Das Betriebsgelände der Fa. Impress (früher Letron) befindet sich nördlich der Aschaff im Stadtteil Damm zwischen der Dorfstraße und der Dyroffstraße. Das Grundstück wird vorrangig von der Dorfstraße aus erschlossen. Die Fa. Impress ist ein Hersteller von Dekorpapieren v. a. für Möbeloberflächen. Die Produktion in Aschaffenburg wurde bereits vor einigen Jahren eingestellt. Hier befinden sich bislang aber noch Lagerflächen sowie Verwaltung und Entwicklung.
Die Fa. Impress hat nun mitgeteilt, ihren Standort an der Dorfstraße aufzugeben. Laboranlagen und weitere Anlagen sowie verschiedene Aufgaben werden in die Standorte Spanien und Polen verlagert. Lediglich das „Dekormanagement“ bleibt in Aschaffenburg erhalten, wofür derzeit ein neuer Standort gesucht wird.
In einem Gespräch mit der Geschäftsführung am 24.07.2020 erklärte die Fa. Impress, dass sie das Grundstück zur Verwertung bringen möchte. Geplant ist, dass die Firma Impress die Liegenschaft an einen Projektentwickler verkauft (oder bei Interesse auch an die Stadt Aschaffenburg), damit eine ordentliche Verwertung im Sinne der Stadtentwicklungskonzepte gewährleistet ist. Die Fa. Impress möchte ihre weiteren Überlegungen mit der Stadt Aschaffenburg anstellen.
Nördlich dieses Betriebsgrundstücks befinden sich weitere unter- und ungenutzte Baugrundstücke.
Direkt an dieses Industriegebiet schließen Mischgebietsnutzungen und ein allgemeines Wohngebiet an.
Aktuelle planungsrechtliche Situation
Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Aschaffstraße, Glattbacher Straße, Aschaff und Dorfstraße vom 07.11.1966. Das Quartier zwischen Dorfstraße, Dahlemstraße, Dyroffstraße und Aschaff ist - mit Ausnahme eines ca. 40 m tiefen Streifens östlich der Dorfstraße und der Fläche an der Stichstraße der Dahlemstraße - als Industriegebiet (GI) i. S. d. § 9 BauNVO 1962 festgesetzt. Die Bereiche zur Aschaffstraße
(einschließlich der Grundstücke an der Stichstraße Dahlemstraße) sowie die an die Dorfstraße angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO 1962 ausgewiesen. Östlich der Dyroffstraße ist südlich der Dahlemstraße ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO 1962 festgesetzt.
In der Sitzung am 13.07.1987 hatte der Stadtrat die Änderung dieses Bebauungsplanes beschlossen mit dem Ziel, in dem festgesetzten Industriegebiet die Einzelhandelsnutzung auszuschließen. Dieses Verfahren wurde aber nicht zur Rechtskraft gebracht.
Südlich schließt sich das Sanierungsgebiet „Ortskern Damm“. an Dieses wurde durch Satzung vom 29.10.2018 förmlich im vereinfachten Verfahren festgelegt. Der Einfahrtsbereich der Fa. Impress ist bereits in den Geltungsbereich dieser Satzung aufgenommen.
Ausweisung eines Sanierungsgebietes
Die Verwaltung empfiehlt nun, für die bisher als Industriegebiet festgesetzten Grundstücke sowie das unbebaute Mischgebietsgrundstück an der Dahlemstraße die Vorbereitenden Untersuchungen zur Ausweisung eines Sanierungsgebietes einzuleiten. Diese dienen dazu, die städtebaulichen Missstände zu benennen und Lösungsmöglichkeiten zur Aufwertung und ggf. Umnutzung aufzuzeigen. Die gesamte Grundstücksfläche beläuft sich auf 37.544 m², das Gelände der Fa. Impress ist 27.580 m² groß.
Mit Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen besteht eine Auskunftspflicht der Eigentümer, Mieter und Pächter über die Tatsachen, die für zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines
Gebiets bzw. zur Durchführung der Sanierung erforderlich sind (§ 138 BauGB). Die Betroffenen und die öffentlichen Aufgabenträger sind im Rahmen der Untersuchungen zu beteiligen (§§ 137 und 139 BauGB).
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen ist auch zu klären, ob die Sanierung im Vereinfachten Verfahren durchgeführt werden kann, oder ob die Einleitung eines Umfassenden Verfahrens erforderlich ist. Ein Vereinfachtes Verfahren kommt nur dann in Betracht, wenn mit der Sanierung keine Erhöhung des Bodenwertes verbunden ist. Ist aber eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung zu erwarten, ist die Sanierung im umfassenden Verfahren durchzuführen. Hiervon ist auszugehen, da die Städtebaulichen Ziele von einem gemischt genutzten Stadtquartier ausgehen.
Eine Veräußerung von Grundstücken ist dann nur zum sanierungsunbeeinflussten Wert zulässig. In diesem Fall hat derjenige, der zum Ende der Sanierung (also zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung) Eigentümer eines Grundstücks ist, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (Differenz der Bodenwerte zu Beginn und zum Ende der Sanierung) an die Stadt zu entrichten, die grundsätzlich 60 % dieser Einnahmen an die Regierung von Unterfranken abführen muss.
Diese Vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auf das bisherige Industriegebiet und das unbebaute Grundstück an der Dahlemstraße (Mischgebiet) beschränken. Das weitere Vorgehen wird im Integrierten Handlungskonzept konkretisiert. Hierbei ist auch das Umfeld des Betriebs in die Betrachtungen einzubeziehen. Die Größe dieses Gebietes beträgt ca. 61.500 m².
Nach Abschluss dieser Untersuchungen kann das Sanierungsgebiet durch Satzung förmlich festgelegt werden.
Städtebauliche Ziele
Es ist stadtplanerisches Ziel, die industriell nutzbare Fläche inmitten des Stadtteils Damm einer neuen, mit der Umgebung verträglichen Nutzung zuzuführen. Dieses Industriegebiet ist im Wesentlichen von Wohnnutzung umgeben. Bei Beibehaltung der heutigen Festsetzungen und der Wiederaufnahme einer industriellen Nutzung ist aufgrund der zulässigen Emissionen mit massiven Konflikten mit der Umgebung zu rechnen. Die Umstrukturierung soll dazu genutzt werden, auch die Ortsmitte des Stadtteils Damm weiter aufzuwerten. Dies entspricht den Zielsetzungen für die Aufwertung des Ortszentrums im Rahmen des Sanierungsverfahrens für das direkt südlich angrenzende Sanierungsgebiet „Ortskern Damm“.
Folgende Zielsetzungen sollen berücksichtigt werden:
- Das Industriegebiet selbst soll zu einem gemischt genutzten Stadtquartier weiterentwickelt und zu einer erweiterten „Neuen Mitte Damm“ aufgewertet werden. Die Flächen eignen sich hervorragend für Geschosswohnungsbau in Gewässernähe, aber auch zur Unterbringung von Einrichtungen des Gemeinbedarfs wie Kindergarten oder Seniorenwohnen und -pflege sowie anderen Dienstleistungen aus dem sozialen oder medizinischen Bereich.
- Ein noch zu definierender Anteil an preisgünstigem Wohnraum beziehungsweise sozialer Wohnungsbau ist vorzusehen. Ggf. kann an der Dyroffstraße eine mit der umgebenden Wohnbebauung verträgliche gewerbliche oder Mischgebietsnutzung entstehen.
- Die Haupterschließung soll von der Dyroffstraße aus erfolgen. Mit der Reduzierung des Schwerlastverkehrs in der Dorfstraße kann das historische Zentrum von Damm weiter aufgewertet werden.
- Mit Neugestaltung des Aschaffgrünzugs im Rahmen des abgeschlossenen Sanierungsverfahrens „Stadterneuerung Damm-Mitte“ wurde ein durchgängiger Fuß- und Radweg auf der Südseite der Aschaff errichtet. Der Aschaffgrünzug soll nun (mit neuen Wegen für Fußgänger und Radfahrer) auf der Nordseite des Bachlaufs erweitert werden und der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen.
- Der nördliche Bogen der Aschaffbrücke im Verlauf der Dorfstraße entfaltet für den Wasserabfluss aufgrund der heutigen eingeengten Situation des Bettes der Aschaff keine Wirksamkeit. Aus diesem Grund gab es bereits Überlegungen zum Neubau der Brücke. Es ist zu untersuchen, ob durch eine Aufweitung des Aschaffbettes (z. B. durch Entfernen der Spundwand auf dem Gelände der Fa. Impress) das Aufstauen des Wassers östlich der Aschaffbrücke vermieden und somit die Hochwassergefahr reduziert werden kann.
Von Bedeutung ist diese Umstrukturierung auch für die Umsetzung der Ziele für das Sanierungsverfahren „Ortskern Damm“. Aufgrund der Erschließung des Grundstücks der Fa. Impress über die Dorfstraße war im Zuge der Neugestaltung des Bereichs um den Platz vor der Kirche St. Michael (Mittelstraße / Burchardtstraße) bisher der damit verbundene Schwerlastverkehr über Mittelstraße und Dorfstraße zu berücksichtigen. Diese Notwendigkeit entfällt künftig. Dies erleichtert die Umsetzung der Planung aus dem Wettbewerbsverfahren „Neue Mitte Damm“ mit dem Ziel eines geschwindigkeitsreduzierenden Ausbaus der Platzfläche und der Mittelstraße.
Vorkaufsrecht
Mit Rechtskraft der Sanierungssatzung hat die Stadt ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken im Sanierungsgebiet (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Dieses unterscheidet sich vom Vorkaufsrecht in einem Bebauungsplangebiet dadurch, dass dieses an allen Grundstücken (sofern das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt) ausgeübt werden kann und nicht nur für Grundstücke gilt, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke oder als Ausgleichsflächen festgesetzt sind (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
Durch Erlass einer Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann aber bereits jetzt ein Besonderes Vorkaufsrecht begründet werden. Dies ist möglich, da die Stadt die Ausweisung eines Sanierungsgebietes plant und damit städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Die Planungsziele sind in ihren Grundzügen definiert. Die künftigen Nutzungen werden wesentlich von der heutigen Nutzungsstruktur abweichen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann somit zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung notwendig sein. Mit Inkrafttreten dieser Satzung kann das Vorkaufsrecht (sofern dies zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich ist) ausgeübt werden.
Erstellt von Stadtplanungsamt
Sachbearbeiter Rudolf Keller
