Bauvoranfrage für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg durch die K1 Liegenschaften GmbH, BV- Nr. xxx


Daten angezeigt aus Sitzung:  5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates, 24.06.2020

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Umwelt- und Verwaltungssenat 5. Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates 24.06.2020 ö Beschließend 4UVS/5/4/20

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Mit Bauvoranfrage, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.12.2019 beantragte die Bauherrin, die Firma K1 Liegenschaften GmbH zunächst die Erteilung eines Bauvorbescheides bezogen auf den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 158 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.

Das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist derzeit mit einem eingeschossigen Gebäude zur Einzelhandelsnutzung und ebenerdigem Kundenparkplatz bebaut, das abgebrochen werden soll.

Geplant war mit der im Dezember 2019 eingegangenen Bauvoranfrage zunächst ein Gebäudekomplex bestehend aus vier 6-geschossigen Hochbauten entlang der Ernsthofstraße und eingeschobenen 4-geschossigen Verbindungsbauten, einem 7-geschossigen Eckgebäude und einem 6-geschossigem Kopfbau an der Goldbacher Straße.
Es sollte eine Geschossfläche von 20.276,77 m² verwirklicht werden, was einer GFZ von 3,0 entsprach.

Nach Prüfung der eingereichten Pläne wurde seitens der Verwaltung festgestellt, dass das Vorhaben für das Baugrundstück und bezogen auf die umliegende Bebauung überdimensioniert war. Gleichzeitig sind Nachbarbeschwerden eingegangen. Deswegen wurden Gespräche zwischen Verwaltung und Bauherrn auch unter Einbeziehung der Einwände der Nachbarn geführt, um eine gebietsverträgliche Lösung zu erzielen. In Abstimmung mit den Nachbarn und den Ergebnissen aus den Besprechungen wurde seitens des Bauherrn die Planung angepasst. So wurde nunmehr die Geschossfläche auf eine GFZ von 2,85 reduziert, die Geschossigkeit wurde abgeändert, so dass die Gebäudeteile jeweils zur Nachbarbebauung in der Fabrikstraße und zur Merkelstraße hin deutlich abgestuft wurden. Die Qualität des Freiraums wurde wesentlich verbessert. Außerdem soll zusätzlich ein 2. Tiefgaragengeschoss entstehen. Die Änderungsanträge, einschließlich entsprechender Pläne ist am 12.05.2020 sowie am 04.06.2020 eingegangen.

Nunmehr beantragt die Bauherrin die Erteilung eines Bauvorbescheides hinsichtlich des Neubaus eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohnungen, einem Verbrauchermarkt sowie Büro- und Gewerbeflächen mit zweigeschossiger Tiefgarage auf dem Baugrundstück.

Geplant ist auf dem o.g. Baugrundstück ein gemischt genutzter Gebäudekomplex mit zwei bis sieben Geschossen, der als Blockrandbebauung ausgeführt werden soll. Das Gebäudeensemble soll mit einer Länge von ca. 130 m entlang der Ernsthofstraße sowie einem Kopfbau in einer Länge von ca. 34 m an der Goldbacher Straße entstehen.

Der Kopfbau an der Goldbacher Straße ist 5-geschossig geplant. Entlang der Ernsthofstraße wird der Baukörper nun –orientiert an der vorhandenen Nachbarbebauung- im Vergleich zur Ursprungsplanung stärker gestuft. An der Ecke Goldbacher Straße / Ernsthofstr. sind zwei Gebäudekörper mit dazwischenliegendem Verbindungsbau mit je 7 Vollgeschossen vorgesehen. Dem schließen sich zwei 6-geschossige und zwei 5-geschossige Gebäudeteile an. Letztere staffeln sich in Richtung Merkelstraße zu einem 4-geschossigen bzw. 1 geschossigen Teil ab. Den Abschluss bildet in Richtung Fabrikstraße ein 2-geschossiger Baukörper, der wiederum zu einem Geschoss zur Merkelstraße hin abfällt.
Der Kopfbau an der Goldbacher Straße hat eine Gesamthöhe von 19,05 m. Die Gebäudekörper mit sieben Vollgeschossen haben eine Gesamthöhe von ca. 24,73 m.

Das von dem Architekturbüro Happ entworfene Gebäude greift mit einem plastischen Fassadenrelief an den Kopfbauten Typologien der Gründerzeit auf. Kräftige Vertikaleinschnitte im Abstand von 16 m gliedern den Block in ablesbare Hauseinheiten. Das einzelne Haus ist innerhalb des Blocks der Maßstab. Die Gebäude umschließen einen privaten Gartenhof, der intensiv begrünt ist. Die Fassaden sind durch klare Lochfassaden mit detaillierten Fensterlaibungen, sorgfältig bearbeiteten Hauseingängen, gliedernden Gesimsen und ruhigen Dachabschlüssen gestaltet. Die Flachdächer werden weitestgehend als Retentionsdächer mit extensiver Dachbegrünung bzw. mit intensiver Dachbegrünung ausgeführt.

Bei dem Gebäudekomplex ist eine zweigeschossige Tiefgarage mit Zu- und Abfahrt von der Ernsthofstr. und eine Liefereinfahrt von der Goldbacher Straße vorgesehen.

Im Erdgeschoss des Gebäudes soll ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.050 m² und vier Gewerbeeinheiten entstehen. Im 1. Obergeschoss sind zur Goldbacher Straße Büroeinheiten, entlang der Ernsthofstraße 20 preisgebundene Wohnungen und ab dem 2. Obergeschoss 128 freifinanzierte Wohnungen vorgesehen. Alle Wohnungen sollen vermietet werden. Bei den Wohnungen handelt es sich um einen Wohnungsmix von 2-, 3- und 4- Zimmerwohnungen, jeweils mit einer Wohnungsgröße unter 100 m². Die 148 Wohnungen haben eine Gesamtwohnfläche von 10.701 m².

Im Innenhof ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz mit einer Größe von 650 m² vorgesehen.

258 Fahrradabstellplätze sollen in der Tiefgarage sowie vor dem Gebäude an der Goldbacher Straße und im Gartenbereich des Grundstücks hergestellt werden. 222 KFZ-Stellplätze werden in der Tiefgarage, 5 Stellplätze werden vor dem Gebäude geplant, 21 Stellplätze sollen abgelöst werden.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:

„Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich abweichend von den Vorgaben des Bebauungsplans „Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße“ der Stadt Aschaffenburg aus dem Jahr 1976 zulässig?

Hier insbesondere:
  1. Wird der Art der baulichen Nutzung zugestimmt?
  1. Ist eine Quote von ca. 70% Wohnen zu ca. 30% gewerblicher Nutzung zulässig?
  2. Ist eine Wohnnutzung ab dem 2. OG in Bauteil A zulässig?
  3. Ist eine Büronutzung im 1. OG Bauteil A zulässig?
  4. Ist eine Wohnnutzung ab dem 1. OG in Bauteil B, C, D zulässig?
  5. Ist eine Einzelhandels-/ Gewerbenutzung im Erdgeschoss zulässig?
  6. Ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, bzw. Lebensmittel- Discounters im Erdgeschoss zulässig?
  7. Ist die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im EG zulässig?
  8. Untergeschoß: Ist die Nutzung als Tiefgarage mit 222 Stellplätzen zulässig?
  9. Erdgeschoss: Ist der Nachweis von 5 Pkw-Stellplätzen angrenzend an die Goldbacher Straße zulässig?
  10. Ist es mit Blick auf das Parkhaus City Galerie zulässig, 21 der 248 erforderlichen Stellplätze abzulösen?

  1. Wird dem Maß der baulichen Nutzung zugestimmt?
  1. Oberirdische Bebauung: GRZ=1,0/ GFZ=2,85
  2. Kopfgebäude Bauteil A und B: 7 Obergeschosse, Oberkante Attika: 156,58 m üNN
  3. Spangen: 7, 6, 5 Obergeschosse (Abstufung in Richtung Fabrikstraße),
Oberkante Attika maximal: 156,40 m üNN / 150,70 m üNN
  1. Sockel: 2 Obergeschosse, Oberkante Attika maximal: 141,60 m üNN

  1. Wird der Bauweise zugestimmt?
  1. Geschlossene Bebauung
  2. Blockrandbebauung
  3. Flachdach

  1. Ist die verkehrliche Erschließung zulässig?
  1. Ist die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße zulässig?
  2. Ist die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt zulässig?
  3. Ist die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße zulässig?
  4. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße zulässig?
  5. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße zulässig?“


II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2/1 für das Gebiet zwischen Goldbacher Straße, Merkelstraße, Fabrikstraße, Teilbereich des Schöntals und Heinsestraße. Dieser setzt u.a. folgendes fest:

       Kerngebiet MK gemäß § 7 BauNVO 1968
       GRZ 1,0 (Höchstwert gem. § 17 Abs. 1 BauNVO 1968)
       Maximal IV bzw. VI Vollgeschosse (IV VG für Fl.Nr. xxx und VI VG für Fl.Nr. xxx)
       GFZ 2,2 bzw. 2,4 (jeweils Höchstwerte gem. § 17 Abs.1 BauNVO 1968)
       Geschlossene Bauweise
       Überbaubare Flächen blocküberspannend mit Baugrenze unmittelbar entlang der Straßen-begrenzungslinien der Ernsthofstraße und der Goldbacher Straße mit Rücksprung im Einmündungsbereich um bis zu 5 m
       Schallschutzmaßnahmen für Wohnungen im Lärmeinwirkungsbereich der Goldbacher Straße und der Platanenallee


Der geplante Verbrauchermarkt sowie die Büro- und Gewerbeeinheiten sind im Kerngebiet allgemein zulässig. Die Wohnungen sind ausnahmsweise zulässig, sofern ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt wird, dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nachweist, und Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 umgesetzt werden. Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse ist zudem der Innenhof von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die Tiefgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm intensiv zu begrünen und der Freiflächenplan ist auszuführen.

Der Gebäudekomplex hält sämtliche erforderlichen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen ein.

Zum Maß der baulichen Nutzung gibt der Bebauungsplan die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse vor. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig, die durch die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ A und B sowie die Spange dazwischen überschritten werden. Unter der Bedingung, dass die Maximalhöhe OK Attika von max. 156,58 m üNN durch die Kopfgebäude, von 157,72 m üNN durch den „Technikaufsatz“ sowie von 156,40 m üNN durch die Spange eingehalten werden, ist je eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein siebtes Geschoss städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.

Der Bebauungsplan setzt zudem eine GRZ von 1,0 fest, die durch das Bauvorhaben eingehalten wird.

Weiterhin sieht er für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest. Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben um 0,5 bis zu einer GFZ von 2,85 überschritten werden soll. Einer Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Maß von maximal 2,85 kann zugestimmt werden.

Zum Ausgleich der Überschreitung der max. zulässigen Vollgeschosse und der Überschreitung der GFZ ist der Innenhof von Bebauung freizuhalten, zu bepflanzen, die Decke der Tiefgarage ist intensiv unter Aufbringung einer Erdschicht zu begrünen und der Freiflächenplan ist umzusetzen. Außerdem verlangt die hohe Dichte im Verbund mit der Geschossigkeit eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität des Bauwerks. Die in der Bauvoranfrage vermittelte Fassadengestaltung, Fassadengliederung und Fassadenprofilierung ist daher als Auflage mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.

Der Bebauungsplan setzt eine geschlossene Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung fest. Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten Bauweise überein.

Vorliegend kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt werden. Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichung ist sowohl mit öffentlichen als auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zudem ist die Befreiung nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern erscheint nahezu geboten.

Die Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.

Der Bebauungsplan setzt im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelte Baugrenzen fest, die durch das Vorhaben um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) überschritten wird. Insoweit kann gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung erteilt werden. Diese ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Die Flachdächer sind planungsrechtlich zulässig, sind jedoch – mit Ausnahme der Dachterrassen und der technischen Dachaufbauten- entsprechend dem eingereichten Freiflächenplan mit einer extensiven Begrünung zu versehen.

Die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße, die Andienung der Gewerbeflächen und die geplante Lage der Tiefgaragenein- und –ausfahrt von der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig. Es wird jedoch empfohlen diese möglichst nach Nordwesten mit der Außenkante so zu verschieben, dass diese einen Abstand von 16 m zur südöstlichen Grundstücksgrenze einhält. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche mit dem Tiefbauamt abzustimmen. Soweit aus verkehrssicherheits- und planerischen Gründen erforderlich kann sich hier noch eine Verschiebung der Zufahrt ergeben.

Die Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße sowie die Andienung der Gewerbeflächen hierüber ist ebenfalls planungsrechtlich zulässig, wobei verkehrsrechtlich zu beachten ist, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.

Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 148 Wohneinheiten mit Wohnflächen bis zu 100 m². Dementsprechend sind 148 Stellplätze erforderlich.

Für die Büro- und Gewerbeeinheiten ist je 40 m² Nutz- bzw. Verkaufsfläche 1 KFZ-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Verkaufsfläche von 1.230,94 m² errechnen sich für das Gewerbe 31, bei einer Nutzfläche der Büroeinheiten von 1.076,40 m² 27 erforderliche KFZ-Stellplätze. Für den Verbrauchermarkt sind 42 KFZ-Stellplätze bei einer Verkaufsfläche von 1.049,98 m² (1 Stellplatz pro 25 m² Verkaufsfläche) nachzuweisen.

Hieraus ergibt sich ein Gesamtbedarf von 248 Stellplätzen.

Davon werden 222 in der Tiefgarage (157 im 1. UG, 65 im 2. UG) nachgewiesen sowie weitere 5 Stellplätze vor dem Gebäude vorgesehen. 3 der 5 Stellplätze sind nicht genehmigungsfähig. Diese sind im Baugenehmigungsverfahren an anderer, geeigneter Stelle vor dem Gebäude nachzuweisen. 27 der erforderlichen 248 Stellplätze entfallen auf die Büroeinheiten, wovon 21 Stellplätze abgelöst werden sollen.

Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 148 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 10.701 m² sind daher 214 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.

Für die Gewerbeeinheiten und den Verbrauchermarkt sind pro 120 m² Verkaufsfläche, für Büroeinheiten pro 60 m² je 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutz- bzw. Verkaufsfläche ergibt dies einen zusätzlichen Bedarf von 37 Fahrradabstellplätzen.

Damit besteht ein Gesamtbedarf von 251 Fahrradabstellplätzen.

Vorgesehen werden in der Tiefgarage und im Außenbereich 258 Fahrradabstellplätze.

Eine ausreichende Begrünung mit den notwendigen Flächen für Kinderspielplätzen ist im Innenhof des Gebäudekomplexes nachgewiesen. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein detaillierter Freiflächenplan vorzulegen. Die Auflagen zur Begrünung, Baumpflanzung und für die Kinderspielplatzfläche werden im Baugenehmigungsverfahren mit Sicherheitsleistungen abgesichert.

Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.

.Beschluss: 1

I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg, durch die Firma K1 Liegenschaften GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:


  1. Wird der Art der baulichen Nutzung zugestimmt?

a)        Ist eine Quote von ca. 70 % Wohnen zu ca. 30 % gewerblicher Nutzung zulässig?

Gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 können im festgesetzten Kerngebiet Wohnungen […] ausnahmsweise zugelassen werden. Eine Quote für den Wohnungsanteil muss nicht exakt festgelegt werden, sie ergibt sich letztlich aus den Vorgaben für das Maß der baulichen Nutzung, die Geschosszahl und die Nutzbarkeit der einzelnen Ebenen (vgl. hierzu Antworten zu Fragen 1b, 1d, 2a, 2b und 2c): Im Erdgeschoss werden keine und im 1. Obergeschoss nur eingeschränkt Wohnungen zugelassen; ein Mindestanteil von insgesamt ca. 30 % der Bruttogeschossfläche (oberirdisch) für gewerbliche Nutzung soll hierbei erreicht werden (geplant: 29,2 %).

Vorliegend können Wohnungen ab dem 1. bzw. 2. OG (vgl. Antworten zu Fragen 1b und 1d) gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden, sofern folgende Auflagen erfüllt sind:

  • Für den gewerblichen Nutzungsanteil der Tiefgarage ist ein schallschutztechnisches Gutachten mit Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte vorzulegen.

  • Es ist Sorge dafür zu tragen, dass bei den gewerblichen Räumlichkeiten im Erdgeschoss keine durch Körperschall übertragenden Immissionen in die darüber liegenden Wohnräume stattfinden.

  • Die Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 sind umzusetzen.

  • Der Innenhof ist von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die Tiefgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm intensiv zu begrünen. Der Freiflächenplan ist umzusetzen.


b)        Ist eine Wohnnutzung ab dem 2. OG in Bauteil A zulässig?

Ja, bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können im Bauteil A Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.


c)        Ist eine Büronutzung im 1. OG Bauteil A zulässig?

Ja, eine Büronutzung ist im 1. Obergeschoss im Bauteil A gemäß § 30 Abs.1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 allgemein zulässig.


d)        Ist eine Wohnnutzung ab dem 1. OG in den Bauteilen B, C und D zulässig?

Bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können in den Bauteilen B bis D Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.


e)        Ist eine Einzelhandels-/ Gewerbenutzung im Erdgeschoss zulässig?

Ja, eine Einzelhandels- und Gewerbenutzung ist im Erdgeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 allgemein zulässig.


f)        Ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss zulässig?

Ja, die Errichtung eines Verbrauchermarkts bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn.1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.

Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den Verbrauchermarkt vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.


g)        Ist die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im EG zulässig?

Ja, die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.

Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den großflächigen Einzelhandel vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.


h)        Untergeschoss: Ist die Nutzung als Tiefgarage mit 222 Stellplätzen zulässig?

Ja, im Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit (z.B.) 222 Stellplätzen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB allgemein zulässig.


  1. Erdgeschoss: Ist der Nachweis von 5 Pkw-Stellplätzen angrenzend an die Goldbacher Straße zulässig?

Grundsätzlich wird die Lage der Stellplätze im Zugangsbereich des Gebäudes an der Goldbacher Straße begrüßt. Allerdings sind hierzu noch Umplanungen erforderlich, da 3 der 5 Stellplätze derzeit die max. zulässige Zufahrtsbreite von 3,50 m überschreiten und eine Abweichung aus Gründen der Verkehrssicherheit zur Vermeidung des Rückwärtsausparkens auf die vielbefahrene Goldbacher Straße nicht erteilt werden kann. Im Baugenehmigungsverfahren sollte die Lage der Stellplätze an die Anforderungen der Verkehrssicherheit angepasst werden. Unter diesen Voraussetzungen ist die Erteilung einer Abweichung von § 5 Abs. 1 der GaStAbS im Rahmen einer Baugenehmigung denkbar.


  1. Ist es mit Blick auf das Parkhaus City Galerie zulässig, 21 der 248 erforderlichen Stellplätze abzulösen?

Ja, einer Ablöse von 21 Stellplätzen wird zugestimmt, sofern die abzulösenden Stellplätze aus gewerblicher Nutzung in Form von Dienstleistungen, Praxen oder Büros resultieren.
Stellplätze für Einzelhandel und Wohnen sind gemäß den Bestimmungen der städtischen Stellplatzsatzung (GaStAbS) nachzuweisen.


2.        Wird dem Maß der baulichen Nutzung zugestimmt?

  1. Oberirdische Bebauung: GRZ = 1,0 / GFZ = 2,85

Eine oberirdische Bebauung mit einer GRZ bis 1,0 entspricht der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ von 1,0 und ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 BauNVO 1968 allgemein zulässig.

Eine GFZ von 2,85 überschreitet das im Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsmaß. Der Bebauungsplan sieht für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest.

Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben um 0,5 bis zu einer GFZ von 2,85 überschritten werden soll.

Aus stadtplanerischer und planungsrechtlicher Sicht wird einer Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Maß von maximal 2,85 zugestimmt. Der bisher untergenutzte Standort eignet sich insgesamt in besonderer Weise für eine städtebauliche Nachverdichtung. Er befindet sich in innerstädtisch integrierter Lage, ist sehr gut an das Verkehrsnetz (Straßen, Rad- und Fußwege, ÖPNV, Nähe zum Bahnhof) angebunden und infrastrukturell voll ausgestattet (Nahversorgung mit Lebensmitteln, Bildungseinrichtungen, gesundheitliche Versorgung, Kultur und Gastronomie, Parkanlagen Schöntal, Großmutterwiese etc.). Zudem hat der Bebauungsplan das nach der damals geltenden Baunutzungsverordnung (1968) geregelte Höchstmaß für eine Festsetzung der GFZ ausgeschöpft (2,2 für 4- bis 5-geschossige Bebauung / 2,4 ab 6-geschossiger Bebauung). Nach aktuell geltender Baunutzungsverordnung (1990) liegt das in Kerngebieten festzusetzende GFZ-Höchstmaß bei 3,0 (unabhängig von der Geschosszahl). Für das geplante Maß von 2,85 ist eine Befreiung von der festgesetzten GFZ städtebaulich vertretbar. Allein durch eine Überschreitung der GFZ sind nachbarliche Interessen jedenfalls nicht in nachbarschützender Weise beeinträchtigt.

Die Befreiung von der festgesetzten GFZ ist mit den unter 1a) genannten Auflagen verbunden; außerdem verlangt die hohe Dichte im Verbund mit der Geschossigkeit (hierzu unter 2b und 2c) eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität des Bauwerks, wie sie vergleichsweise aus den Perspektivzeichnungen hervorgeht. Die in der Bauvoranfrage vermittelte Fassadengestaltung (Material und Farbigkeit), Fassadengliederung (z.B. Lochfassade mit durchgehend bodentiefen Fenstern) und Fassadenprofilierung (Vor- und Rücksprünge, Gesimse, Pilaster) ist daher als Auflage mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.

Unter Beachtung dieser Auflagen kann die Befreiung erteilt werden. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.


  1. Kopfgebäude Bauteil A und B: 7 Obergeschosse, Oberkante Attika: 156,58 m üNN

Für die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ Bauteil A und B im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße ist eine Maximalhöhe OK Attika von 156,58 m üNN (= 24,73 m über OK Gehweg) geplant; der „Technikaufsatz“ (eingehauste Gebäudetechnik) erreicht eine Höhe von 157,72 m üNN (= 25,87 m über OK Gehweg).

Unter der Bedingung, dass diese Höhen eingehalten werden, ist eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein siebtes Geschoss auf den beiden „Kopfgebäuden“ Bauteil A und B städtebaulich vertretbar.

Unter Beachtung dieser Bedingung wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die beiden „Kopfgebäude“ Bauteil A und B erteilt. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.


c)        Spangen: 7, 6, 5 Obergeschosse (Abstufung in Richtung Fabrikstraße),
Oberkante Attika maximal: 156,40 m üNN / 150,70 m üNN

Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig.

Unter der Bedingung, dass die geplante Höhe OK Attika 156,40 m üNN eingehalten wird, wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die 7-geschossige Spange zwischen Haus A und B erteilt. Unter der genannten Bedingung ist die Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB städtebauliche vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.

Die geplante 6- bzw. 5-geschossige Spange und die damit verbundene Abstufung in Richtung Fabrikstraße entspricht dem Bebauungsplan und ist planungsrechtlich nach § 30 Abs.1 BauGB zulässig.


d)        Sockel: 2 Obergeschosse, Oberkante Attika maximal: 141,60 m üNN

Den „Sockel“ stellt das zweigeschossige südliche Bauteil des Gebäudekomplexes an der Ernsthofstraße dar. Mit zwei oberirdischen Geschossen und einer Höhe von max. 141,60 m üNN für die OK Attika ist dieser Gebäudeteil gemäß § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig.


3.        Wird der Bauweise zugestimmt?

  1. Geschlossene Bebauung

Ja, die geplante Bauweise kann planungsrechtlich zugelassen werden.
Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten geschlossenen Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung überein.

Vorliegend wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichung ist sowohl mit öffentlichen als auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zudem ist die Befreiung nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern erscheint nahezu geboten: Auf dem nordöstlich benachbarten Grundstück steht (mit Grenzabstand) ein Gebäude mit zwei Geschossen plus Dach, das geradezu nach einem Abstand verlangt, um nicht von dem großvolumigen Neubau „erdrückt“ zu werden. Südöstlich grenzen an das Baugrundstück vier Grundstücke an, die jeweils mit 3-geschossigen Wohnhäusern (plus Dach) mit Grenzabstand bebaut sind; auch hier ist die Wahrung eines Grenzabstands städtebaulich angeraten; aus einer Grenzbebauung mit einem bis zu 6-geschossigen Gebäude würde tendenziell eine erdrückende Wirkung resultieren, die das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einseitig zu Lasten der bestehenden Häuser in der Fabrikstraße xxx – xxx verletzen könnte.


  1. Blockrandbebauung

Ja, eine Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.

Für die Überschreitung der im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelten Baugrenze um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung erteilt; sie ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.


  1. Flachdach

Ja, ein Flachdach ist gem. § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig; im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Es wird die Auflage erteilt, die Hauptdachflächen wie im Freiflächenplan mit einer extensiven Begrünung zu versehen (ausgenommen Dachterrassen, technische Dachaufbauten etc.).


4.        Ist die verkehrliche Erschließung zulässig?

  1.        Ist die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße zulässig?

Ja, die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.


  1. Ist die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt zulässig?

Ja, die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt an der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich grundsätzlich zulässig.

Eine weitere Verschiebung der Tiefgaragenein- und ausfahrt in nordwestlicher Richtung bis in Höhe der vorhandenen Ein- und Ausfahrt zum derzeitigen LIDL-Parkplatz ist grundsätzlich möglich.

Spätestens im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche mit dem Tiefbauamt, Sachgebiet Neubau, abzustimmen. Soweit aus verkehrssicherheits und -planerischen Gründen erforderlich kann sich hier noch eine Verschiebung der Zufahrt ergeben.


  1. Ist die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße zulässig?

Ja, die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.

Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.


  1. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße zulässig?

Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.

Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.


  1. Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße zulässig?

Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.



II. Angaben zu den Kosten:
                                                                          
Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
ja [   ]
nein [ x  ]

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 16, Dagegen: 1

.Beschluss: 2

1. Der Antrag der CSU-Stadtratsfraktion vom 23.06.2020 in Anlage 1 wird zur Kenntnis genommen.

2. Die Verwaltung teilt mit, dass der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit dem Investor beabsichtigt ist und dieser Vertrag auch dem Stadtrat vorgelegt werden wird. In diesem Vertragswerk wird die Zulassung von Vergnügungsstätten ausgeschlossen.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 0, Dagegen: 0

Datenstand vom 13.11.2020 07:56 Uhr