I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 40 Wohnungen, 27 Studentenwohnungen und 4 Gewerbeeinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg, durch den Bauherrn xxx wird für folgende Beantwortung erteilt:
1. a) Kann im Baufenster Würzburger Straße die Bebauung um ein Vollgeschoss als Staffelgeschoss erhöht werden?
Der an der Würzburger Straße geplante Hauptkörper weist V Geschosse und ein Staffelgeschoss, somit insgesamt VI Vollgeschosse auf und entspricht damit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans, welcher maximal V Vollgeschosse und ein Sattel- oder Pultdach mit einer maximalen Dachneigung von 35° vorsieht. Eine Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse ist vorliegend städtebaulich nur dann vertretbar, wenn sich das Staffelgeschoss vollständig innerhalb der fiktiven Hüllfläche eines weniger als 35° geneigten Satteldachs unterhalb der Vollgeschossgrenze befindet. Die Einordnung in die fiktive Hüllfläche eines geneigten Daches bedingt, dass es sich bei den Räumen im Staffelgeschoss um Maisonettewohnungen aus diesem und dem darunterliegenden Geschoss handelt, weil der außenliegende Treppenturm nicht bis in das Staffelgeschoss hochgeführt werden darf.
Hierbei werden keine weiteren Befreiungen, z.B. für Treppenhäuser, Aufzugsüberfahrten, Technikaufbauten, Geländer für Dachterrassen, etc. zugelassen. Diese Nebenanlagen sind voll in die Hüllfläche zu integrieren. Das Staffelgeschoss ist an den beiden Seiten deutlich einzurücken (mind. 2,50 m). Die Grundfläche des Staffelgeschosses darf maximal 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses betragen.
Unter Einhaltung der Auflagen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt, da sich das Staffelgeschoss innerhalb der fiktiven Hülle eines nach Bebauungsplan allgemein zulässigen Dachgeschosses bewegt und kein darüberhinausgehendes Maß der Bebauung zugelassen wird. Dementsprechend werden auch nachbarliche Interessen durch diese Befreiung nicht berührt.
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.
b) Kann im Baufenster Beckerstraße die Bebauung um ein Vollgeschoss als Staffelgeschoss erhöht werden?
Der geplante Hauptkörper an der Beckerstraße hat V Vollgeschosse und entspricht damit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser lässt maximal IV Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach, bei einer maximalen Dachneigung von 35° zu. Im näheren Umfeld des geplanten Bauvorhabens finden sich mehrere Gebäude, welche die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse, einschl. Dachgeschoss ausnutzen. Eine Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse ist vorliegend städtebaulich nur dann vertretbar, wenn sich das Staffelgeschoss vollständig innerhalb der fiktiven Hüllfläche eines weniger als 35° geneigten Satteldachs unterhalb der Vollgeschossgrenze befindet. Die Einordnung in die fiktive Hüllfläche eines geneigten Daches bedingt, dass es sich bei den Räumen im Staffelgeschoss um Maisonettewohnungen aus diesem und dem darunterliegenden Geschoss handelt, weil der außenliegende Treppenturm nicht bis in das Staffelgeschoss hochgeführt werden darf.
Hierbei werden keine weiteren Befreiungen, z.B. für Treppenhäuser, Aufzugsüberfahrten, Technikaufbauten, Geländer für Dachterrassen, etc. zugelassen. Diese Nebenanlagen sind voll in die Hüllfläche zu integrieren. Das Staffelgeschoss ist an den beiden Seiten deutlich einzurücken (mind. 2,50 m). Die Grundfläche des Staffelgeschosses darf maximal 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses betragen.
Unter Einhaltung der Auflagen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt, da sich das Staffelgeschoss innerhalb der fiktiven Hülle eines nach Bebauungsplan allgemein zulässigen Dachgeschosses bewegt und kein darüberhinausgehendes Maß der Bebauung zugelassen wird. Dementsprechend werden auch nachbarliche Interessen durch diese Befreiung nicht berührt.
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten.
Hinweis: Entlang der Beckerstraße sind ausschließlich Satteldächer bis 35 Grad Dachneigung zulässig. Es wird daher eine zusätzliche Befreiung der Dachform benötigt. Diese wird im Rahmen der Bauvoranfrage nicht thematisiert und ist somit auch nicht Bestandteil. Eine Befreiung kann jedoch in Aussicht gestellt werden.
2. a) Kann im Baufenster Würzburger Straße die Gebäudetiefe ab dem 1. Obergeschoss von 12,50 m auf 16,00 m vergrößert werden?
In der Würzburger Straße hat der geplante Hauptkörper eine Gebäudetiefe von 16,00 Metern und entspricht somit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans (12,50 Meter). Auf dem Nachbargrundstück (Würzburger Straße xxx, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist allerdings bereits ein Gebäude mit einer vergleichbaren Gebäudetiefe (ca. 16 m) vorhanden. Diese Gebäudetiefe soll übernommen werden. Die Befreiung von der Gebäudetiefe bzw. hinteren Baugrenze ist städtebaulich vertretbar, sofern sie sich auf den gesamten Baukörper bezieht; eine weitere Überschreitung dieser Bautiefe durch Balkone oder sonstige Gebäudeteile ist nicht zulässig. Die Befreiung wird unter der Auflage erteilt, dass (mind.) eine extensive Dachbegrünung auf dem Staffelgeschoss vorgenommen wird.
Ebenso wird der Befreiung nur unter der Auflage zugestimmt, dass die Vorgartenzone nach den Bestimmungen des Bebauungsplans (mind. 50 % Grünfläche) gestaltet wird.
Unter Beachtung der Bedingung und Auflage ist die Befreiung städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten, so dass auch die nachbarlichen Belange gewahrt werden.
b) Kann im Baufenster Beckerstraße die Gebäudetiefe von 15,00 m auf 16,00 m vergrößert werden?
In der Beckerstraße hat der Hauptkörper eine Gebäudetiefe von 16,00 Metern und entspricht somit nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans (15,00 Meter). Auf dem Nachbargrundstück (Beckerstraße xxx, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) ist allerdings bereits ein Gebäude mit einer vergleichbaren Gebäudetiefe (ca. 16 m) vorhanden. Diese Gebäudetiefe soll übernommen werden. Die Befreiung von der Gebäudetiefe ist städtebaulich vertretbar, soweit eine extensive Dachbegrünung auf dem Staffelgeschoss vorgenommen wird, da hierdurch eine höhere Versiegelung erfolgt. Ebenso wird der Befreiung nur zugestimmt, sofern sie sich auf den gesamten Baukörper bezieht; eine weitere Überschreitung dieser Bautiefe durch Balkone ist nicht zulässig. Die Befreiung wird unter der Auflage erteilt, dass (mind.) eine extensive Dachbegrünung auf dem Staffelgeschoss vorgenommen wird.
Ebenso wird der Befreiung nur unter der Auflage zugestimmt, dass die Vorgartenzone nach den Bestimmungen des Bebauungsplans als Grünfläche (außer Zugänge und Zufahrten) gestaltet wird.
Unter Beachtung der Bedingung und Auflage ist die Befreiung städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten, so dass auch die nachbarlichen Belange gewahrt werden.
c) Können in den Baufenstern die Treppenhäuser nochmals um ca. 0,80 m – 1,00 m hervorspringen?
Zusätzlich zur geplanten Befreiung von der Gebäudetiefe der beiden Hauptkörper werden Befreiungen für die beiden Treppenhäuser an der Beckerstraße in einer Breite von ca. 2,9 bzw. 3,65 m und für das rückseitige Treppenhaus des Gebäudes an der Würzburger Straße um jeweils 0,8 – 1,00 Metern beantragt, um barrierefreie Hauszugänge zu ermöglichen.
In Anbetracht der Gesamtlänge des Gebäudes in der Beckerstraße von ca. 37 m treten diese Vorsprünge im Umfang von jeweils 0,8 – 1,00 Metern auf einer Gesamtlänge von ca. 6,5 m nur untergeordnet in Erscheinung und sind insofern städtebaulich vertretbar. Im Übrigen wird hierdurch die Gebäudefront in der optischen Wirkung aufgelockert. Eine Befreiung kann, unter Beachtung der Auflage und Bedingung, gem. Ziffer 2a und 2b bis zur Höhe des V Geschosses an der Würzburger Straße und bis zur Höhe des IV Geschosses an der Beckerstraße gewährt werden. Bei den Staffelgeschossen sind die Ausführungen unter Ziffern 1a und 1b zu beachten.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die in den Planunterlagen dargestellten Balkone nicht Gegenstand der Bauvoranfrage sind und Befreiungen für eine Überschreitung der Baugrenzen hierfür nicht in Aussicht gestellt werden können. Es besteht die Möglichkeit, entsprechende Loggien in die Baukörper zu integrieren, oder den Baukörper so zu reduzieren, dass sich die Balkone innerhalb des v.g. Rahmens (Ziffern 2a, 2b) bewegen. Auf der Fassadenseite der Würzburger Straße sind offene Balkone bereits aus immissionsschutzrechtlichen Gründen zum Schutz gesunder Wohnverhältnisse unzulässig.
3. Kann die Höheneinstellung des Parkdecks auf den mittleren Wert der Geländehöhen zwischen der Grundstücksgrenze gesetzt werden?
Gemäß Bebauungsplan sind im MI-Gebiet entlang der Beckerstraße ausnahmsweise Untergeschosse zulässig, wenn sie mit dem Hauptgebäude eine funktionale Einheit bilden und an der rückwärtigen Grenze = Geländesprung, nicht mehr als 1,00 Meter über der festgesetzten Geländeoberfläche liegen. Hiervon wird eine Befreiung zur Höheneinstellung des Parkdecks im Bereich Beckerstraße notwendig. Im Bereich der Nord-West-Grenze ist eine Höheneinstellung von 2,00 Metern des begrünten Daches städtebaulich vertretbar.
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind zu beachten. Mangels näherer Unterlagen kann im Rahmen der Bauvoranfrage hierzu keine Aussage getroffen werden. Im späteren Baugenehmigungsverfahren sind die Nachbarn zu beteiligen.
4. Kann im Baufenster Beckerstraße im Erdgeschoss eine Wohnnutzung zugelassen werden?
Im Bereich der Beckerstraße ist eine Wohnnutzung im Erdgeschoss geplant. Dies entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Hiernach ist ein Wohnen erst ab dem 1. Obergeschoss zulässig. Die Befreiung ist aber städtebaulich vertretbar, da sich die gewerblich genutzten Erdgeschosszonen vorrangig an der Würzburger Straße orientieren, während die Beckerstraße eine Wohnnutzung auch im EG verträgt.
5. a) Kann der Grünstreifen im Baufenster Würzburger Straße von 5,00 m auf 2,00 m reduziert und für die benötigten Zufahrten in diesem Ausmaß unterbrochen werden?
Im Bereich der Würzbürger Straße ist eine Verringerung der Vorgartenzone, bzw. des Grünstreifens auf ca. 2,00 m geplant, um für die geplanten Ladeneinheiten im Erdgeschoss Parkplätze realisieren zu können. Dies entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans, da hiernach eine Vorgartenzone von 5 m Breite einzuhalten ist.
Gem. Bebauungsplan können jedoch Stellplätze im Bereich der Würzbürger Straße ausnahmsweise zugelassen werden. Eine Ausnahme zur Unterbringung von Stellplätzen im Vorgartenbereich Würzburger Straße wird zugelassen, solange im Erdgeschoss Ladeneinheiten integriert sind (zweckgebundene Ausnahme). Zum Ausgleich ist der verbleibende Grünstreifen mit einer Breite von 2 m mit Büschen und Sträuchern zur Eingrünung der Parkplätze zu bepflanzen. In diesem Pflanzstreifen sind außerdem entweder 3 großkronige Laubbäume oder 6 mittelkronige Laubbäume zu pflanzen.
Eine Unterbrechung des Grünstreifens, bzw. der Vorgartenzone für die Zu- und Abfahrten zum Gebäude, Tiefgarage und Parkdeck sowie für die Ver- und Entsorgung ist gemäß Festsetzung des Bebauungsplans insoweit zulässig, als die „Vorgartenzone“ zwischen der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie und der Linie, die durch die straßenseitige Gebäudefront bestimmt ist, zu mindestens 50 % ihrer gesamten Fläche gärtnerisch angelegt wird. Hierbei ist eine echte Grünfläche (kein Kies, Schotter, Rasengitter o.ä.) anzulegen und die v.g. Grünauflagen als Ausgleich für die Reduzierung des Streifens zu beachten.
b) Kann die Vorgartenzone im Baufenster Beckerstraße für die benötigten Zufahrten in diesem Ausmaß unterbrochen werden?
Eine Unterbrechung des Grünstreifens, bzw. der Vorgartenzone für die Zu- und Abfahrten zum Gebäude, Parkdeck sowie für die Ver- und Entsorgung ist gemäß Festsetzung des Bebauungsplans insoweit zulässig, als die „Vorgartenzone“ zwischen der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie und der Linie, die durch die straßenseitige Gebäudefront bestimmt ist, zu mindestens 50 % ihrer gesamten Fläche gärtnerisch angelegt wird. Hierbei ist eine echte Grünfläche (kein Kies, Schotter, Rasengitter o.ä.) anzulegen.
6. Kann im Baufenster Würzburger Straße von der Baulinie zurückgesprungen werden?
Im Erdgeschoss entlang der Würzburger Straße ist ein Zurückspringen des Gebäudes geplant, um für die geplante Ladeneinheit Parkflächen zu realisieren. Zudem wird ein Rücksprung im 1. Obergeschoss beantragt, um eine optimale Belichtung des Erdgeschosses zu gewährleisten. Dies entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Baulinie). Das Gebäude insgesamt hält die Baulinie ein. Der Rücksprung beschränkt sich auf den Bereich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses. Der Befreiung wird zugestimmt, da diese städtebaulich vertretbar ist. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Der Hauptbaukörper hält die Baulinie und damit insgesamt die Bauflucht ein.
7. Kann im Baufenster Würzburger Straße die GRZ von 0,8 auf 0,95 erhöht werden?
Im Bebauungsplan ist im Bereich Würzburger Straße eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Der Bauherr beantragt eine Befreiung von der GRZ um 0,15 auf 0,95, um die erforderlichen Stellplätze in der Tiefgarage, bzw. dem Parkdeck nachweisen zu können. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar, wenn die Tiefgarage, bzw. das Parkdeck intensiv begrünt werden und insgesamt für die Einheit „Würzburger Straße“ ein Grünflächenanteil von 20 % nachgewiesen wird (einschließlich intensiver Dachbegrünung für Einheit „Würzburger Straße“). Der Innenhof ist mit Büschen und Bäumen zu bepflanzen sowie gärtnerisch zu gestalten. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren durch Vorlage eines Freiflächenplanes nachzuweisen.
8. Kann im Baufenster Beckerstraße die GRZ von 0,4 bzw. 0,6 auf 0,84 erhöht werden?
Bei der GRZ ist zu unterscheiden zwischen dem Hauptbaukörper und Nebenanlagen, wie Erschließungsflächen, etc. Für den Hauptbaukörper gilt eine GRZ1 von 0,4, welche einzuhalten ist. Für die GRZ2, welche alle sonstigen Flächen, vorliegend v.a. die Tiefgarage bzw. das Parkdeck mit umfasst, gilt ein einzuhaltender Wert von 0,6. Durch die großflächige Unterbauung wird im Bereich der Beckerstraße eine GRZ2 von 0,84 erreicht.
Einer Befreiung der GRZ2 um 0,24 auf 0,84 im Bereich der Beckerstraße wird zugestimmt, solange alle notwendigen Stellplätze für die Einheit „Beckerstraße“ vollständig unterirdisch nachgewiesen werden, die Tiefgarage bzw. das Parkdeck intensiv begrünt werden und insgesamt für die Einheit „Beckerstraße“ ein Grünflächenanteil von 40 % nachgewiesen wird (einschließlich intensiver Dachbegrünung für Einheit „Beckerstraße“). Der Innenhof ist mit Büschen und Bäumen zu bepflanzen, sowie gärtnerisch zu gestalten. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren durch Vorlage eines Freiflächenplanes nachzuweisen.
9. Kann im Baufenster Beckerstraße die GFZ von 1,2 auf 1,5 erhöht werden?
Der Bebauungsplan sieht für das Baugrundstück unterschiedliche Festsetzungen im Bereich der Beckerstraße, bzw. der Würzburger Straße vor. Die GFZ im Bereich der Würzburger Straße liegt bei 2,0, im Bereich der Beckerstraße bei 1,2. Gem. den vorliegenden Planunterlagen und Berechnungen errechnet sich, bezogen auf den Grundstücksanteil der Würzburger Straße (ca. 2.084 m²) eine GFZ von 1,57 und für den Grundstücksanteil der Beckerstraße (ca. 1.852 m²) eine GFZ von 1,48. Für das Baugrundstück mit dem vorliegenden Gesamtbauvorhaben errechnet sich eine zulässige, unter Berücksichtigung der Grundstücksteile gewichtete interpolierte GFZ von 1,6235, welche von beiden Baukörpern eingehalten wird. Insofern kann eine Befreiung von der Überschreitung der GFZ im Bereich der Beckerstraße gewährt werden, wenn die Vorgaben zu Ziffern 1b, 2b und 2c beachtet werden.
10. Kann die Abstandsfläche die Straßenmittellinie (der Beckerstraße) um ca. 3,60 m überschreiten?
Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Auf öffentlichen Verkehrsflächen, wie hier der Beckerstraße darf sich die Abstandsfläche bis auf die Straßenmitte erstrecken (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Die Abstandsflächen des geplanten Baukörpers an der Beckerstraße überschreitet die Straßenmitte im Osten um ca. 1,50 m und im Westen um ca.
3,60 m, d.h. im Mittel um ca. 2,00 m. Die Abstandsfläche liegt damit noch im öffentlichen Straßenraum und in einem deutlichen Abstand zur gegenüberliegenden Grundstücksgrenze. Im Baugenehmigungsverfahren sind die Nachbarn zu beteiligen. Die nachbarlichen Interessen sind in der Abwägungsentscheidung zu berücksichtigen. Eine Abweichung im beantragten Umfang kann in Aussicht gestellt werden, da das Bauvorhaben den bauplanungsrechtlichen Anforderungen entspricht und soweit Sinn und Zweck der Abstandsflächen (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, Sozialabstand), insbesondere die nachbarlichen Interessen durch diese Abweichung nicht verletzt werden.
II. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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ja [ ]
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nein [X]
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Sofern Kosten entstehen:
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Die Kosten sind im laufenden Haushaltsplan veranschlagt
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ja [ ]
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nein [X]
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Es entstehen Folgekosten
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ja [ ]
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nein [X]
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Häufigkeit der Folgekosten
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einmalig
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wiederkehrend
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