Vorbemerkung
Anlass des Änderungsverfahrens:
Am 08.10.2018 hat der Stadtrat ein Verfahren zur Teilaufhebung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche eingeleitet.
Aufgrund massiver Einwendungen der Öffentlichkeit, der Behörden und ansässiger Gewerbetreibender während der öffentlichen Auslegung vom 27.05.2019 bis 19.07.2019 sieht die Stadtverwaltung keine Möglichkeit, mit Fortführung des Teilaufhebungsverfahrens die aufgetretenen Interessenskonflikte zu bewältigen.
Aus diesem Grund ergab sich das Erfordernis der Einstellung des Verfahrens zur Teilaufhebung, welche ebenfalls in der Sitzung des PVS am 15.09.2020 gefasst werden soll (siehe Beschlussvorlage „Teilaufhebung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche“).
Gleichzeitig ergibt sich daraus das Erfordernis, den Teilbereich, der von der Aufhebung des Bebauungsplans betroffen ist, positiv zu überplanen.
Hierzu ist dieser Beschluss zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche notwendig.
Lage, Größe, Umgriff und räumlicher Geltungsbereich des Änderungsbereiches:
Das Plangebiet liegt im Norden der Stadt im Stadtteil Damm und grenzt an den Stadtteil Strietwald an.
An das Bebauungsplangebiet grenzen folgende Nutzungen an:
Im Westen ein in seinen Emissionen einem Mischgebiet gleichgestelltes Gewerbegebiet (Bebauungsplan Nr. 16/1a); im Osten gemischte Nutzungen und im Süden Wohnnutzungen.
Die Größe des Geltungsbereiches der Änderung des Bebauungsplanes beträgt knapp 20.000 m².
Das Gelände ist im Flussbereich (Aschaff) eben und steigt in Richtung Haidstraße und Mühlstraße an. Der maximale Höhenunterschied beträgt ca. 7m.
Der räumliche Umgriff der Änderung des Bebauungsplanes liegt zwischen der Mühlstraße, der Strietwaldstraße und der festgesetzten nördlichen und östlichen öffentlichen Grünfläche.
Er umfasst einen Teilbereich der Grundstücke Flst.Nrn. 1262/4, 1262 und 1262/6 sowie die Grundstücke Flst.Nrn. 1262/7, 1262/2, 1262/1, 1270, 1270/4, 1270/5, 1270/6 und 1272.
Eigentumsverhältnisse:
Die im räumlichen Umgriff der Änderung des Bebauungsplanes gelegenen Grundstücke befinden sich sämtlichst in Privateigentum.
Die Umsetzung der Bauleitplanung macht keine Bodenordnungsmaßnahmen erforderlich.
Flächennutzungsplan (FNP):
Im geltenden Flächennutzungsplan 2030 ist der zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher öffentlicher Grünfläche gelegene südwestliche Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche dargestellt; der zwischen Mühlstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche gelegene restliche Bereich ist als gewerbliche Baufläche dargestellt.
Im Ergebnis entspricht der Bebauungsplan den Darstellungen des geltenden Flächennutzungsplans und ist aus diesem entwickelt (§ 8 Abs.2 BauGB).
Überschwemmungsgebiet der Aschaff:
Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet der Aschaff tangiert den gewerblichen Planungsraum.
Planungskonzept
In seiner gegenwärtigen Form spiegelt der Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen nicht mehr den aktuellen Stand der einzelnen Festsetzungen und die Entwicklungsziele für das Plangebiet wider.
Insbesondere ist die nachrichtliche Übernahme der Überschwemmungsgebietsgrenze der Aschaff veraltet und weicht von den Ergebnissen der Neuüberrechnung ab. Sie bedarf zur Vermeidung von Rechtsunklarheiten der Aktualisierung im Bebauungsplan.
Weiterhin wird das im westlichen Plangebiet an der Strietwaldstraße festgesetzte Regenrückhaltebecken nicht mehr benötigt.
In diesem Zusammenhang wurde auch am 06.11.2018 ein positiver Bauvorbescheid zur Verlagerung des bestehenden Lebensmittelmarktes bzw. Neubau des Lebensmittelmarktes (Penny) an der Stelle des festgesetzten Regenrückhaltebeckens zur Strietwaldstraße erteilt.
Art der baulichen Nutzung:
Die westliche und östliche Hälfte des Plangebietes unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Gebietscharakteristik. Im westlichen Teilgebiet ist in Übereinstimmung mit den Darstellungen des geltenden Flächennutzungsplans und den Nutzungen in der westlich und südlich angrenzenden näheren Umgebung eine gemischte Nutzung vorgesehen.
Daher soll die Art der baulichen Nutzung hier als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt werden: dabei sollen einzelne Nutzungsarten, d.h. Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten nicht zulässig sein, auch nicht ausnahmsweise. Zur Stärkung der gewerblichen Nutzung in der Erdgeschosszone sollen Wohnungen erst oberhalb des Erdgeschosses zulässig sein.
Im östlichen Teilgebiet soll die im Plangebiet vorhandene gewerbliche Nutzungsstruktur im ehemaligen Überschwemmungsgebiet durch Festsetzung eines Gewerbegebietes dauerhaft gesichert werden. Einzelne Nutzungsarten gem. § 8 BauNVO, d.h. Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke, werden ausgeschlossen.
Die vorhandenen Wohneinheiten im GE 1 und 2 genießen Bestandsschutz. Eine ausnahmsweise Zulässigkeit beschränkt sich auf Betriebswohnungen oberhalb des Erdgeschosses.
Maß der baulichen Nutzung:
Entlang der Strietwaldstraße und der Mühlstraße soll im festgesetzten Mischgebiet eine Bebauung möglich sein, die einerseits die sehr geringe Bestandsbebauung im Plangebiet berücksichtigt. Andererseits soll auch ein Spielraum für eine maßvolle Verdichtung ermöglicht werden.
Daran orientiert soll das max. Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,3 bestimmt werden.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse darf max. vier Vollgeschosse betragen.
In den vorhandenen Gewerbegebieten soll der Spielraum der bisherigen Festsetzungen in einzelnen Punkten erweitert werden bzw. aufgrund der aktuellen Überschwemmungsgebietsgrenzen neue Baurechte geschaffen werden. Die Grundflächenzahl soll unverändert bleiben. Die Geschossflächenzahl soll aber in Reaktion auf den Bestand erhöht werden. Daran orientiert wird das max. Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 bestimmt.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse darf max. III-IV VG betragen.
Die Mühlstraße steigt ab der Strietwaldstraße nach Osten an und weist daher vom westlichen zum östlichen Plangebiet einen Höhenunterschied von max. ca. 8-9 m auf. Das Gelände des Plangebietes allerdings hat von West nach Ost nur einen geringen Höhenunterschied von max. 2 m. Ohne die zusätzliche Festsetzung von max. baulichen Höhen könnte am höchsten Punkt zur Mühlstraße ein Gebäude entstehen, das den Rahmen dessen, was an baulicher Höhe in Bezug auf die Bestandsbebauung i.V.m. der Bestandsbebauung der näheren Umgebung vorhanden ist, sprengt. In allen Baugebieten sollen daher flankierend zur Regelung der Geschossigkeit die Gebäudehöhen (Gebäudeoberkante OK, Traufhöhe TH) durch Planeinschrieb geregelt werden. Bezugspunkt für die festgesetzten baulichen Höhen soll Normal Null (NN) sein.
Ausnahmsweise sollen in allen Baugebieten Staffelgeschosse (Geschosse, die ganz oder teilweise hinter die Außenwände des darunter liegenden Geschosses zurückspringen) als Vollgeschoss zulässig sein, wenn sie auf Einzelhäusern in offener Bauweise errichtet werden und maximal 65% der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses überdecken und eine Höhe von höchstens 4m (gemessen von Oberkante Rohdecke des darunter liegenden Geschosses bis Oberkante Dachhaut bzw. Attika) aufweisen.“
Bauweise
Im Baugebiet MI wird die offene Bauweise festgesetzt.
In den Baugebieten GE 1 und GE 2 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, in der Einzelgebäude und Gebäudezeilen in offener Bauweise eine Länge von 50m überschreiten dürfen.
Überbaubare Grundstücksflächen:
Entlang der Strietwaldstraße zwischen der Mühlstraße und dem vorhandenen Ein- und Ausfahrtsbereich ist eine straßenbegleitende Bebauung vorgesehen, die durch eine Baugrenze definiert wird. Entlang der Mühlstraße erlauben die überbaubaren Flächen durch Festsetzung einer vorderen Baugrenze eine straßenbegleitende Bebauung analog der zum Teil bereits bestehenden Bebauung entlang der Mühlstraße sowie der näheren Umgebung. Eine Unterbrechung erfolgt im Bereich der bestehenden Parkplatzanlage auf der Fl.Nr. 1262/1, die durch Festsetzung als Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze dauerhaft gesichert werden soll, und im Bereich der straßenbildprägenden Baumreihe entlang der Mühlstraße zwischen den Bestandsgebäuden Mühlstraße 96 und 98, die als Pflanzfläche dauerhaft gesichert werden soll.
Zur klaren Trennung zwischen dem gewerblichen Teil des Plangebietes und dem östlich angrenzenden Mischgebiet wird der begrünte Bereich zwischen der bestehenden gewerblichen Bebauung Mühlstraße 94a und der bestehenden Wohnbebauung Mühlstraße 94 als Pflanzfläche festgesetzt. Gleichzeitig werden damit die bestehende Außentreppenanlage zur Verbindung des Vorplatzbereiches mit dem tiefergelegenen Parkplatz sowie die Notausgänge der Tiefgarage und des Kellergeschosses zur Außentreppenanlage der gewerblichen Bebauung dauerhaft gesichert.
Die überbaubaren Flächen definieren sich weiterhin durch eine nördliche Baugrenze, die entlang der privaten Erschließungsstraße verläuft und sich weiterhin an der Überschwemmungsgebietsgrenze orientiert.
Erschließung
Das Plangebiet ist über die Mühlstraße, den Schwalbenrainweg und die Strietwaldstraße an das örtliche Straßennetz angebunden.
Im bisherigen Bebauungsplan (rechtskräftig seit 23.02.1990) ist die Verkehrserschließung für das Bebauungsplangebiet ausschließlich über einen festgesetzten Ein- und Ausfahrtskorridor an der Strietwaldstraße mit anschließender privater Erschließungsstraße möglich. Die restlichen Bereiche des Bebauungsplangebietes (Gelände der ehemaligen Firma Ultra) sind als Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgelegt.
Abweichend hiervon wurde innerhalb des Bebauungsplangebiets bereits 1989 ein Büro- und Lagergebäude in der Mühlstraße 98a genehmigt, für das neben der Erschließung über die Strietwaldstraße auch Parkplätze mit entsprechendem Einfahrtsbereich an der anbaufreien Mühlstraße vorgesehen wurden. Weiterhin wurde 1991/1993 der Neubau eines Büro- und Wohngebäudes in der Mühlstraße 94a und 96 mit entsprechendem Einfahrtsbereich von der Mühlstraße genehmigt.
Ein Ein- und Ausfahrtskorridor an der Strietwaldstraße mit anschließender privater Erschließungsstraße, die als Fläche zur Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten festgesetzt werden soll, dient zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung. Diese Fläche ist zu Gunsten des/der anliegenden Grundstücke/s sowie der entsprechenden Ver- und Entsorgungsträger dauerhaft zugänglich zu erhalten. Zur weiteren Erschließung sind im Bebauungsplanverfahren geeignete Festsetzungen zu treffen.
Schallimmissionsschutz
Der geltende Bebauungsplan hatte bereits aus Gründen des Immissionsschutzes eine Beschränkung der zulässigen Gewerbebetriebe auf mischgebietstypische Betriebsformen durch die Festlegung zulässiger Dauerschallpegel von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) vorgegeben. Diese Werte entsprechen den schalltechnischen Immissionsrichtwerten der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm - und den Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Mischgebiete.
Diese Festsetzungen sollen auch in die Änderung des Bebauungsplans übernommen werden.
Grün- und Freiflächen / Öffentliche Grünflächen
Entlang der Strietwaldstraße ist eine ortsbildprägende Begrünung mit Baumpflanzungen in einer Breite von insgesamt ca. 7m auf privaten (ca. 5m) und öffentlichen (ca. 2m) Flächen vorhanden. Zur Sicherung dieser bestehenden Begrünung mit Baumpflanzungen ist eine Randeingrünung vorgesehen (5m breiter Pflanzstreifen mit Baumpflanzungen) in Form der Festsetzung einer nicht überbaubaren Fläche, die als Pflanzfläche zu mindestens 80% unversiegelt zu erhalten ist.
Im bisherigen Bebauungsplan sind im westlichen Bereich der Mühlstraße auf der Fl.Nr. 1262/1 ein schmaler Grünstreifen, der mit niedrigen immergrünen Hecken bepflanzt ist, und 5 Laubbäume festgesetzt. Innerhalb der Parkplatzfläche sind weitere 10 Laubbäume festgesetzt.
Im Bebauungsplanänderungsvorentwurf sind zur Kompensation auf der Fl.Nr. 1262/1 eine Randeingrünung sowie weitere nicht überbaubare Flächen vorgesehen. Damit können die auf diesen Flächen vorhandenen Bäume dauerhaft erhalten werden. Dies geschieht daher in Form einer nicht überbaubaren Fläche, die ebenfalls als Pflanzfläche PF 1 zu mindestens 80% unversiegelt zu erhalten ist.
Zwischen den Gewerbegebäuden Mühlstraße 94a/96 und dem Wohngebäude Mühlstraße 94 liegt eine ca. 300 m² große, bestehende Grünfläche mit Baumpflanzungen. In dieser Pflanzfläche liegt eine ca. 60 m² große Außentreppenanlage zur Verbindung des Vorplatzbereichs des Gewerbegebäudes Mühlstraße 94a/96 mit dem ca. 7m unterhalb des Straßenniveaus Mühlstraße tiefergelegenen Parkplatz.
Weiterhin liegt zwischen den best. Gewerbegebäuden Mühlstraße 94a/96 und 98 eine ca. 875 m² große Grünfläche mit Baumpflanzungen. In dieser Pflanzfläche liegt eine ca. 200m² große Zufahrt zur Tiefgarage des Gewerbegebäudes Mühlstraße 94a/96 incl. Ein-/Ausfahrt auf den tiefergelegenen Parkplatz.
Zur Sicherung dieser bestehenden Grünflächen sollen nicht überbaubare Flächen festgesetzt werden, die ebenfalls als Pflanzfläche PF 1 zu mindestens 80% unversiegelt zu erhalten sind.
In Reaktion auf den Bestand werden entlang der Mühlstraße zwischen den Gebäuden 94a und 98a weitere einzelne, nicht überbaubare Flächen festgesetzt. Innerhalb dieser nicht überbaubaren Flächen können sowohl Zufahrten, Zuwegungen als auch Stellplätze errichtet werden. Es wird aufgrund der direkt angrenzenden Pflanzflächen mit Baumpflanzungen diesbezüglich keine Festsetzung getroffen. Die in den Gewerbegebieten zu pflanzenden Bäume sollen nach Möglichkeit vorrangig straßenbegleitend gepflanzt werden.
Im Baugebiet MI ist auf den Baugrundstücken je 330 m² und in den Baugebieten GE 1 und GE 2 je 550 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 18-20 cm, Pflanzbeet > 6m²) zu pflanzen. Vorhandene Laubbäume auf den Baugrundstücken können auf die Bestimmung angerechnet werden.
Zur Verbesserung des Mikroklimas durch Staubbindung, Temperaturausgleich, Luftfeuchtigkeits-regulierung sind in allen Baugebieten flache oder flach geneigte Dächer (Dachneigung < 5°) auf mindestens 75% der Dachfläche mit einer (mindestens) extensiven Dachbegrünung zu versehen. Die Dachbegrünung kann bei einer geringfügigen Überschreitung der max. zulässigen versiegelten Flächen als Ausgleich angerechnet werden.
Zur Sicherung der nördlich angrenzenden Flächen, die als öffentliche Grünflächen und Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Regelung des Wasserabflusses durch Vorlandabtrag festgesetzt sind, soll der Bebauungsplan in diesem Teilbereich nicht verändert werden und weiterhin seine Rechtskraft behalten.
Ergänzend sollen weitere private Begrünungsmaßnahmen festgesetzt werden.
Dachform / Dachneigung:
In Reaktion auf die bestehende Dachlandschaft sind als Dachform für die Hauptbaukörper Satteldächer, Walmdächer und Flachdächer (SD, WD, FD, vgl. Planeinschrieb) zulässig. Flachdächer sind zu begrünen; die Dachneigungen bewegen sich zwischen 0°-35°.
Zu 2.:
Bei der Änderung des Bebauungsplans Nr. 17/05 handelt es sich aufgrund der ausschließlichen Bestandsüberplanung eines im Zusammenhang bebauten Stadtgebiets und auch aufgrund der relativ geringen Größenordnung der zulässigen Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 m² (errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf bzw. überbaubare Flächen = ca. 9.000 m²) um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB, der im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden kann.
Auf die Erstellung des für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ nicht notwendigen „Umweltberichts“ nach § 2a Nr. 2 BauGB kann verzichtet werden – gleichwohl sind Belange von Natur und Landschaft in der planerischen Abwägung entsprechend zu würdigen.
Zu 3. und 4.:
Mit dem Bebauungsplanänderungsvorentwurf vom 31.08.2020 mit Begründungsvorentwurf gleichen Datums stehen als nächste Verfahrensschritte die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB an.
Bei Billigung des Bebauungsplanänderungsvorentwurfs vom 31.08.2020 mit Begründungsvorentwurf gleichen Datums zur Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstraße und Strietwaldstraße (Nr. 17/05) im Bereich zwischen Mühlstraße, Strietwaldstraße und festgesetzter nördlicher und östlicher öffentlicher Grünfläche soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch dreiwöchigen Aushang dieses Bebauungsplanänderungsvorentwurfs erfolgen.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
