I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.11.20 beantragte der Bauherr xxx eine Nutzungsänderung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 neu geplanten Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Duccastr. xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück ist derzeit ein fünfgeschossiges Gebäude mit den Abmessungen von ca. 19,5 m x 10,6 m und rückseitig ein zweigeschossiger Anbau mit den Abmessungen von ca. 9,4 m x 6,6 m vorhanden.
Der fünfgeschossige Baukörper mit Satteldach an der Straße hat eine Grundfläche von ca. 208,5 m². Der zweigeschossige, grenzständige Anbau mit Pultdach verfügt über eine Grundfläche von ca. 64 m².
Im Kellergeschoss ist im ehemaligen, rückwärtigen Stuhllager eine Wohnung geplant. Die Kellerräume werden neu aufgeteilt und ein Fahrradraum eingerichtet. Im Erdgeschoss sind in den bisher als Gebets- und Versammlungsräumen, sowie Büro und Getränkelager genutzten Räumen drei neue Wohnungen vorgesehen. Im 1. Obergeschoss sind in den ehemaligen Fabrikationsräumen ebenfalls drei neue Wohnungen geplant. Im 2. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss befinden sich bereits bestehende Wohnungen. Die Wohnfläche der geplanten Appartements beträgt zwischen 59,9 m² und 87,2 m². Die Gesamtwohnfläche der geplanten Wohnungen liegt bei 480,4 m².
Im rückwärtigen Bereich des Hauptgebäudes und des Anbaus sind Balkonanbauten vorgesehen.
Der Innenhof ist im Bestand bereits versiegelt und wird im Rahmen der Baumaßnahme auf einer Fläche von ca. 20 m² zur Errichtung eines Kinderspielplatzes und Pflanzung eines Baumes geöffnet.
Vier Fahrradabstellplätze werden im Durchfahrtsbereich und sieben im gut erreichbaren Fahrradkeller im Kellergeschoss nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 1/22 für das Gebiet zwischen Ludwigstraße, Erthalstraße, Weißenbuger Straße und Kolpingstraße. Der Bebauungsplan schließt allerdings lediglich Vergnügungsstätten aus.
Im Übrigen befindet sich das Bauvorhaben innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Mischgebiet MI
Vollgeschosse: V + D
geschlossene Bauweise
überbaute Fläche bis 100 %
Das Bauvorhaben kann nach der Art der baulichen Nutzung (Wohngebäude) gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zugelassen werden, da sich eine Wohnnutzung regelmäßig in ein Mischgebiet einfügt. Durch das Bauvorhaben wird das Nutzungsgefüge in diesem Gebiet auch nicht wesentlich verändert.
Mit dem Bauvorhaben ist hauptsächlich eine Änderung der inneren Nutzung des Gebäudes und damit einhergehenden Veränderungen in der inneren Raumaufteilung verbunden. Insofern ergeben sich keine Änderungen in Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung. Im Äußeren werden 6 Balkone auf der Rückseite des Hauptgebäudes und 2 Balkone am Anbau angefügt. Diese sind planungsrechtlich zulässig, da aufgrund der geschlossenen Bauweise keine Grenzabstände einzuhalten sind.
Gesonderte bauordnungsrechtliche Abstandsflächen sind nicht einzuhalten, da nach planungsrechtlichen Vorschriften direkt an die Grenze gebaut werden muss, bzw. darf.
Der Innenhof ist im Bestand bereits versiegelt und wird im Rahmen der Baumaßnahme auf einer Fläche von ca. 20 m² zur Errichtung eines Kleinkinderspielplatzes und Pflanzung eines Baumes geöffnet. Die Schaffung eines Kinderspielplatzes ist erforderlich, da durch das Bauvorhaben mehr als 3 Wohnungen neu geschaffen werden (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Aufgrund der zentralen Lage im Kern der Innenstadt kann lediglich ein Teil der erforderlichen Spielplatzfläche auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden. Im Übrigen ist eine Ablösesumme i.H.v. xxx € zu leisten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Errichtung eines Kleinkinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Für die neuen Wohnungen sind keine Stellplätze nachzuweisen, da sich das Bauvorhaben im Innenstadt Kernbereich gemäß § 3 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung befindet.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind zehn Fahrradabstellplätzen erforderlich. Vier werden im Durchfahrtsbereich und sieben im gut erreichbaren Fahrradkeller im Kellergeschoss nachgewiesen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
