Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.09.2019 beantragten die Bauherren Karin und Stefan Rickert GbR den Neubau eines Gewerbegebäudes mit Betriebswohnung auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Ebersbacher Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Es ist geplant, auf den beiden, insgesamt 1.400 m² großen Baugrundstücken im nördlichen Bereich eine gewerblich genutzte Halle für die Firma Elektro-Heizung-Sanitär Rickert GmbH mit den Maßen 22 m x 18 m zu errichten. Das Gebäude ist zweigeschossig mit Flachdach und einer Höhe der Attika von 5,64 m geplant.
Unmittelbar südlich hieran anschließend soll ein zweigeschossiges Wohngebäude als Betriebsleiterwohnung mit Flachdach und den Maßen 21 m x 13 m errichtet werden. Die Gebäudehöhe liegt bei 6,53 m. Im Erdgeschoss sind Teilbereiche des Wohngebäudes für die gewerbliche Nutzung vorgesehen, insbesondere Büro- und Besprechungsräume. Die gewerblich genutzten Flächen verteilen sich auf insgesamt 668 m², die zu Wohnzwecken genutzten Flächen auf ca. 302 m².
Zwei Stellplätze werden in, bzw. vor der gewerblich genutzten Halle, drei weitere Stellplätze auf dem, als Betriebsleiterwohnung genutzten Grundstücksbereich nachgewiesen. Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Büschen und Bäumen bepflanzt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/26 – Gewerbegebiet Ebersbacher Straße. Der Bebauungsplan sieht folgende Festsetzungen vor:
Gebietsart: GE - Gewerbegebiet
GRZ: 0,7
GFZ: 1,4
Zahl der Vollgeschosse: II
Baugrenze
Pflanzgebote
offene Bauweise
Dachneigung: 0° – 35°
Traufhöhe: max. 8,50 m
Je 200 m² Grundstücksfläche ist ein Hochstamm zu pflanzen
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Gewerbe) ist das Bauvorhaben im vorliegenden Gewerbegebiet (GE) allgemein zulässig. Dies gilt auch für die beantragte Betriebswohnung. Der Bebauungsplan lässt Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zu. Die betriebliche Bindung der Betriebsleiterwohnung ist durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zu sichern.
Das Maß der baulichen Nutzung des Gesamtbauvorhabens erreicht bei einer zulässigen GRZ von 0,7 einen Wert von 0,46 und eine GFZ von 0,90, bei einem zulässigen Wert von 1,4. Die zulässige GRZ und GFZ werden daher eingehalten.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse (II) und die zulässige Traufhöhe von 8,5 m werden nicht überschritten.
Im südöstlichen Bereich des Baugrundstückes überschreitet die geplante Terrasse und eine, als Balkon genutzte Auskragung im ersten Obergeschoss die Baugrenze in einer Tiefe von 1,4 m auf einer Breite von 12,5 m. Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Der Bebauungsplan setzt eine offene Bauweise fest. Das geplante Bauvorhaben mit einer Länge von 43 m hält die maximale Länge von 50 m für eine offene Bauweise ein.
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung lässt für Zu- und Abfahrten für Grundstücke maximale Zufahrtsbreiten von 3,5 m zu. Diese Zufahrtsbreiten werden hier mit ca. 8 m, bzw. 4 m überschritten. Bei dem vorliegenden Betriebsgrundstück mit einer Fläche von 1.400 m² kann eine Abweichung zugelassen werden, da die es sich ursprünglich um zwei Grundstücke handelte und die Zufahrten noch in einem angemessenen Verhältnis zur Frontlänge des Grundstückes entlang der Ebersbacher Straße stehen.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2, darüber hinaus 3 PKW-Stellplätze erforderlich. Für die Betriebsleiterwohnung mit über 150 m² Wohnfläche sind daher 3 PKW-Stellplätze notwendig.
Für die geplanten Büro- und Besprechungsräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz zu errichten. Geplant sind 2 Räume mit 29 m². Hieraus errechnet sich 1 PKW-Stellplatz.
Für die gewerblichen Lagerräume sind entweder je 100 m² Nutzfläche 1 Stellplatz oder je 3 Mitarbeiter/innen 1 Stellplatz vorzuhalten. Hiernach ist 1 weiterer PKW-Stellplatz erforderlich.
Insgesamt ergibt sich Bedarf von 5 PKW-Stellplätzen. Diese sind auf dem Betriebsgrundstück nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die Wohnnutzung sind 6, für die Büroräume 1 und für die Lagerräume 1, somit insgesamt 8 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind die nicht überbauten Flächen unversiegelt zu belassen und gärtnerisch zu gestalten und zu pflegen. Der Freiflächenplan sieht hier eine Begrünung und Baupflanzungen vor. Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Darüber hinaus besteht, gem. Bebauungsplan die Verpflichtung je 200 m² Grundstücksfläche einen Hochstamm zu pflanzen. Bei einer Grundstücksgröße von 1.400 m² sind 7 Laubbäume nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx zu hinterlegen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
