I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.03.2020 beantragten die Bauherren xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 9 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“. Das Grundstück ist aktuell unbebaut und die Erschließungsanlagen sind noch nicht vollständig hergestellt. Das Vorliegen einer gesicherten Erschließung durch die „Baufeldfreigabe“ ist voraussichtlich im Laufe dieses Jahres zu erwarten.
Bei dem beantragten Bauvorhaben handelt es sich um einen Baukörper mit quadratischem Grundriss und den Abmessungen in Länge und Breite von jeweils 16,49 m. Die Geschoßzahl liegt bei 4 Vollgeschossen (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss und Staffelgeschoss). Bei der Dachform handelt es sich um ein Flachdach.
Im Erdgeschoss sind 3 Wohnungen und in den anderen Geschossen jeweils 2 Wohnungen geplant. Die Wohnflächen der Wohnungen betragen zwischen 46 m² und 99 m². Eine Maisonettewohnung erstreckt sich über Teilflächen des 2. Obergeschosses und des Staffelgeschosses und umfasst ca. 195 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 738 m².
Im Kellergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit 9 PKW-Stellplätzen. Oberirdisch werden 2 Stellplätze (davon 1 Stellplatz für Behinderte) nachgewiesen. Insgesamt werden 11 PKW-Stellplätze und 15 Fahrradabstellplätze errichtet.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück auf der Westseite nachgewiesen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens Folgendes fest:
- Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA5)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ I) und 0,525 (GRZ II)
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2
- II - IV Vollgeschosse
- offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
- Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
- Dachneigung 0 - 10°
- Garagen und Stellplätze: Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
- Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen.
- Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 9 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,34 und eine GRZ II von 0,51 und unterschreitet damit die zulässigen Werte von 0,35 (GRZ I) und 0,525 (GRZ II).
Die maximal zulässige GFZ ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2 zuzüglich der Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus, der die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Für jeden notwendigen Stellplatz ist eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen. Daraus ergibt sich für das Bauvorhaben mit 9 Stellplätzen in der Tiefgarage ein Bonus von: 9 x 25 m² = 225 m². Dies ergibt eine zulässige Geschossfläche von 1.177,80 m² (1,2 x 794,00 m² = 952,80 m² + 225 m²). Die maximal zulässige GFZ beträgt mit Tiefgaragenbonus 1,48. Das Vorhaben bleibt mit einer GFZ von 1,25 im zulässigen Bereich.
Die Obergrenze von vier Vollgeschossen wird eingehalten. Das Vorhaben erreicht eine OK von 126,645 m ü. NN und bleibt unterhalb der maximal festgesetzten OK von 127,50 m ü. NN.
Überbaubare Fläche
Das Hauptgebäude bleibt vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze und bei Wohnungen über 150 m² 3 Stellplätze erforderlich. 8 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen und zwei oberirdische, offene Stellplätze, davon ein Stellplatz für Menschen mit Behinderung an der nordöstlichen Grenze, erfüllen diese Anforderungen
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 9 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 738 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden die geforderten 15 Fahrradabstellplätze geplant; davon sind 2-3 offene Abstellplätze für Besucher im Bereich des Eingangs zu errichten (= 15 %). 8 Abstellplätze werden überdacht und abschließbar im nordwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Die Gasse zwischen den Abstellplätzen ist mit einer Breite von min. 1,50 m einzuplanen. Weitere 7 abschließbare Abstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Die 2-3 offenen Besucherabstellplätze sind im Bereich des Eingangs noch nachzuweisen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt und die beiden Stellplätze entlang der Feuerbachstraße überschritten. Die beiden Stellplätze erreichen eine Zufahrtsbreite von ca. 5,0 m, die Tiefgaragenzufahrt eine Breite von ca. 2,8 m In diesem Umfang (2,8 m) kann eine Abweichung gewährt werden, da diese Zufahrt, bzw. die beiden Stellplätze für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung angemessen sind.
Erschließung
Die Erschließung ist aktuell noch nicht gesichert. Die Bauarbeiten sind derzeit im Gange. Die Fertigstellung der Erschließung und die damit einhergehende Baufeldfreigabe ist voraussichtlich im Laufes dieses Jahres geplant.
Entwässerung
Über den Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser wird in den vorliegenden Planunterlagen keine Aussage getroffen. Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben hält sich bei dem Hauptgebäude an die gestalterischen Vorgaben. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung und mit der geforderten 8 cm Substratauflage für eine extensive Dachbegrünung errichtet. Die Dachfläche der Fahrradabstellplätze im Nordwesten ist mit einer Größe von 15,62 m² (ab 10 m² Dachfläche) intensiv oder extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Über Einfriedungen wird im Freiflächenplan keine Aussage getroffen. Mögliche Einfriedungen dürfen zur Straße (vorne), zum Fußweg (seitlich) und zur öffentlichen Grünfläche (seitlich und hinten) eine maximale Höhe von 1,20 m nicht übersteigen.
Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 3 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
