Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse im Plangebiet:
Der Geltungsbereich des ca. 1,25 ha großen Plangebietes umfasst die Grundstücke aus der Gemarkung Aschaffenburg mit den Flurnummern xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, sowie Teilflächen aus den Grundstücken Fl.Nr. xxx, xxx, xxx und xxx.
Bei den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx und xxx handelt es sich um öffentliche Verkehrs- und Grünflächen (Teilflächen von Emilien-, Berta- und Clemensstraße sowie Grünanlagen am Bahnweg), die in den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung einbezogen werden und im Eigentum der Stadt Aschaffenburg stehen.
Die übrigen Grundstücke im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung sind Privateigentum.
Aktuell bestehendes Planungsrecht:
Der aktuell geltende Bebauungsplan für die „Obernauer Kolonie“ (Nr. 04/06) trifft für den zu ändernden Bereich folgende Festsetzungen:
- Die privaten Grundstücksflächen (Fl.Nr. xxx, xxx, xxx, xxx) sind festgesetzt als „Mischgebiet“ mit der Möglichkeit, in einem großzügigen Baufenster Gebäude mit einer maximalen dreigeschossigen Bauweise bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 zu errichten.
- Emilien-, Berta- und Clemensstraße sind als „öffentliche Verkehrsflächen“ festgesetzt; diese Straßen dienen der verkehrlichen Erschließung des Areals. Clemensstraße und Bahnweg sind durch einen (ebenfalls festgesetzten) öffentlicher Weg verbunden.
- Die nördlich der Clemensstraße anschließenden Teilflächen bis zum Bahnweg sind als „öffentliche Grünfläche“ festgesetzt.
Der Flächennutzungsplan 2030 mit integriertem Landschaftsplan stellt das zu überplanende Areal abschnittsweise als „Gemeinbedarfsfläche: Kirchlichen und sozialen Zwecken dienende Einrichtungen“ und als „Grünfläche“ dar.
Die Erschließungsstraßen innerhalb der „Obernauer Kolonie“ sind hier nicht eigens ausgewiesen.
Planungsanlass, Planungsziel und Planungsverfahren:
Die im Geltungsbereich der vorgesehenen Bebauungsplanänderung liegenden Baugrundstücke sind bisher bebaut mit Einrichtungen eines katholischen Ordens: Kapelle und kirchlichen Zwecken dienende Räume, Unterkünfte der Schwestern und zeitweise von Flüchtlingen („unbegleitete Minderjährige“) sowie ein Kindergartengebäude, das nicht mehr in Betrieb ist. Etwa die Hälfte des Areals ist unbebaut und wird als Garten- und Freifläche genutzt.
Der katholische Orden benötigt inzwischen größere Teile des Geländes und einen Teil der Baulichkeiten nicht mehr. Daher stehen alternative Nutzungen und auch eine Veräußerung größerer Grundstücksteile im Raum.
Das geltende Baurecht des Bebauungsplans (Nr. 06/04) für die „Obernauer Kolonie“ gibt hier ein Mischgebiet vor, in dem ein breites Nutzugsspektrum einschließlich Wohnungsbau und gewerblicher Nutzung möglich wäre. Aus stadtplanerischer Sicht soll die Nutzung des Standorts aber (auch) zukünftig dem Entwicklungsziel des Flächennutzungsplans folgen: Ziel ist es demnach, das Areal für Gemeinbedarfseinrichtungen vorzuhalten - denkbar sind hier verschiedene Formen sozialer, kirchlicher, gesundheitlicher oder auch kultureller Einrichtungen. Mit dem Aufstellungsbeschluss sollen die Grundstücke für einen öffentlichen Nutzungszweck gesichert werden. Es ist daher erforderlich, den geltenden Bebauungsplan Nr. 06/04 zu ändern und damit auch die Grundlage für flankierende Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung (z.B. Zurückstellung von Baugesuchen gem. § 15 BauGB, Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts gem. § 25 BauGB) zu schaffen.
Die im Änderungsbereich des Bebauungsplans enthaltenen Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen sollen beibehalten werden. Ergänzend bietet die Änderung des Bebauungsplans die Option, die Wegeerschließung zwischen Bahnweg und Clemensstraße bedarfsgerecht auszubauen.
Für die Bebauungsplanänderung soll das Verfahren nach § 13a BauGB für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ Anwendung finden. Dieses Instrument gibt das Baugesetzbuch den Kommunen bewusst für die „Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung“ (§ 13a Abs.1 BauGB) an die Hand. Auch andere Voraussetzungen für die Anwendbarkeit dieser Verfahrensart sind vorliegend erfüllt (z.B. bebaubare Grundfläche weniger als 20.000qm, keine Beeinträchtigung von „Natura 2000“-Gebieten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes).
Aufgrund der Dringlichkeit wird die Beschlussvorlage ohne vorberatende Behandlung im Planungs- und Verkehrssenat direkt dem Stadtratsplenum vorgelegt.
