Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 16.01.2019, bzw. Planänderungen vom 22.03.2019 beantragten die Bauherren xxx die Errichtung, bzw. Erweiterung eines medizinischen Trainingszentrums mit Physiotherapiepraxis und Rehabilitation. Hierbei soll ein Verbindungsbau errichtet und der Neubau eines Trainingszentrums erfolgen. Außerdem erfolgt der Umbau und die Nutzungsänderung eines bestehenden Bürogebäudes auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück Flur-Nr. xxx, Gem. Leider mit der Größe von ca. 1.800 m² planen die Bauherren den Neu- und Anbau eines Therapiezentrums. Bereits auf dem Nachbargrundstück Flur-Nr. xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx wurde 2010 eine Physiotherapiepraxis genehmigt, die nun auf das Baugrundstück ausgeweitet werden soll, um weitere Therapie- und Rehabilitationsmaßnahmen anbieten zu können. Erforderlich hierfür ist auch ein mit dem Nachbargebäude verbundener Gang zum Neubau, so dass funktional beide Gebäude eine Einheit bilden, obwohl sie sich auf verschiedenen Grundstücken befinden.
Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider verfügt über III Vollgeschosse. Der Neubau des Verbindungsgebäudes soll über II Vollgeschosse verfügen.
Im Erdgeschoss des geplanten Gebäudes, bzw. umgebauten Bestandsgebäudes befinden sich ein Empfang, bzw. eine Anmeldung, mehrere Arzt-, Untersuchungs- und Behandlungsräume, wie auch Personal- und Sozialräume. Im 1. Obergeschoss sind medizinische Trainings- und Gymnastik- sowie Seminarräume geplant. Im 2. Obergeschoss des Bestandsgebäudes sollen Büro- und Verwaltungsräume eingerichtet werden.
Auf dem Baugrundstück werden oberirdisch 29 neue PKW-Stellplätze und 16 Fahrradabstellplätze geschaffen.
II.
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes xxx „Magnolienweg“, welcher am 12.04.1996 in Kraft getreten ist.
Dieser sieht für die Baugrundstücke u.a. folgende Festsetzungen vor:
Gewerbegebiet mit einem flächenbezogenen
Schallleistungspegel von 65/50 dB(A)/m² tag/nachts
Grundflächenzahl (GRZ) 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) 2,2
Max. IV Vollgeschosse
Gebäudehöhe max. 16,50 m
Offene Bauweise
Baugrenzen von 5 m zum Magnolienweg und 20 m zur Großostheimer Straße
Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang des Magnolienwegs zu 40 %
Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
entlang der Großostheimer Straße
je 250 m² privater Grundstücksfläche ist ein Hochstamm zu pflanzen
Grundstücksgröße soll mindestens 1.500 m² betragen
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan sieht im vorliegenden Gewerbegebiet (GE) eine Nutzung für Gewerbebetriebe und Betriebe für sportliche Zwecke allgemein vor. Das Bauvorhaben ist als Betrieb für gesundheitliche Zwecke einzuordnen. Eine Ausnahme kann zugelassen werden, da diese in § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 ausdrücklich vorgesehen ist und diese Nutzung dem Gebietscharakter entspricht.
Maß der baulichen Nutzung
Die im Bauantrag berechnete Grundfläche (GRZ) liegt mit 0,27 für das Grundstück Fl.Nr.: xxx, Gem. Leider deutlich unter dem zulässigen Wert von 0,8. Unter Berücksichtigung der zusätzlichen, durch Zufahrten, Stellplätze etc. versiegelten Flächen ergibt sich mit einer GRZ von 0,71 ebenfalls ein unter der zulässigen GFZ von 0,8 liegender Wert.
Der Anbau mit dem bereits vorhandenen Gewerbebau liegt mit einer Geschossfläche von ca. 1.138,42 m² bei 0,65 und damit deutlich unter dem zulässigen GFZ-Wert von 2,2.
Die Höhe des geplanten Gebäudes liegt mit 10,67 m unter der zulässigen Gesamthöhe von 16,50 m.
Bauweise
Das Vorhaben weist mit dem Baukörper des Magnolienwegs 24, mit dem er nun durch einen Verbindungsgang räumlich zusammengefasst wurde, eine Breite von ca. 40,50 m auf. Die offene Bauweise ist eingehalten.
Grünordnung
Der Bebauungsplan sieht umfangreiche Vorgaben zur Grünordnung vor. Die entsprechenden Vorgaben wurden im vorgelegten Freiflächenplan entsprechend umgesetzt. In dem Grundstückstreifen der nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang des Magnolienwegs wurde in der Planung ein Grünflächenanteil von mindestens 40 % berücksichtigt. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Anliegerstraßen sind mindestens zu 40 % zu begrünen und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Großostheimer Straße sind gärtnerisch zu gestalten. Stellplätze können laut Bebauungsplan ausnahmsweise errichtet werden, wenn 40 % Grünfläche bestehen bleiben. Auf dieser Seite sind 11 PKW-Stellplätze im Freiflächenplan vorgesehen. Eine Ausnahme kann hier zugelassen werden, weil die begrünte Fläche noch bei ca. 58 % liegt. Des Weiteren ist je 250 m² privater Grundstücksfläche ein Baum (Hochstamm) zu pflanzen. Bei der Größe der Grundstücksfläche ergibt sich hieraus das Erfordernis der Pflanzung von 8 Hochstämmen. Gem. Freiflächenplan werden zusätzlich zu den drei auf dem Grundstück bestehenden Bäumen noch 5 kleinere Bäume gepflanzt. Gem. Bebauungsplan sind verbindliche Anpflanzungen innerhalb eines Jahres nach Gebrauchsabnahme zu vollziehen. Für die Begrünung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx €, für die Baumpflanzungen bzw. –sicherungen eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Änderung der Grundstücksgrenze
Aus brandschutzrechtlichen Gründen ist zwischen dem Bestandsgebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider und dem geplanten Verbindungsbau auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider eine Brandschutzwand erforderlich. Die Grundstücksgrenze ist zu diesem Zweck so zu verändern, dass sich diese mit der Lage der Brandschutzwand deckt. Hierdurch reduziert sich die Grundstücksfläche für das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider um ca. 41 m² und beträgt künftig ca. 1464 m². Der Bebauungsplan schreibt allerdings eine Mindestgröße von 1.500 m² vor. Von der, gem. Bebauungsplan erforderlichen Mindestgrundstücksgröße von 1.500 m² wird eine Befreiung im Umfang von ca. 36 m² erteilt, da die Unterschreitung lediglich geringfügig ist und städtebauliche Belange hierdurch nicht berührt werden. Die Änderung des Grenzverlaufes zwischen den beiden Grundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider im Umfang von ca. 41 m², gem. den vorgelegten Planunterlagen ist spätestens bis zur Nutzungsaufnahme nachzuweisen.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind sowohl PKW-, als auch Fahrradabstellplätze, gem. der Richtzahlenliste vorzuhalten. Für die einzelnen geplanten Nutzungsarten dieses Bauvorhabens ergibt sich folgender Stellplatzbedarf:
- Räume für Verwaltung, Büro, Anmeldung mit ca. 200 m²:
je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz und je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz
- Medizinische Trainings- und Gymnastik- sowie Seminarräume mit ca. 500 m²:
je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz und je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz
- Arzt- und Untersuchungs- und Behandlungsräume mit ca. 50 Behandlungsplätzen:
je 6 Behandlungsplätze 1 PKW-Stellplatz und je 20 Behandlungsplätze 1 Fahrrad-abstellplatz
Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 26 PKW-Stellplätzen und 15 Fahrradabstellplätzen. Auf dem Grundstück werden 29 PKW-Stellplätze und 16 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
