Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 18.05.2020, bzw. 02.06.2020 beantragte Herr xx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 25 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Aschaffenburg, Dinglerstr. xx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück ist ein Bestandsgebäude mit 10 Wohnungen mit den Abmessungen von ca. 11 m x 17 m mit 4 Geschossen und einem Dachgeschoss vorhanden. An der südlichen Grundstücksgrenze befindet sich eine Garagenanlage mit einer Länge von ca. 58 m, welche auf einer Länge von ca. 46 m abgebrochen wird. Das Bestandsgebäude und ein Teil des Garagengebäudes an der südwestlichen Grundstücksgrenze mit einer Länge von ca. 11 – 12 m werden erhalten.
Bei dem beantragten Bauvorhaben handelt es sich um einen Baukörper mit den Abmessungen von 38,5 m x 18,5 m und einer Grundfläche von ca. 700 m² (Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss). Das Staffelgeschoss hat eine Grundfläche von ca. 395 m². Die Geschosszahl liegt bei 5 Vollgeschossen (Erdgeschoss, 1. - 3. Obergeschoss und Staffelgeschoss). Bei der Dachform handelt es sich um ein Flachdach.
Vom Erdgeschoss bis zum 2. Obergeschoss sind jeweils 6 Wohnungen und im 3. und 4. Obergeschoss sind 7 Wohnungen geplant. Im 3. Obergeschoss sind 2 Wohnungen und im 3. und 4. Obergeschoss sind 5 Maisonettwohnungen vorgesehen. Die Wohnfläche beträgt zwischen 39 m² und 134 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei 2.018 m²
Im Kellergeschoss befinden sich Kellerabteile, Technikräume und eine Tiefgarage mit insgesamt 38 PKW-Parkplätzen in Form von Doppelparkern und 41 Fahrradabstellplätzen. 2 PKW-Stellplätze werden ebenerdig in einer Garage nachgewiesen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit Bäumen bepflanzt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 120 m² wird auf dem Grundstück auf der Süd- Westseite nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebebietes“ gemäß § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %
Zahl der Vollgeschosse: IV + D
GFZ: ca. 1,7
Art der baulichen Nutzung
Die Bauvoranfrage ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO zu beurteilen. Die geplante Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich ein fünfgeschossiger Baukörper (IV + Staffelgeschoss) entlang der Dinglerstraße grundsätzlich in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein und ist unter der Auflage zulässig, dass das 4. Obergeschoss (Staffelgeschoss) bei einem straßenseitigen Rücksprung von mindestens 1,50 m und in der Summe max. 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses überdeckt.
Die Höhe des Gebäudes (TH Attika 3. OG ca. 13,1 m, OK Gebäude ca. 16 m) fügt sich ebenfalls in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein. Gleiches gilt für die Gebäudegrundfläche von ca. 650 m² (ohne Tiefgarage), die Bautiefe (ca. 21,5 m ab Straßenbegrenzungslinie), die Gebäudestellung auf der fiktiven vorderen Baulinie und die Bauweise (uneinheitlicher Blockrand).
Das Vorhaben fügt sich daher insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB i.V. m. § 4 BauNVO planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 20 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 5 Wohneinheiten über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 30 PKW-Stellplätzen. Für das vorhandene Bestandsgebäude auf dem Grundstück sind 10 Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 38 Stellplätze in der Tiefgarage und zwei Stellplätze in der Garage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 25 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.018 m², zuzüglich einer Wohnfläche von ca. 420 m² für das Bestandsgebäude sind daher 49 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 41 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und für Besucher 8 Stellplätze im Eingangsbereich nachgewiesen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt in der Dinglerstraße mit 6,0 m um 2,5 m überschritten. In diesem Umfang kann eine Abweichung gewährt werden, da sich diese, in Anbetracht der Größe des Vorhabens in einem angemessenen Rahmen bewegt und für die Andienung der Tiefgarage erforderlich ist.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Zwischen dem geplanten Gebäude und dem Bestandsgebäude wird lediglich die gesetzliche Mindestabstandsfläche von 6,0 m eingehalten. Eine Abweichung von den Abstandsflächen kann erteilt werden, da Belichtung, Belüftung und Brandschutz nicht beeinträchtigt werden. Die Belichtung der Aufenthaltsräume im betroffenen Bereich erfolgt über Fenster auf der Nord-, bzw. Südseite des Gebäudes. Auf der Ostseite selbst sind keine Fenster vorgesehen. Die sonstigen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe vonxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Im Grünbereich sind 12 standortgerechte Laubbäume, davon 2 im Vorgartenbereich, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Aufgrund des insgesamt relativ hohen Unter-/Überbauungsgrades ist das Dach des Hauptbaukörpers mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 120 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
