Godelsberg - Aufstellung von (drei) Bebauungsplänen: Planungsziele - Ergänzungsantrag der Fraktionen von CSU und UBV vom 18.11.2019 (304 630)


Daten angezeigt aus Sitzung:  5. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates, 23.06.2020

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Planungs- und Verkehrssenat 5. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates 23.06.2020 ö Vorberatend 1PVS/5/1/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Zu 1:

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 07.10.2019 die Aufstellung von drei qualifizierten Bebauungsplänen für die Gebiete „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) beschlossen. Innerhalb der Plangebiete werden damit auch die aktuell noch geltenden „übergeleiteten Baulinienpläne“ (= einfache Bebauungspläne nach § 30 Abs.3 BauGB) für die „Neue Ringstraße zwischen Bismarckallee und Würzburger Straße“ (Baulinienplan Nr. 35) und für das Gebiet „nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße und […] zwischen Yorckstraße und Godelsberg“ (Baulinienplan Nr. 43) abgelöst.
In der Begründung der Beschlussvorlage für die Aufstellungsbeschlüsse waren bereits allgemeine „Planungsziele“ formuliert worden, die eine Richtung vorgaben, aber davon abgesehen räumlich und inhaltlich noch relativ unkonkret blieben.
Als Basis für die aufzustellenden qualifizierten Bebauungspläne und auch als Prüf- und Entscheidungskriterien für die im Einzelfall evtl. erforderliche Zurückstellung von Baugesuchen in den Plangebieten wurden die „Planungsziele“ nun räumlich und inhaltlich konkreter gefasst – so sind sie baublockbezogen differenziert und um Angaben z.B. zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Geschossigkeit, maximale Gebäudegrundfläche) oder auch zur maximalen Zahl von Wohnungen ergänzt. Die „Planungsziele“ orientieren sich eng am vorhandenen und genehmigten Gebäudebestand im Plangebiet. Unter Berücksichtigung des bisher überwiegend nach § 34 Baugesetzbuch geltenden Baurechts definieren sie jeweils die maximal zulässige Obergrenze der Grundstücksausnutzung und setzen somit den Rahmen für eine mögliche städtebauliche Weiterentwicklung des Gebiets. Die gesetzten Obergrenzen beim Maß der baulichen Nutzung dürfen zukünftig nicht überschritten, aber natürlich beliebig unterschritten werden.
 
In der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats am 21.01.2020 wurde die Verwaltung aufgefordert, die zur Beratung vorgelegten „Planungsziele“ mit dem Ziel einer stärkeren Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung nochmals zu überarbeiten.
Dieser Schritt ist inzwischen erfolgt: Hierfür wurde zunächst die Bestandserhebung um die Ermittlung der Wohnungsanzahl auf den einzelnen Wohngrundstücken und in den drei Bebauungsplangebieten insgesamt ergänzt. Die „Planungsziele“ wurden fortgeschrieben, und dabei wurde der mögliche Zulässigkeitsrahmen des Maßes der baulichen Nutzung stärker begrenzt.
Schließlich wurden inzwischen auch Planzeichnungen der Bebauungsplanvorentwürfe ausgearbeitet, die die vorgeschlagenen Regelungen planungsrechtlich umsetzen und die jetzt auch einen Vorschlag für die Festsetzung der überbaubaren Flächen enthalten – hierzu konnten die bisher vorgelegten textlichen Planungsziele kaum Aufschluss geben. Nun liegt mit den Bebauungsplanvorentwürfen also auch ein Vorschlag für eine lagegenaue, mit Bemaßungen versehene Ausweisung von „Baufenstern“ vor, wie dies im Ergänzungsantrag der Fraktionen von CSU und UBV vom 18.11.2019 gewünscht war.

Erfassung der grundstücksbezogenen Wohnungsanzahl:
Die städtebauliche Struktur eines Stadtteils wird neben der Art und der Dichte der Bebauung u.a. auch durch die Besiedlungsdichte mitbestimmt. Für den Godelsberg stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob das Gebiet (oder auch Teile davon) vorrangig von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt ist, oder ob ein beachtlicher Anteil an Mehrfamilienhäusern (drei Wohnungen und mehr) zu verzeichnen ist.
Anhand einer Auswertung der bei der Stadtverwaltung archivierten „Hausakten“ wurde für jedes (bebaute) Wohngrundstück bzw. Wohngebäude in den Plangebieten die Zahl der genehmigten Wohnungen erfasst. Diese Erhebung bringt in den Grundzügen folgende Ergebnisse (siehe Anlagen 1 bis 4; Stand Mai/Juni 2020):
- Im Gesamtgebiet der drei neuen Bebauungsplan-Geltungsbereiche „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) gibt es auf 189 bebauten Wohngrundstücken 465 genehmigte Wohnungen.
- Zwei Drittel der Wohngebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser, ein Drittel sind Mehrfamilienhäuser mit drei und mehr Wohnungen.
- Im dichter bebauten westlichen und mittleren Abschnitt des Godelsberg (Bebauungsplangebiete 03/27 „Südlich Bismarckallee-West“ und 03/28 „Südlich Bismarckallee-Mitte“) beträgt die durchschnittliche Wohnungsanzahl pro Wohngrundstück knapp 2,7. 40% der Wohngrundstücke weisen drei und mehr (bis maximal 10) Wohnungen auf.
- Im lockerer bebauten östlichen Abschnitt des Godelsberg (Bebauungsplangebiet 03/29 „Südlich Bismarckallee-Ost“) nimmt die Anzahl der Wohnungen pro Grundstück spürbar ab (zudem sind viele Grundstück deutlich größer als üblich). Hier beträgt die durchschnittliche Wohnungsanzahl pro Wohngrundstück noch ca. 2,0. Nur noch gut 21% der Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser mit drei und mehr Wohnungen. Geschosswohnungsbau mit bis zu 12 Wohnungen findet sich in diesem Gebiet verstärkt im Eckbereich Bismarckallee / Arndtstraße.




Verfeinerung und Anpassung der „Planungsziele“:
Im Vergleich zur Beschlussvorlage für die Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats vom 21. Januar 2020 wurde der Katalog planungsrechtlicher Regelungen erweitert und mit der Zielsetzung einer Reduzierung des zulässigen Maßes der baulichen Dichte überprüft und angepasst.
Unverändert gilt das Grundprinzip einer abnehmenden Dichte von West nach Ost, was sich vor allem an den unterschiedlichen Kennwerten GRZ (Grundflächenzahl), GFZ (Geschossflächenzahl), maximale Gebäudegrundfläche, zulässige Zahl der Vollgeschosse und Höchstzahl zulässiger Wohnungen je Gebäude und in Relation zur Baugrundstücksfläche ablesen lässt. Neu aufgenommen wurden planungsrechtliche Bestimmungen zur Art der baulichen Nutzung (Allgemeines bzw. Reines Wohngebiet), zur Bauweise („offene Bauweise“) und zur Dachneigung (0° bis 50° ohne Festlegung der Dachform).

Zur Bestimmung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung wurden die Dichte-Kennwerte für jedes der Teilbaugebiete (bzw. „Baublöcke“) beziffert und dabei im Vergleich zum Entwurf der „Planungsziele“ vom Januar 2020 wie folgt angepasst (vgl. hierzu Anlagen 5+6 sowie auf CD):
  • Baublock A (westlich Moltkestraße):
    Dieser Baublock wurde differenziert und in zwei Teilbaugebiete aufgeteilt: Für die westliche Teilfläche wurde die maximale Gebäudegrundfläche von 400qm auf 370qm verringert. Die östliche Teilfläche betrifft den Geschosswohnungsbau an der Moltkestraße; in Anlehnung an den baulichen Bestand ist hier eine Vergrößerung der zulässigen Gebäudegrundfläche auf max. 500qm bei höchstens IV Vollgeschossen und einer GFZ von 1,2 sachgerecht.

  • Baublock B+C+D (zwischen Moltke- und Scharnhorststraße):
    Hier kann die GRZ von 0,4 auf 0,35 und die GFZ von 1,0 auf 0,9 reduziert werden. Nördlich der Steinstraße (Baublöcke B + C) soll bestimmt werden, dass die Gebäude höchstens drei Vollgeschosse in Form eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses und eines Dach- oder Staffelgeschosses aufweisen (= „II+D“).

  • Baublock E + F (zwischen Scharnhorst- und Gneisenaustraße):
    Hier könnte die maximale Gebäudegrundfläche von 450qm auf 400qm verringert werden (dieses Maß liegt unter der tatsächlichen Größe einiger bestehender Gebäude in Scharnhorst- und Blücherstraße). Die maximal zulässige Wohnungsanzahl pro Gebäude soll zwischen Scharnhorst- und Blücherstraße bei 8 Wohnungen und zwischen Blücher- und Gneisenaustraße bei 6 Wohnungen liegen (im Baublock E gibt es zwei Gebäude, die dieses Maß bereits mit ihrer Bestandsgenehmigung überschreiten). Außerdem soll bestimmt werden, dass die Gebäude höchstens drei Vollgeschosse in Form eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses und eines Dach- oder Staffelgeschosses aufweisen (= „II+D“).

  • Baublock G+H (zwischen Gneisenau- und Arndtstraße):
    Hier kann die GRZ von 0,4 auf 0,35 gesenkt werden, die GFZ von 0,9 auf 0,8 und die maximale Gebäudegrundfläche von 400qm auf 350qm. Die maximal zulässige Wohnungsanzahl pro Gebäude soll hier bei 6 Wohnungen liegen. Auch hier soll bestimmt werden, dass die Gebäude höchstens drei Vollgeschosse in Form eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses und eines Dach- oder Staffelgeschosses aufweisen (= „II+D“).

  • Baublock I+J (zwischen Arndt- und Kirchnerstraße):
    Für diese Teilbaugebiete wird vorgeschlagen, die GFZ von 0,8 auf 0,7 und die maximale Gebäudegrundfläche von 350qm auf 300qm zu verringern. Die maximal zulässige Wohnungsanzahl pro Gebäude soll jeweils bei 5 Wohnungen liegen, und auch hier soll bestimmt werden, dass die Gebäude höchstens drei Vollgeschosse in Form eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses und eines Dach- oder Staffelgeschosses aufweisen (= „II+D“).

  • Baublock K (zwischen Yorck- und Bechtoldstraße):
    Hier wird vorgeschlagen, die maximale Gebäudegrundfläche von 350qm auf 300qm zu verringern. Die maximal zulässige Wohnungsanzahl pro Gebäude soll hier bei 6 Wohnungen liegen. Zudem soll ebenfalls bestimmt werden, dass die Gebäude höchstens drei Vollgeschosse in Form eines Erdgeschosses, eines Obergeschosses und eines Dach- oder Staffelgeschosses aufweisen (= „II+D“).

  • Baublock L (östlich Kirchnerstraße und Lug ins Land):
    Dieser Gebietsabschnitt ist der am lockersten bebaute – überwiegend sehr große Grundstücke, geringe Verdichtung, teils große Häuser, jedoch kein Geschosswohnungsbau. Eine weitere Verringerung der bereits in der Erstfassung der „Planungsziele“ vorgeschlagenen Dichtewerte (GRZ 0,3 / GFZ 0,5 / max. Gebäudegrundfläche 350qm / max. II Vollgeschosse / max. 3 Wohnungen je Wohngebäude) erscheint hier nicht notwendig. Vorgeschlagen wird lediglich ein deutlich größerer Grundstücksanteil je Wohnung (max. 1 Wohnung je 500qm Grundstücksfläche).


Zu 2:

Die Vorentwürfe für die drei qualifizierten Bebauungspläne für die Gebiete „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) enthalten in Planzeichnung und Text insbesondere Regelungsvorschläge für die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Obergrenze der Zahl der Vollgeschosse, maximale Gebäudegrundfläche und maximale Wohnungszahl je Gebäude und je Grundstücksflächenanteil), die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Bauweise, die Dachneigung, den ruhenden Verkehr und grünordnerische Gebote.
In den Bebauungsplanvorentwürfen noch nicht enthalten sind Festsetzungen von Obergrenzen der baulichen Höhe der Hauptgebäude (Trauf- bzw. Wandhöhe / Firsthöhe bzw. Oberkante). Derartige Festsetzungen sind für den nächsten Schritt der Ausarbeitung der Bebauungsplanentwürfe für die öffentliche Auslegung vorgesehen.

Die vorliegenden Bebauungsplanvorentwürfe stimmen mit den Darstellungen des geltenden Flächennutzungsplans überein und sind gemäß § 8 Abs.2 Satz 1 BauGB aus diesem entwickelt. Die Bebauungspläne sollen im „vereinfachten Verfahren“ nach § 13 BauGB aufgestellt werden, weil mit den Bebauungsplänen der sich aus der Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird (§ 13 Abs.1 Satz 1 BauGB).

In ihren Grundzügen enthalten die Bebauungsplanvorentwürfe (vgl. hierzu Anlagen 7+8 sowie auf CD) die folgenden planungsrechtlichen Regelungen:


Bebauungsplanvorentwurf „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27)

  • Art der baulichen Nutzung:
    - Alle Teilbaugebiete sollen als „Allgemeines Wohngebiet“ unter Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgewiesen werden.
    - Die bereits bestehenden Straßen und Wege werden als „Verkehrsfläche“ festgesetzt. Die südöstlich an die Moltkestraße angrenzende, im Eigentum der Stadt befindliche Grünfläche sowie die Pflanzfläche an der Ecke Ludwigsallee / Yorckstraße sind als „Straßenbegleitgrün“ Teil der festgesetzten Verkehrsfläche.

  • Maß der baulichen Nutzung:
    - Westlich der Moltkestraße findet man die größten Dichten: Für den Geschosswohnungsbau unmittelbar an der Moltkestraße sollen als Obergrenze eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2  bei einer maximalen Zahl von IV Vollgeschossen festgesetzt werden. Die maximale Gebäudegrundfläche soll hier 500qm betragen – dieser Wert liegt knapp unter der Größe des Mehrfamilienwohnhauses Moltkestraße 2+4. Je Wohngebäude sollen hier – dem Bestand folgend – höchstens 9 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 100qm.
    - Für das angrenzende Areal bis zur Spitze zwischen Bismarck- und Ludwigsallee sollen als Obergrenze eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,0 bei einer maximalen Zahl von III Vollgeschossen festgesetzt werden. Die maximale Gebäudegrundfläche soll hier 370qm betragen. Je Wohngebäude sollen hier höchstens 8 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 100qm.
    - Östlich der Moltkestraße ist die Bebauung bereits etwas kleinteiliger: Hier sollen als Obergrenze eine GRZ von 0,35 und eine GFZ von 0,9  bei einer maximalen Zahl von III Vollgeschossen festgesetzt werden; nördlich der Steinstraße ist ein drittes Vollgeschoss nur als Dachgeschoss oder als eingerücktes Staffelgeschoss zulässig. Die maximale Gebäudegrundfläche soll 300qm betragen – dieser Wert liegt z.B. knapp unter der Größe des Mehrfamilienwohnhauses Moltkestraße 7 / Steinstraße 1. Je Wohngebäude sollen hier höchstens 8 Wohnungen zulässig sein (das Mehrfamilienwohnhaus Moltkestraße 7 / Steinstraße 1 hat 9 Wohnungen), bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 100qm.
    - Die überbaute Grundstücksfläche wird nicht nur unwesentlich mitbestimmt durch bauliche Anlagen, die die eigentliche Wohnnutzung auf dem Grundstück ergänzen: Dabei handelt es sich um Zugänge, Zufahrten, Kfz-Stellplätze oder Tiefgaragen, Fahrradabstellplätze, Standorte für die Wertstoffentsorgung oder Anlagen zur Garten- und Freizeitnutzung wie Gartenhäuschen, Geräteschuppen, Freisitz, Schwimmbad etc. Da gerade durch diese Anlagen das zulässige Maß an Grundstücksbebauung häufig überschritten wird, soll im Bebauungsplan eine Überschreitungsmöglichkeit bei entsprechendem grünordnerischen Ausgleich eröffnet werden: So brauchen Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, nicht in die überbaute Grundfläche bzw. Gebäudegrundfläche eingerechnet werden. Weiterhin können durch o.g. Nebenanlagen verursachte Überschreitungen der zulässigen Grundfläche ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie durch flächige Dachbegrünung im Flächenverhältnis 2 : 1 (Fläche Dachbegrünung zu Fläche Versiegelung bzw. Überbauung) kompensiert werden.

  • Überbaubare Grundstücksflächen:
    Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen und Baulinien geregelt. Baulinien an Teilen von Ludwigsallee und Bismarckallee sowie an der Moltke- und Scharnhorststraße sichern eine einheitliche, straßenbegleitende Bebauung und unterstreichen hier die städtebauliche Figur einer linearen, offenen Blockrandbebauung.
    Entlang der Straßen sind die Baufenster zwischen 3m und 5m von den Straßenbegrenzungslinien abgerückt und ermöglichen so die Ausbildung eines Vorgartens bzw. einer Vorzone. Es werden überwiegend gebietstypische Baufenstertiefen zwischen 20m und 25m angeboten, was gleichzeitig eine Freihaltung innenliegender Grundstücksteile von einer Bebauung mit Wohngebäuden gewährleistet. Nebenanlagen (z.B. zur gärtnerischen Nutzung) sind hier zulässig, konsequenterweise genießt aber z.B. das untypisch im Quartiersinneren außerhalb des Bebauungszusammenhangs platzierte Einfamilienhaus Steinstraße 16a nur noch Bestandsschutz, und auch die Wohngebäude Ludwigsallee 9, Tannstraße 6 und Steinstraße 7 haben nach innen keine Erweiterungsmöglichkeit mehr.
    Eine Sondersituation ergibt sich an der Nahtstelle zwischen dem Geschosswohnungsbau an der Moltkestraße und den westlich angrenzenden Grundstücken: Hier sind die Baufenster getrennt mit einem Abstand von 15m bis 20m voneinander abgerückt. Der Geschosswohnungsbau an der Moltkestraße ist mit Baufenstern von 16m Tiefe überspannt. Den sehr großen Grundstücken Bismarckallee 14 und Ludwigsallee 9 wird als Ausgleich für den vorgeschriebenen 10m-Abstand zur östlichen Grenze ein deutlich tieferes Baufenster eröffnet, was auch zur Folge hat, dass das Bestandsgebäude Ludwigsallee 9 wenigstens großteils im Baufenster platziert ist.

  • Bauweise:
    In allen Teilbaugebieten gilt die „offene Bauweise“, die die Errichtung von Wohnhäusern mit seitlichem Grenzabstand erlaubt. Bei nachbarlichem Einvernehmen können in der offenen Bauweise auch grenzständige Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden, aber stets nur bis zu einer maximalen Gesamtgebäudelänge von 50m.

  • Dachgestaltung:
    Dächer von Hauptgebäuden dürfen eine Dachneigung zwischen 0° (Flachdach) und 50° haben, die Dachform ist nicht vorgeschrieben. Sofern ein Mansarddach gebaut werden soll, darf die Dachneigung für den Teil des Mansardgeschosses ausnahmsweise bis zu 70° betragen. Aneinandergebaute Doppelhäuser und Hausgruppen bzw. Reihenhäuser müssen aber die selbe Dachform, -neigung und -eindeckung aufweisen.

  • Grünordnerische Regelungen:
    Im Bebauungsplan soll geregelt werden, dass auf den nicht überbaubaren Flächen mit Ausnahme der „Vorgärten“ alle vorhandenen standortgerechten Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 50cm dauerhaft zu erhalten und bei Verlust oder bei Entfernung aus Gründen der Verkehrssicherheit zu ersetzen sind.
    Ergänzend ist im Zuge von Neubauvorhaben je voller 200qm Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten, wobei die Erhaltung bestehender Bäume auf diese Bestimmung angerechnet werden kann.
Die „Vorgärten“, also die Flächen zwischen Straßenbegrenzung und vorderer Baugrenze oder Baulinie sind zu mindestens 40% ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebengebäuden freizuhalten.
Schließlich sind bei Neubaumaßnahmen alle Dächer ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0 bis 10 Grad extensiv oder intensiv zu begrünen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.

  • Ruhender Verkehr (Pkw)
    Der ruhende Verkehr hat erheblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild eines Wohngebiets und auf seine Durchgrünung. In relativ exclusiven Wohnlagen wie dem Godelsberg ist es gerade bei Tendenzen zur Nachverdichtung daher wichtig, dass Stellplätze zumindest ab einer größeren Zahl nicht in den Freiflächen rund um die Wohnhäuser platziert werden, sondern dann möglichst in Tiefgaragen untergebracht werden. Der Bebauungsplan trifft daher die Vorgabe, dass oberirdische Garagen oder Carports nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen errichtet werden dürfen und dass zudem je Baugrundstück höchstens drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze zulässig sind. Im Übrigen müssen Pkw-Stellplätze unterirdisch (in Tiefgaragen) untergebracht werden.



Bebauungsplanvorentwurf „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28)

  • Art der baulichen Nutzung:
    - Alle Teilbaugebiete sollen als „Reines Wohngebiet“ unter Ausschluss von Läden, Handwerksbetrieben und Betrieben des Beherbergungsgewerbes ausgewiesen werden.
    - Die bereits bestehenden Straßen und Wege werden als „Verkehrsfläche“ festgesetzt.

  • Maß der baulichen Nutzung:
    - Die beiden Quartiere zwischen Scharnhorst- und Blücherstraße sowie zwischen Blücher- und Gneisenaustraße ähneln sich in ihrer Grundstruktur: Hier gibt es sowohl wenig verdichtete Einfamilienhausgrundstücke, als auch Geschosswohnungsbau mit einer relativ großen Zahl an Wohnungen (Ecke Bismarckallee / Scharnhorststraße sowie beidseits der Einmündung Blücherstraße / Yorckstraße). Die Ostseite der Blücherstraße geriet in der jüngeren Vergangenheit ins Blickfeld, weil hier in kurzer Folge Neubauten mit relativ hoher Grundstücksausnutzung entstanden, die eine fortschreitende Transformation zur Nachverdichtung „moderner Prägung“ (exclusive Eigentumswohnungen, Staffelgeschoss mit Flachdach, kubische „weiße“ Architektur) schlagartig verdeutlichen.
    Die für diese beiden Quartiere vorgeschlagene Obergrenze einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,9  bei einer maximalen Gebäudegrundfläche von 400qm liegt unter der Größe der Neubauten Blücherstraße 1+3.
    Die Festsetzung der maximalen Zahl von „II+D“ Vollgeschossen bestimmt hier, dass ein drittes Vollgeschoss nur als Dachgeschoss oder als eingerücktes Staffelgeschoss zulässig ist. Je Wohngebäude sollen höchstens 8 bzw. höchstens 6 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 150qm. Die meisten Bestandsgebäude sind damit planungsrechtlich gesichert; das Wohnhaus Scharnhorststraße 24 mit seinen 10 Wohnungen wäre als Neubau so nicht mehr zulässig.
    - Das Quartier zwischen Yorckstraße und Bechtoldstraße weist überwiegend tiefere und größere Grundstücke auf und ist daher im Durchschnitt etwas weniger dicht bebaut. Hier sollen als Obergrenze eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,8 bei einer maximalen Zahl von III Vollgeschossen festgesetzt werden. Die maximale Gebäudegrundfläche kann hier auf 300qm begrenzt werden. Je Wohngebäude sollen hier höchstens 6 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 200qm.
    - Die überbaute Grundstücksfläche wird nicht nur unwesentlich mitbestimmt durch bauliche Anlagen, die die eigentliche Wohnnutzung auf dem Grundstück ergänzen: Dabei handelt es sich um Zugänge, Zufahrten, Kfz-Stellplätze oder Tiefgaragen, Fahrradabstellplätze, Standorte für die Wertstoffentsorgung oder Anlagen zur Garten- und Freizeitnutzung wie Gartenhäuschen, Geräteschuppen, Freisitz, Schwimmbad etc. Da gerade durch diese Anlagen das zulässige Maß an Grundstücksbebauung häufig überschritten wird, soll im Bebauungsplan eine Überschreitungsmöglichkeit bei entsprechendem grünordnerischen Ausgleich eröffnet werden: So brauchen Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, nicht in die überbaute Grundfläche bzw. Gebäudegrundfläche eingerechnet werden. Weiterhin können durch o.g. Nebenanlagen verursachte Überschreitungen der zulässigen Grundfläche ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie durch flächige Dachbegrünung im Flächenverhältnis 2 : 1 (Fläche Dachbegrünung zu Fläche Versiegelung bzw. Überbauung) kompensiert werden.

  • Überbaubare Grundstücksflächen:
    Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen und Baulinien geregelt. Baulinien an der Bismarckallee sowie an der Scharnhorst-, Blücher- und Gneisenaustraße sichern eine einheitliche, straßenbegleitende Bebauung und unterstreichen hier die städtebauliche Figur einer linearen, offenen Blockrandbebauung.
    Entlang der Straßen sind die Baufenster meist 4m oder 5m von den Straßenbegrenzungslinien abgerückt und ermöglichen so die Ausbildung eines Vorgartens bzw. einer Vorzone. In der Bechtoldstraße bricht die Platzierung der bestehenden Gebäude aus diesem Muster aus, die die vorderen Baugrenzen werden hier an den Gebäudebestand angepasst und rücken daher zum Teil unmittelbar an die Straße heran.
    Es werden überwiegend Baufenstertiefen zwischen 20m und 30m angeboten, womit gleichzeitig eine Freihaltung innenliegender Grundstücksteile von einer Bebauung mit Wohngebäuden erreicht wird; Nebenanlagen (z.B. zur gärtnerischen Nutzung) sind hier zulässig. Die Baufenstertiefe von 30m östlich der Blücherstraße bleibt hinter der Bautiefe der Neubauten Blücherstraße 1 und 3 zurück – für diese Wohngebäude besteht keine Erweiterungsmöglichkeit mehr.

  • Bauweise:
    In allen Teilbaugebieten gilt die „offene Bauweise“, die die Errichtung von Wohnhäusern mit seitlichem Grenzabstand erlaubt. Bei nachbarlichem Einvernehmen können in der offenen Bauweise auch grenzständige Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden, aber stets nur bis zu einer maximalen Gesamtgebäudelänge von 50m.

  • Dachgestaltung:
    Dächer von Hauptgebäuden dürfen eine Dachneigung zwischen 0° (Flachdach) und 50° haben, die Dachform ist nicht vorgeschrieben. Sofern ein Mansarddach gebaut werden soll, darf die Dachneigung für den Teil des Mansardgeschosses ausnahmsweise bis zu 70° betragen. Aneinandergebaute Doppelhäuser und Hausgruppen bzw. Reihenhäuser müssen aber die selbe Dachform, -neigung und -eindeckung aufweisen.

  • Grünordnerische Regelungen:
    Im Bebauungsplan soll geregelt werden, dass auf den nicht überbaubaren Flächen mit Ausnahme der „Vorgärten“ alle vorhandenen standortgerechten Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 50cm dauerhaft zu erhalten und bei Verlust oder bei Entfernung aus Gründen der Verkehrssicherheit zu ersetzen sind.
    Ergänzend ist im Zuge von Neubauvorhaben je voller 200qm Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten, wobei die Erhaltung bestehender Bäume auf diese Bestimmung angerechnet werden kann.
Die „Vorgärten“, also die Flächen zwischen Straßenbegrenzung und vorderer Baugrenze oder Baulinie sind zu mindestens 40% ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebengebäuden freizuhalten.
Schließlich sind bei Neubaumaßnahmen alle Dächer ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0 bis 10 Grad extensiv oder intensiv zu begrünen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.

  • Ruhender Verkehr (Pkw)
    Der ruhende Verkehr hat erheblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild eines Wohngebiets und auf seine Durchgrünung. In relativ exclusiven Wohnlagen wie dem Godelsberg ist es gerade bei Tendenzen zur Nachverdichtung daher wichtig, dass Stellplätze zumindest ab einer größeren Zahl nicht in den Freiflächen rund um die Wohnhäuser platziert werden, sondern dann möglichst in Tiefgaragen untergebracht werden. Der Bebauungsplan trifft daher die Vorgabe, dass oberirdische Garagen oder Carports nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen errichtet werden dürfen und dass zudem je Baugrundstück höchstens drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze zulässig sind. Im Übrigen müssen Pkw-Stellplätze unterirdisch (in Tiefgaragen) untergebracht werden. Stellplatzlösungen mit vielen ebenerdigen Parkplätzen wie bei der Wohnanlage an der Ecke Blücher- / Yorckstraße wären so zukünftig nicht mehr zulässig.



Bebauungsplanvorentwurf „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29)

  • Art der baulichen Nutzung:
    - Alle Teilbaugebiete sollen als „Reines Wohngebiet“ unter Ausschluss von Läden, Handwerksbetrieben und Betrieben des Beherbergungsgewerbes ausgewiesen werden.
- Die bereits bestehenden Straßen und Wege werden als „Verkehrsfläche“ festgesetzt.
- Die Freifläche (mit Trafostation) an der Spitze Arndtstraße / Yorckstraße sowie ein öffentlicher Geländestreifen am östlichen Ende der Bismarckallee werden als „öffentliche Grünfläche“ festgesetzt. Die als „private Grünfläche“ ausgewiesenen Areale an der östlichen und südöstlichen Geltungsbereichsgrenze sind kein Bauland, sie zählen planungsrechtlich zum „Außenbereich“ und sind mit Gehölzen bewachsen. Der Bebauungsplanvorentwurf folgt mit der Festsetzung einer „privaten Grünfläche“ der Darstellung im Flächennutzungsplan als „Grünfläche“.

  • Maß der baulichen Nutzung:
    - Dem Grundprinzip der von West nach Ost abnehmenden Dichte folgend sollen für die beiden Quartiere zwischen Gneisenau- und Arndtstraße als Obergrenze eine GRZ von 0,35 und eine GFZ von 0,8 bei einer maximalen Gebäudegrundfläche von 350qm festgesetzt werden; das Wohnhaus Arndtstraße 1 weist im Bestand eine größere Grundfläche (ca. 370qm) auf und kann folglich nicht erweitert werden. Die Festsetzung der maximalen Zahl von „II+D“ Vollgeschossen bestimmt auch hier, dass ein drittes Vollgeschoss nur als Dachgeschoss oder als eingerücktes Staffelgeschoss zulässig ist. Je Wohngebäude sollen höchstens 6 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 150qm.
    - Für den Gebietsteil zwischen Arndt- und Yorckstraße soll als Obergrenze eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,7 bei einer maximalen Gebäudegrundfläche von 300qm gelten; insbesondere das Gebäude Bismarckallee 74 hat eine weit größere Grundfläche (ca. 420qm), es handelt sich hier um einen unbewohnten Altbestand, der bei einer Neubebauung des Grundstücks ohnehin abgebrochen werden müsste.
    Die Festsetzung der maximalen Zahl von „II+D“ Vollgeschossen bestimmt wieder, dass ein drittes Vollgeschoss nur als Dachgeschoss oder als eingerücktes Staffelgeschoss zulässig ist. Je Wohngebäude sollen höchstens 5 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 150qm. Die Geschosswohnungsbauten an der Ecke Arndtstraße / Bismarckallee weisen bereits mehr genehmigte Wohnungen auf; diese sind bestandsgeschützt, neu gebaut werden könnte so allerdings nicht mehr.
    - Für das Quartier zwischen Yorck- und Kirchnerstraße sollen praktisch die gleichen Vorgaben gelten wie für den vorgenannten Gebietsabschnitt. Die vorgeschlagenen Festsetzungen unterscheiden sich nur hinsichtlich der je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von hier 250qm, was eine verringerte Zahl an grundstücksbezogen zulässigen Wohnungen zur Folge hat (1000qm Grundstück = max. 4 Wohnungen).
    - Das Areal östlich der Kirchnerstraße und Lug ins Land bildet den Siedlungsrand des Godelsberg und gleichzeitig den Ortsrand Aschaffenburgs. Das Gelände steigt hier nochmals zum Wald hin an. Die überwiegend sehr aufgelockerte Bebauung ist eher unregelmäßig und frei auf den meist sehr großen Grundstücken verteilt. Für diesen Gebietsabschnitt zielen die vorgeschlagenen Festsetzungen durchgängig auf eine geringe Verdichtung ohne jeglichen Geschosswohnungsbau ab. Als Obergrenze soll hier bei einer GRZ von 0,3 eine GFZ von 0,5 gelten. Eine maximale Gebäudegrundfläche von 350qm erlaubt großzügige, villenartige Gebäude; das Wohnhaus Kirchnerstraße 17 überschreitet aber auch dieses Maß im Bestand bereits deutlich (Grundfläche ca. 440qm) und wäre folglich als Neubau so nicht mehr zulässig. Die Zahl der Vollgeschosse soll in diesem Gebietsabschnitt auf max. II begrenzt werden – zusätzliche Unter- oder Dachgeschosse dürften demnach nur soweit ausgebaut werden, dass sie kein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinn sind. Je Wohngebäude sollen höchstens 3 Wohnungen zulässig sein, bei einer je Wohnung verpflichtenden Mindest-Baugrundstücksfläche von 500qm (der Neubau eines Dreifamilienhauses würde also eine Mindestbaugrundstücksgröße von 1500qm voraussetzen).
    - Die überbaute Grundstücksfläche wird nicht nur unwesentlich mitbestimmt durch bauliche Anlagen, die die eigentliche Wohnnutzung auf dem Grundstück ergänzen: Dabei handelt es sich um Zugänge, Zufahrten, Kfz-Stellplätze oder Tiefgaragen, Fahrradabstellplätze, Standorte für die Wertstoffentsorgung oder Anlagen zur Garten- und Freizeitnutzung wie Gartenhäuschen, Geräteschuppen, Freisitz, Schwimmbad etc. Da gerade durch diese Anlagen das zulässige Maß an Grundstücksbebauung häufig überschritten wird, soll im Bebauungsplan eine Überschreitungsmöglichkeit bei entsprechendem grünordnerischen Ausgleich eröffnet werden: So brauchen Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, nicht in die überbaute Grundfläche bzw. Gebäudegrundfläche eingerechnet werden. Weiterhin können durch o.g. Nebenanlagen verursachte Überschreitungen der zulässigen Grundfläche ausnahmsweise zugelassen werden, soweit sie durch flächige Dachbegrünung im Flächenverhältnis 2 : 1 (Fläche Dachbegrünung zu Fläche Versiegelung bzw. Überbauung) kompensiert werden.

  • Überbaubare Grundstücksflächen:
    Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen und Baulinien geregelt. Baulinien an der Gneisenau-, Schwarzenberg- und Arndtstraße sichern hier die quartierstypisch noch ziemlich einheitliche, straßenbegleitend offene Blockrandbebauung.
    Entlang der Straßen sind die Baufenster überwiegend zwischen 4m und 7m von den Straßenbegrenzungslinien abgerückt und ermöglichen so die Ausbildung eines Vorgartens bzw. einer Vorzone. Bis zur Yorckstraße werden überwiegend gebietstypische Baufenstertiefen zwischen 20m und 25m angeboten, was gleichzeitig eine Freihaltung innenliegender Grundstücksteile von einer Bebauung mit Hauptgebäuden ermöglicht. Nebenanlagen (z.B. zur gärtnerischen Nutzung) sind in den nicht überbaubaren Flächen zulässig.
    Weiter östlich ändert sich die Situation bezüglich der festzusetzenden Baufenster:
    - An der Spitze Yorckstraße / Bismarckallee ist das Baufenster nicht mehr geteilt, sondern erlaubt wahlweise eine der Yorckstraße oder der Bismarckallee zugewandte Bebauung (evtl. auch durchgehend). Für das hier befindliche große Anwesen Bismarckallee 74 ergeben sich also verschiedene Bebauungsoptionen, allerdings muss das überplante und unbewohnte Bestandsgebäude hierzu beseitigt werden.
    - Im Quartier zwischen Yorck- und Kirchnerstraße gibt es die bisher typische Blockrandbebauung so nicht mehr – der dreizeilige Gebäudebestand, der eine mittige, von der Yorckstraße aus erschlossene Baureihe enthält, erfordert ein ungeteiltes, baublocküberspannendes Baufenster.
    - Östlich der Kirchnerstraße und Lug ins Land ändert sich die Parzellen- und Bebauungsstruktur nochmals grundlegend und lässt überhaupt keine einheitliche Baufensterausweisung mehr zu. Die im Bebauungsplanvorentwurf vorgeschlagenen Baugrenzen orientieren sich daher vornehmlich am Gebäudebestand und an den Grundstücks- bzw. Baulandgrenzen. Ins Auge fällt die eigenartige Aussparung des Baufensters vor dem Anwesen Kirchnerstraße 3 + 5. Der Bebauungsplanvorentwurf setzt hier einen städtebaulichen Vertrag planungsrechtlich um: Gegenstand dieses städtebaulichen Vertrags aus dem Jahr 2014 war u.a. der Ausschluss einer Bebauung der betreffenden Fläche.

  • Bauweise:
    In allen Teilbaugebieten gilt die „offene Bauweise“, die die Errichtung von Wohnhäusern mit seitlichem Grenzabstand erlaubt. Bei nachbarlichem Einvernehmen können in der offenen Bauweise auch grenzständige Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden, aber stets nur bis zu einer maximalen Gesamtgebäudelänge von 50m.

  • Dachgestaltung:
    Dächer von Hauptgebäuden dürfen eine Dachneigung zwischen 0° (Flachdach) und 50° haben, die Dachform ist nicht vorgeschrieben. Sofern ein Mansarddach gebaut werden soll, darf die Dachneigung für den Teil des Mansardgeschosses ausnahmsweise bis zu 70° betragen. Aneinandergebaute Doppelhäuser und Hausgruppen bzw. Reihenhäuser müssen aber die selbe Dachform, -neigung und -eindeckung aufweisen.

  • Grünordnerische Regelungen:
    Im Bebauungsplan soll geregelt werden, dass auf den nicht überbaubaren Flächen mit Ausnahme der „Vorgärten“ alle vorhandenen standortgerechten Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 50cm dauerhaft zu erhalten und bei Verlust oder bei Entfernung aus Gründen der Verkehrssicherheit zu ersetzen sind.
    Ergänzend ist im Zuge von Neubauvorhaben je voller 200qm Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten, wobei die Erhaltung bestehender Bäume auf diese Bestimmung angerechnet werden kann.
Die „Vorgärten“, also die Flächen zwischen Straßenbegrenzung und vorderer Baugrenze oder Baulinie sind zu mindestens 40% ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebengebäuden freizuhalten.
Schließlich sind bei Neubaumaßnahmen alle Dächer ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0 bis 10 Grad extensiv oder intensiv zu begrünen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.

  • Ruhender Verkehr (Pkw)
    Der ruhende Verkehr hat erheblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild eines Wohngebiets und auf seine Durchgrünung. In relativ exclusiven Wohnlagen wie dem Godelsberg ist es gerade bei Tendenzen zur Nachverdichtung daher wichtig, dass Stellplätze zumindest ab einer größeren Zahl nicht in den Freiflächen rund um die Wohnhäuser platziert werden, sondern dann möglichst in Tiefgaragen untergebracht werden. Der Bebauungsplan trifft daher die Vorgabe, dass oberirdische Garagen oder Carports nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen errichtet werden dürfen und dass zudem je Baugrundstück höchstens drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze zulässig sind. Im Übrigen müssen Pkw-Stellplätze unterirdisch (in Tiefgaragen) untergebracht werden. Die Aufreihung vieler ebenerdiger Parkplätze wie bei den Geschossbauten Bismarckallee 70 und 72 wäre so zukünftig nicht mehr zulässig.




Zu 3:

Der nächste Verfahrensschritt in den drei Bebauungsplanverfahren ist die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Aktuell erschweren die Kontaktbeschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie eine angemessene und ausführliche Erörterung der Planung mit den Bürgerinnen und Bürgern erheblich. Bei Billigung der Bebauungsplan-Vorentwürfe vom 08.06.2020 soll daher die Unterrichtung der Bürgerschaft durch dreiwöchigen Planaushang und durch öffentliche Veranstaltungen zur Bürgerinformation und –anhörung erst dann stattfinden, wenn dies aus Gründen des Gesundheitsschutzes und auch des organisatorischen Aufwands verantwortbar ist. Wünschenswert ist hierfür eine möglichst uneingeschränkte Öffnung des Rathauses für den Publikumsverkehr und die Möglichkeit der Durchführung öffentlicher Versammlungen mit bis zu 100 Personen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um schriftliche Stellungnahme ersucht. Dieser Verfahrensschritt bedarf keines Aufschubs aufgrund der Corona-Pandemie.

.Beschluss:

I.
1. Der Bericht der Verwaltung über die Planungsziele für die Aufstellung von drei qualifizierten Bebauungsplänen für die Gebiete „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) wird zur Kenntnis genommen.

2. Die Anträge der CSU-Stadtratsfraktion vom 18.06.2020 und der FDP vom 20.06.2020 werden zur Kenntnis genommen. Eine Entscheidung wird aufgrund der Forderung der CSU heute nicht getroffen.

II. Angaben zu den Kosten:

Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 16.09.2020 08:30 Uhr