I.
Die Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit 148 Wohneinheiten, einem Verbrauchermarkt sowie Büro- und Gewerbeflächen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Ernsthofstr. xxx, 63739 Aschaffenburg, durch die Firma K1 Liegenschaften GmbH wird für folgende Beantwortung erteilt:
- Wird der Art der baulichen Nutzung zugestimmt?
a) Ist eine Quote von ca. 70 % Wohnen zu ca. 30 % gewerblicher Nutzung zulässig?
Gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 können im festgesetzten Kerngebiet Wohnungen […] ausnahmsweise zugelassen werden. Eine Quote für den Wohnungsanteil muss nicht exakt festgelegt werden, sie ergibt sich letztlich aus den Vorgaben für das Maß der baulichen Nutzung, die Geschosszahl und die Nutzbarkeit der einzelnen Ebenen (vgl. hierzu Antworten zu Fragen 1b, 1d, 2a, 2b und 2c): Im Erdgeschoss werden keine und im 1. Obergeschoss nur eingeschränkt Wohnungen zugelassen; ein Mindestanteil von insgesamt ca. 30 % der Bruttogeschossfläche (oberirdisch) für gewerbliche Nutzung soll hierbei erreicht werden (geplant: 29,2 %).
Vorliegend können Wohnungen ab dem 1. bzw. 2. OG (vgl. Antworten zu Fragen 1b und 1d) gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden, sofern folgende Auflagen erfüllt sind:
- Für den gewerblichen Nutzungsanteil der Tiefgarage ist ein schallschutztechnisches Gutachten mit Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte vorzulegen.
- Es ist Sorge dafür zu tragen, dass bei den gewerblichen Räumlichkeiten im Erdgeschoss keine durch Körperschall übertragenden Immissionen in die darüber liegenden Wohnräume stattfinden.
- Die Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 sind umzusetzen.
- Der Innenhof ist von Bebauung frei zu halten und zu bepflanzen. Die Tiefgarage ist mit einer Erdüberdeckung von mindestens 50 cm intensiv zu begrünen. Der Freiflächenplan ist umzusetzen.
b) Ist eine Wohnnutzung ab dem 2. OG in Bauteil A zulässig?
Ja, bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können im Bauteil A Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.
c) Ist eine Büronutzung im 1. OG Bauteil A zulässig?
Ja, eine Büronutzung ist im 1. Obergeschoss im Bauteil A gemäß § 30 Abs.1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 allgemein zulässig.
d) Ist eine Wohnnutzung ab dem 1. OG in den Bauteilen B, C und D zulässig?
Bei Beachtung der Auflagen unter 1a) können in den Bauteilen B bis D Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zugelassen werden.
e) Ist eine Einzelhandels-/ Gewerbenutzung im Erdgeschoss zulässig?
Ja, eine Einzelhandels- und Gewerbenutzung ist im Erdgeschoss gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 allgemein zulässig.
f) Ist die Errichtung eines Verbrauchermarktes, bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss zulässig?
Ja, die Errichtung eines Verbrauchermarkts bzw. Lebensmittel-Discounters im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn.1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.
Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den Verbrauchermarkt vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.
g) Ist die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im EG zulässig?
Ja, die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels im Erdgeschoss ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 3 BauNVO 1968 planungsrechtlich allgemein zulässig.
Im Baugenehmigungsverfahren ist mit dem Stellplatznachweis ein Erschließungs- und Parkierungskonzept bezogen auf den großflächigen Einzelhandel vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche Pkw-Stellplätze und Fahrrad-Abstellplätze diesem zugeordnet werden und wie die Zu-/Abfahrt zu den Stellplätzen erfolgen soll.
h) Untergeschoss: Ist die Nutzung als Tiefgarage mit 222 Stellplätzen zulässig?
Ja, im Untergeschoss ist eine Tiefgarage mit (z.B.) 222 Stellplätzen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB allgemein zulässig.
- Erdgeschoss: Ist der Nachweis von 5 Pkw-Stellplätzen angrenzend an die Goldbacher Straße zulässig?
Grundsätzlich wird die Lage der Stellplätze im Zugangsbereich des Gebäudes an der Goldbacher Straße begrüßt. Allerdings sind hierzu noch Umplanungen erforderlich, da 3 der 5 Stellplätze derzeit die max. zulässige Zufahrtsbreite von 3,50 m überschreiten und eine Abweichung aus Gründen der Verkehrssicherheit zur Vermeidung des Rückwärtsausparkens auf die vielbefahrene Goldbacher Straße nicht erteilt werden kann. Im Baugenehmigungsverfahren sollte die Lage der Stellplätze an die Anforderungen der Verkehrssicherheit angepasst werden. Unter diesen Voraussetzungen ist die Erteilung einer Abweichung von § 5 Abs. 1 der GaStAbS im Rahmen einer Baugenehmigung denkbar.
- Ist es mit Blick auf das Parkhaus City Galerie zulässig, 21 der 248 erforderlichen Stellplätze abzulösen?
Ja, einer Ablöse von 21 Stellplätzen wird zugestimmt, sofern die abzulösenden Stellplätze aus gewerblicher Nutzung in Form von Dienstleistungen, Praxen oder Büros resultieren.
Stellplätze für Einzelhandel und Wohnen sind gemäß den Bestimmungen der städtischen Stellplatzsatzung (GaStAbS) nachzuweisen.
2. Wird dem Maß der baulichen Nutzung zugestimmt?
- Oberirdische Bebauung: GRZ = 1,0 / GFZ = 2,85
Eine oberirdische Bebauung mit einer GRZ bis 1,0 entspricht der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ von 1,0 und ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 BauNVO 1968 allgemein zulässig.
Eine GFZ von 2,85 überschreitet das im Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsmaß. Der Bebauungsplan sieht für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,4 und für das Teilbaugebiet des Grundstücks Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, eine GFZ von 2,2 vor – damit setzt der Bebauungsplan jeweils das in Abhängigkeit von der Geschosszahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO 1968 mögliche GFZ-Höchstmaß fest.
Für das gesamte Baugrundstück ergibt sich eine durchschnittliche GFZ von 2,35, die durch das Bauvorhaben um 0,5 bis zu einer GFZ von 2,85 überschritten werden soll.
Aus stadtplanerischer und planungsrechtlicher Sicht wird einer Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Maß von maximal 2,85 zugestimmt. Der bisher untergenutzte Standort eignet sich insgesamt in besonderer Weise für eine städtebauliche Nachverdichtung. Er befindet sich in innerstädtisch integrierter Lage, ist sehr gut an das Verkehrsnetz (Straßen, Rad- und Fußwege, ÖPNV, Nähe zum Bahnhof) angebunden und infrastrukturell voll ausgestattet (Nahversorgung mit Lebensmitteln, Bildungseinrichtungen, gesundheitliche Versorgung, Kultur und Gastronomie, Parkanlagen Schöntal, Großmutterwiese etc.). Zudem hat der Bebauungsplan das nach der damals geltenden Baunutzungsverordnung (1968) geregelte Höchstmaß für eine Festsetzung der GFZ ausgeschöpft (2,2 für 4- bis 5-geschossige Bebauung / 2,4 ab 6-geschossiger Bebauung). Nach aktuell geltender Baunutzungsverordnung (1990) liegt das in Kerngebieten festzusetzende GFZ-Höchstmaß bei 3,0 (unabhängig von der Geschosszahl). Für das geplante Maß von 2,85 ist eine Befreiung von der festgesetzten GFZ städtebaulich vertretbar. Allein durch eine Überschreitung der GFZ sind nachbarliche Interessen jedenfalls nicht in nachbarschützender Weise beeinträchtigt.
Die Befreiung von der festgesetzten GFZ ist mit den unter 1a) genannten Auflagen verbunden; außerdem verlangt die hohe Dichte im Verbund mit der Geschossigkeit (hierzu unter 2b und 2c) eine angemessene städtebauliche und architektonische Qualität des Bauwerks, wie sie vergleichsweise aus den Perspektivzeichnungen hervorgeht. Die in der Bauvoranfrage vermittelte Fassadengestaltung (Material und Farbigkeit), Fassadengliederung (z.B. Lochfassade mit durchgehend bodentiefen Fenstern) und Fassadenprofilierung (Vor- und Rücksprünge, Gesimse, Pilaster) ist daher als Auflage mit einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung verknüpft.
Unter Beachtung dieser Auflagen kann die Befreiung erteilt werden. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.
- Kopfgebäude Bauteil A und B: 7 Obergeschosse, Oberkante Attika: 156,58 m üNN
Für die beiden 7-geschossigen „Kopfgebäude“ Bauteil A und B im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße ist eine Maximalhöhe OK Attika von 156,58 m üNN (= 24,73 m über OK Gehweg) geplant; der „Technikaufsatz“ (eingehauste Gebäudetechnik) erreicht eine Höhe von 157,72 m üNN (= 25,87 m über OK Gehweg).
Unter der Bedingung, dass diese Höhen eingehalten werden, ist eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB für ein siebtes Geschoss auf den beiden „Kopfgebäuden“ Bauteil A und B städtebaulich vertretbar.
Unter Beachtung dieser Bedingung wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die beiden „Kopfgebäude“ Bauteil A und B erteilt. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.
c) Spangen: 7, 6, 5 Obergeschosse (Abstufung in Richtung Fabrikstraße),
Oberkante Attika maximal: 156,40 m üNN / 150,70 m üNN
Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind 6 oberirdische Geschosse entlang der Ernsthofstraße planungsrechtlich zulässig.
Unter der Bedingung, dass die geplante Höhe OK Attika 156,40 m üNN eingehalten wird, wird die Befreiung wegen der Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um ein weiteres Vollgeschoss für die 7-geschossige Spange zwischen Haus A und B erteilt. Unter der genannten Bedingung ist die Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB städtebauliche vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Die Befreiung ist mit öffentlichen Interessen und dem Nachbarschutz vereinbar.
Die geplante 6- bzw. 5-geschossige Spange und die damit verbundene Abstufung in Richtung Fabrikstraße entspricht dem Bebauungsplan und ist planungsrechtlich nach § 30 Abs.1 BauGB zulässig.
d) Sockel: 2 Obergeschosse, Oberkante Attika maximal: 141,60 m üNN
Den „Sockel“ stellt das zweigeschossige südliche Bauteil des Gebäudekomplexes an der Ernsthofstraße dar. Mit zwei oberirdischen Geschossen und einer Höhe von max. 141,60 m üNN für die OK Attika ist dieser Gebäudeteil gemäß § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig.
3. Wird der Bauweise zugestimmt?
- Geschlossene Bebauung
Ja, die geplante Bauweise kann planungsrechtlich zugelassen werden.
Der Gebäudekomplex entspricht aufgrund seiner Gesamtlänge von mehr als 50 m und der gleichzeitigen Einhaltung seitlicher Grenzabstände weder der offenen noch der geschlossenen Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO 1968. Diese geplante abweichende Bauweise stimmt damit nicht mit der im Bebauungsplan festgesetzten geschlossenen Bauweise mit zwingender seitlicher Grenzbebauung überein.
Vorliegend wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Abweichung ist sowohl mit öffentlichen als auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar. Zudem ist die Befreiung nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern erscheint nahezu geboten: Auf dem nordöstlich benachbarten Grundstück steht (mit Grenzabstand) ein Gebäude mit zwei Geschossen plus Dach, das geradezu nach einem Abstand verlangt, um nicht von dem großvolumigen Neubau „erdrückt“ zu werden. Südöstlich grenzen an das Baugrundstück vier Grundstücke an, die jeweils mit 3-geschossigen Wohnhäusern (plus Dach) mit Grenzabstand bebaut sind; auch hier ist die Wahrung eines Grenzabstands städtebaulich angeraten; aus einer Grenzbebauung mit einem bis zu 6-geschossigen Gebäude würde tendenziell eine erdrückende Wirkung resultieren, die das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme einseitig zu Lasten der bestehenden Häuser in der Fabrikstraße xxx – xxx verletzen könnte.
- Blockrandbebauung
Ja, eine Blockrandbebauung ist unter Einhaltung der Baugrenzen entlang der Ernsthof- und der Goldbacher Straße planungsrechtlich gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zulässig.
Für die Überschreitung der im Eckbereich Ernsthof- / Goldbacher Straße abgewinkelten Baugrenze um bis ca. 3 m (ca. 15 m² Gebäudefläche außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen) wird gem. § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung erteilt; sie ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
- Flachdach
Ja, ein Flachdach ist gem. § 30 Abs.1 BauGB planungsrechtlich zulässig; im Bebauungsplan ist keine Dachform festgesetzt. Es wird die Auflage erteilt, die Hauptdachflächen wie im Freiflächenplan mit einer extensiven Begrünung zu versehen (ausgenommen Dachterrassen, technische Dachaufbauten etc.).
4. Ist die verkehrliche Erschließung zulässig?
- Ist die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße zulässig?
Ja, die verkehrliche Erschließung der Tiefgarage über die Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.
- Ist die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt zulässig?
Ja, die geplante Lage der Tiefgarageneinfahrt und –ausfahrt an der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich grundsätzlich zulässig.
Eine weitere Verschiebung der Tiefgaragenein- und ausfahrt in nordwestlicher Richtung bis in Höhe der vorhandenen Ein- und Ausfahrt zum derzeitigen LIDL-Parkplatz ist grundsätzlich möglich.
Spätestens im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist die Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche mit dem Tiefbauamt, Sachgebiet Neubau, abzustimmen. Soweit aus verkehrssicherheits und -planerischen Gründen erforderlich kann sich hier noch eine Verschiebung der Zufahrt ergeben.
- Ist die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße zulässig?
Ja, die optionale Ein- oder Ausfahrt zur Tiefgarage an der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.
Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.
- Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße zulässig?
Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Goldbacher Straße ist planungsrechtlich zulässig.
Verkehrsrechtlich ist zu beachten, dass hier nur ein Rechtsein- und Rechtsausfahren möglich ist.
- Ist die Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße zulässig?
Ja, eine Andienung der Gewerbeflächen von der Ernsthofstraße ist planungsrechtlich zulässig.
II. Angaben zu den Kosten:
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Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten:
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