I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.11.2019 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Hotels mit 52 Hotelzimmern auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das 960 m² große Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist unmittelbar neben dem Gebäudekomplex des Kinopolis gelegen. Das Bestandsgebäude wurde im Laufe des Jahres 2019 abgebrochen. In der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 16.01.2019 wurde eine Neubebauung mit einem Wohngebäude mit 15 Wohneinheiten und Garage bewilligt. Die Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 20.03.2019 (BV-Nr.: xxx) erteilt.
Für das Grundstück ist nunmehr geplant, anstatt einem Wohngebäude mit 15 Wohnungen ein Hotel mit 52 Hotelzimmern in annähernd gleicher Kubatur zu errichten. Die Gesamthöhe des Gebäudes verändert sich nicht. Die notwendigen PKW-Stellplätze werden weiterhin in einer Garage auf Kellergeschossebene, sowie zusätzlich auf einem Parkdeck in der Erdgeschossebene nachgewiesen. Die Stellplätze im Kellergeschoss sind über einen Autoaufzug erreichbar.
Der geplante Neubau soll über 6 Vollgeschosse verfügen, wobei das obere Vollgeschoß als Staffelgeschoß ausgebildet wird. Zum Kinopolis-Komplex hin werden die Höhenverhältnisse des Nachbargebäudes übernommen. Für die beiden Grundstücke besteht für diese Grenze ein gegenseitiges, zivilrechtliches Anbaurecht. Auf der gegenüberliegenden Seite erfolgt auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m (2 x 6,5 m) ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß springt ca. 3,50 m zurück.
Im hinteren Bereich des Kellergeschosses wird eine Garage errichtet. Die Zufahrt zur Goldbacher Straße verbleibt an der bisherigen Stelle. Im vorderen Bereich des Kellergeschosses befindet sich ein Müllraum, sowie Lager- und Technikräume.
Auf Erdgeschossebene werden eine Lobby und Rezeption, eine Küche, Lagerräume, Personalräume und Sanitärräume errichtet. Im rückwärtigen Bereich befindet sich ein Parkdeck zum Stellplatznachweis. Im 1. und 2. Obergeschoss sind je 12, im 3. und 4. Obergeschoss je 10 und im 5. Obergeschoss 8, insgesamt 52 Hotelzimmer mit Größen zwischen 20 und 27 m² geplant. Die beim ursprünglichen Wohnbauvorhaben geplanten und genehmigten rückwärtigen Balkonanlagen entfallen.
Sämtliche Geschosse sind über einen Aufzug und ein innenliegendes Treppenhaus barrierefrei erschlossen. Im hinteren Bereich des Gebäudes wird eine außenliegende Fluchttreppe als zweiter Rettungsweg errichtet.
Die Vorgartenzone wird begrünt und mit zwei Laubbäumen bepflanzt. Die notwendigen Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich des Gebäudes nachgewiesen. Abschließbare Fahrradabstellplätze sind im Kellergeschoss vorhanden.
II.
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eindeutig entspricht – die „Eigenart der näheren Umgebung“ weist für das nähere Umfeld der Goldbacher Straße und der Kolbornstraße ein heterogenes Spektrum an gemischten Nutzungen auf, das am ehesten dem Baugebietstyp „Kerngebiet oder Mischgebiet“ (§ 7 bzw. § 6 der BauNVO) zuzuordnen ist: Z. B. im Abschnitt zwischen Goldbacher Straße xxx und Goldbacher Straße xxx, einschließlich der an der Kolbornstraße anliegenden Bebauung gibt es u. a. ein Multiplex-Kino, gastronomische Betriebe, eine Vergnügungsstätte, Arztpraxen, verschiedene Dienstleistungsbetriebe, gewerblich vermietete Parkplätze, Gewerbebetriebe des Druckereiwesens und eine recht große Anzahl an Wohnungen. Das Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: MK / MI - Kerngebiet oder Mischgebiet
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 80 %
Zahl der Vollgeschosse: max. VIII
Bauweise: abweichende
Das geplante Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die Hotelnutzung ist allgemein zulässig.
Das gesamte Bauvorhaben erreicht eine Grundflächenzahl von 0,90 (davon Gebäude: 0,44) und eine Geschossflächenzahl von 2,18 bei insgesamt 6 Vollgeschossen und einer baulichen Höhe von 18,95 m über angrenzender Verkehrsfläche der Goldbacher Straße. In dem baulich sehr heterogenen Umfeld kommen viele großflächige Baukörper vor. Unter Berücksichtigung der Bauhöhen und Baudichten in der näheren Umgebung fügt sich das Bauvorhaben sowohl hinsichtlich der Höhenentwicklung, als auch hinsichtlich der Grundflächen-, und Geschossflächenzahlen in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Gleiches gilt für die Zahl der Vollgeschosse. Gegenüber der, mit Bescheid vom 20.03.2019 (BV-Nr.: xxx) erteilten Baugenehmigung hat sich die Gesamthöhe des Gebäudes nicht verändert. Sonstige Veränderungen der äußeren Kubatur sind minimal.
Nachdem das Grundstück, vor allem durch den Bau des Garagengeschosses fast vollständig versiegelt wird, sind als Ausgleich alle neu entstehenden Flachdächer (außer mit Terrassen oder mit Haus- und Energietechnik belegte Dachanteile) mit einer Dachbegrünung zu versehen. Auf den Dachflächen des Hotels ist eine (mind.) extensive Dachbegrünung vorzunehmen. Die „Vorgartenzone“ an der Goldbacher Straße ist als echte Grünfläche herzustellen und flächig mit Sträuchern und/oder Stauden sowie mit zwei Laubbäumen zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen, o.ä. sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Im Bereich des rückwärtigen Parkplatzes sind, wie in den Planunterlagen dargestellt, 2 Laubbäume in zwei Pflanzfeldern (je ca. 3 m x 5 m) mit Erdschluss zu pflanzen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. insgesamt xxx € erhoben.
Die Abstandsfläche des geplanten Gebäudes zum Kinopolis-Komplex ist, bis auf eine Teilfläche von ca. 38 m² im rückseitigen Bereich des Gebäudes eingehalten. Das geplante Gebäude schließt im vorderen Bereich an das Bestandsgebäude an. Im rückwärtigen Bereich rückt das Gebäude ca. 3,0 m von der Grundstücksgrenze ab und erreicht auf einer Tiefe von ca. 6,15 m eine Höhe von 18,35 m. Für die Abstandsflächenüberschreitung kann eine Abweichung zugelassen werden, da der Teil der Abstandsfläche auf die Parkhauszufahrt des Kinopolis-Gebäudes fällt. Die Belichtung wird nicht beeinträchtigt, da sich das Bauvorhaben an der Nordseite des Kinopolis-Gebäudes anschließt. Für die beiden Grundstücke besteht außerdem für diese Grenze ein zivilrechtliches Anbaurecht. Der Nachbar hat hier zugestimmt.
Auf der gegenüberliegenden, nordöstlichen Seite zum Grundstück Goldbacher Straße xxx werden die Abstandsflächen um ca. 99 m² überschritten. Auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m (2 x 6,5 m) erfolgt ein Grenzanbau über 3 Geschosse, im Übrigen hält das Gebäude über insgesamt 5 Geschosse einen Grenzabstand von ca. 3 m ein. Das obere Staffelgeschoß rückt ca. 3,50 m von der Grundstücksgrenze ein. Zugunsten des Baugrundstückes besteht für diese Grenze eine zivilrechtliche Vereinbarung zur Errichtung einer Grenzwand bis zu einer Traufhöhe von 11 m. Diese Höhe wird unmittelbar an der Grenze mit einer Höhe von 9,43 m (auf einer Länge von insgesamt ca. 13 m) nicht erreicht. In einem Abstand von ca. 3 m zur Grundstücksgrenze wird allerdings (auf einer Länge von ca. 19,5 m) eine Traufhöhe von 15,2 m und in einem Abstand von ca. 3,50 m (auf einer Länge von ca. 17,5 m) eine Traufhöhe von 18,95 m erreicht. In Kerngebieten reduziert sich die Tiefe der Abstandsfläche auf 50 % der regulären Tiefe. Eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften ist hier vertretbar, da Sinn und Zweck der Abstandsflächenregelungen (Belichtung, Belüftung, Besonnung, Brandschutz, sozialer Friede) gewahrt bleiben. Die Nachbarn wurden beteiligt. Einwendungen sind nicht erfolgt. Im Umfang der zu erteilenden Abweichung besteht eine zivilrechtliche Vereinbarung über die Abstandsflächen. Baumasse, Grenzabstände und Höhen entsprechen im Übrigen den planungsrechtlichen Maßgaben dieses Gebietes.
Aufgrund der in der Nähe befindlichen kulturellen und gastronomischen Nutzung mit Nachtbetrieb (Kinopolis) sowie des starken Verkehrsaufkommens auf der Goldbacher Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Hotels je 2 Zimmer 1 Stellplatz erforderlich. Bei den geplanten 52 Hotelzimmern ergibt sich ein Bedarf von 26 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen. Alle 26 Stellplätze werden in der Garage auf Kellergeschossebene, bzw. auf dem Parkdeck auf der Erdgeschossebene nachgewiesen.
Je 15 Hotelzimmer ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Hieraus ergibt sich ein nachzuweisender Bedarf von 4 Fahrradabstellplätzen. Diese sind im unmittelbaren Eingangsbereich des Hotels angeordnet. 4 weitere, abschließbare und überdachte Fahrradabstellplätze sind im Kellergeschoss nachgewiesen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
