wohnungen geplant. Das Gebäude schließt direkt an das Nachbargebäude (Leiderer Stadtweg xxx) an und hält zum Nachbargebäude (Leiderer Stadtweg xxx) die Abstandsflächen ein. Es ist nicht unterkellert und verfügt über 3 Geschosse und ein Spitzboden mit Satteldach (45°). Die Wohnungen erstrecken sich über jeweils ein Geschoss mit Wohnflächen von je ca. 99 m² im Erd- und 1. Obergeschoss, sowie 125 m² im 2. Obergeschoss mit Spitzboden.
Haus 2 soll in der Kirchstraße xxx auf der Straßenbegrenzungslinie, sowie beidseitig auf der Grundstücksgrenze mit 4 Wohnungen errichtet werden. An beiden Grundstücksgrenzen sind Bestandsbauten vorhanden. Das Gebäude erstreckt sich über 2 Geschosse und ein Dachgeschoss mit einer Dachneigung von 38°. Im Erdgeschoss befindet sich an der nördlichen Grundstücksgrenze eine Durchfahrt zu den Stellplätzen im hinteren Grundstücksbereich, im Übrigen 1 Wohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche. Im Obergeschoss sind 2 Wohnungen mit Balkon mit Wohnflächen von je ca. 60 m² geplant. Die vierte Wohnung im Dachgeschoss weist eine Wohnfläche von ca. 115 m² auf. Die Gesamtwohnfläche beträgt 628 m².
Die Wohnungen beider Gebäude sind barrierefrei mit Aufzug erreichbar. Die notwendigen Stellplätze werden im rückwärtigen Grundstücksbereich, erschlossen über die Kirchstraße, ein weiterer vor dem Gebäude Leiderer Stadtweg xxx nachgewiesen. 13 Fahrradabstellplätze sind im Innenhof geplant.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² errichtet. Das Grundstück wird an der südlichen und westlichen Grundstücksgrenze, sowie im Bereich des Kinderspielplatzes mit Büschen, Sträuchern und Bäumen begrünt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 13/10 für das Gebiet „Um die Laurentiusstraße“ zwischen Leiderer Stadtweg, Kirchstraße, Friedrich-Krane-Platz, Fraunhoferstraße und Röntgenstraße.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Allgemeines Wohngebiet - WA
Vollgeschosse: II-III
GRZ 0,4 / GFZ 1,2
Baulinien jeweils entlang der Straßenbegrenzungslinien der Kirchstraße und des Leiderer Stadtweges
Baufenstertiefe 32 m am Leiderer Stadtweg und 15 m in Höhe Kirchstraße 2
abweichende Bauweise (offene Bauweise für Gebäude mit über 50 m Länge) mit zwingendem Grenzanbau bei vorhandener Brandwand
bei Hauptgebäuden: Sattel- und Walmdächer mit Dachneigung 30° – 45°
Dachaufbauten ab DN 38° als Schlepp-, Walm- oder Satteldachgauben auf max. ½ Firstlänge und mind. 1,5 m vom Ortgang und 1 m vom First entfernt
Firstrichtung jeweils parallel zum Straßenverlauf
Pflanzgebot: je 250 m² Grundstücksfläche
1 kleinkroniger Laubbaum als Hochstamm, gem. Pflanzliste
Garagen, Carports und Stellplätze nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen
Eine Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet (WA) allgemein zulässig.
Das geplante Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,45 und eine GRZ II von 0,72 und überschreitet daher die Festsetzungen des Bebauungsplans von 0,4 (GRZ I), bzw. 0,6 (GRZ II). Zum Ausgleich sind die Flachdächer des Bauvorhabens intensiv, zu begrünen. Zudem ist, über die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinaus 1 weiterer Laubbäume, gem. Pflanzliste zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Unter Beachtung der Auflage kann eine Befreiung von der Überschreitung der GRZ I und GRZ II gewährt werden. Die Befreiung ist städtebaulich, auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die zulässige GFZ von 1,2 wird mit einem Wert von 1,15 eingehalten.
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse (II+D) wird von beiden Gebäuden eingehalten. Gleiches gilt für die vorgeschriebene Dachneigung mit einer Neigung von 38°.
Die Umgebungsbebauung weist eine sehr heterogene Dachform, Dachaufbauten und Trauf- und Firsthöhen auf. Unter Berücksichtigung der Abstandsflächen ist beim Gebäude im Leiderer Stadtweg keine Angleichung an das Nachbargebäude möglich. Darüber hinaus ist das vorhandene Mansarddach nicht mehr zeitgemäß. Das Gebäude an der Kirchstraße nimmt die Firsthöhe des Nachbargebäudes auf. Die Gauben müssten, gem. Bebauungsplan als Schlepp-, Walm- oder Satteldachgauben ausgebildet werden. Aufgrund der heterogenen Ausgestaltung auf den Nachbargrundstücken ist eine Befreiung für die Ausbildung von Flachdachgauben und der Übernahme der Dachform aneinandergebauter Gebäude städtebaulich vertretbar. Die Flachdachgauben ermöglichen zudem eine entsprechende Dachbegrünung. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die Baulinie wird an der Kirchstraße nicht eingehalten. Das Gebäude sitzt mit einer Ecke auf der Baulinie und springt von dort, aufgrund des schrägen Grundstücksverlaufes um ca. 0,7 m zurück. Das Gebäude tritt damit nur unwesentlich hinter die Baulinie zurück. Eine Befreiung ist städtebaulich, auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich liegen 3 ebenerdige PKW-Stellplätze außerhalb der hierfür festgesetzten Flächen. Der Bau einer Tiefgarage ist aufgrund des L-förmigen Grundstückszuschnittes und der Bestandsgebäude auf den Nachbargrundstücken nicht möglich. Gem. den vorliegenden Planunterlagen werden die Stellplätze eingegrünt. Eine Befreiung ist städtebaulich, auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Von dem, in der Kirchstraße beidseitig grenzständig geplanten Gebäude sind giebelseitig Abstandsflächen zu den beiden Nachbargrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider einzuhalten. Das Grundstück war bereits bisher grenzständig bebaut und an den Grenzen der Nachbargrundstücke befinden sich ebenfalls Grenzanbauten. Nachdem das Bestandsgebäude durch einen Neubau ersetzt wird und die Nachbarn der angrenzenden Grundstücke der Bebauung zugestimmt haben, können entsprechende Abweichungen von den Abstandsflächen erteilt werden.
Bei dem, im Leiderer Stadtweg geplanten Gebäude fällt die Abstandsfläche der rückwärtigen Balkone mit einer Fläche von ca. 10 m² auf das Nachbargrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider. Eine Abweichung von der einzuhaltenden Abstandsfläche kann erteilt werden. Die Nachbarn haben dem Bauvorhaben zugestimmt.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Die hiernach 9 erforderlichen PKW-Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 628 m² werden 13 Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrten (1 Zufahrt vom Leiderer Stadtweg für 1 Stellplatz vor dem Gebäude, 1 Zufahrt von der Kirchstraße für die rückwärtigen Stellplätze) mit einer Gesamtbreite von ca. 6,5 m kann eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von 3,0 m erteilt werden. Es handelte sich hier um ursprünglich 2 einzelne Baugrundstücke, welche zu einem Baugrundstück mit zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten vereinigt werden. Die Zufahrten verteilen sich, wie sich diese bei einer Einzelbebauung ebenfalls ergeben würden. Insofern ergeben sich hier keine negativen Auswirkungen. Die Erteilung einer Abweichung ist demgemäß vertretbar.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4
Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen. Bei 9 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 3 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind 4 entsprechende Laubbäume ausgewiesen.
Der Bebauungsplan legt fest, dass je 250 m² Grundstücksfläche 1 kleinkroniger Laubbaum als Hochstamm, gem. Pflanzliste zu pflanzen ist. Bei einer Grundstücksgröße von 780 m² ergäben sich hieraus 3,12 zu pflanzende kleinkronige Laubbäume.
Unter Berücksichtigung der erforderlichen Baumpflanzungen, gem. Bebauungsplan, der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung und des zu leistenden Ausgleichs für die Befreiungen von der GRZ und der Überschreitung der Baugrenze sind folgende Baumpflanzungen erforderlich:
- 4 kleinkronige Laubbäume
- Bepflanzung mit Büschen und Sträuchern an der südlichen Grundstücksgrenze auf einer Länge von ca. 13 m
- Eingrünung des Kinderspielplatzes durch Bepflanzung mit Büschen und Sträuchern
jeweils, gem. Freiflächenplan und hinsichtlich der Art, gem. Pflanzliste des Bebauungsplans. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Die Flachdächer sind gem. Freiflächenplan intensiv, bzw. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Insbesondere die südliche und westliche Grundstücksgrenze ist intensiv mit Büschen und Bäumen zu bepflanzen. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx, xxx, Gem. Leider, sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
