I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 28.10.2021 beantragten die Bauherren xxx und xxx den Wohnhausumbau und eine energetische Gebäudesanierung auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx und xxx, 63739 Aschaffenburg und gleichzeitig die Erteilung einer Ausnahme von der, für dieses Gebiet bestehenden Veränderungssperre, da das Bauvorhaben alle Festsetzungsvorschläge des Bebauungsplanentwurfes Nr. 3/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ einhält und damit dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Auf dem Baugrundstück sind zwei Bestandsgebäude vorhanden:
- Yorckstraße xxx mit 1 Wohneinheit
- Yorckstraße xxx mit 2 Wohneinheiten
Das Gebäude Yorckstraße xxx bleibt unverändert.
Bei Gebäude Yorckstraße xxx ist geplant dieses im Inneren umzubauen und eine sehr große Wohnung in zwei kleinere Wohnungen zu teilen, so dass sich die Anzahl der Wohnungen in diesem Gebäude künftig auf 3 erhöht. Weiter ist geplant, die Gebäudehülle (Außenwände und Dach), gem. den aktuellen energetischen Anforderungen zu dämmen, sowie auf Teilflächen des Daches eine Photovoltaikanlage aufzubringen. Die äußeren baulichen Abmessungen verändern sich insofern lediglich im Umfang der notwendigen Stärke der aufzubringenden Dämmschichten.
Die Hauptbaukörper verfügen über eine Fläche von 360 m². Die Grundstücksfläche beträgt 1.229 m².
II.
Planungsrechtliche Beurteilung
GRUNDSÄTZLICHES:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest und ist damit ein „einfacher Bebauungsplan“ i. S. des § 30 Abs. 3 BauGB.
Gleichzeitig zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.
Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Beschluss vom 19.10.2020 wurde dann ein Bebauungsplan-Vorentwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt.
Im Zusammenhang mit den Berichten über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden hat der Stadtrat am 28.06.2021 wenige Änderungen des Bebauungsplan-Vorentwurfs beschlossen, die für das vorliegende Bauvorhaben jedoch keine Relevanz haben.
Eine formelle oder materielle Planreife i. S. des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.
Für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 17.05.2021 in Kraft gesetzt.
Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 und § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Vorentwurf abzugleichen. Sollte es eine vollständige Übereinstimmung mit den Inhalten des Bebauungsplan-Vorentwurfs ergeben, kann nach Maßgabe des § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Über diese Ausnahme ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates zu entscheiden.
VORGABEN DES ÜBERGELEITETEN BAULINIENPLANS NR. 43 VOM NOVEMBER 1955:
Der übergeleitete Baulinienplan Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“ setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest. Vorliegend sind vordere Baugrenzen mit einem Abstand von 4 m zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße, 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Arndtstraße und 7 m zur Straßenbegrenzungslinie des Verbindungsweges zwischen Yorck- und Arndtstraße festgesetzt. Nach hinten oder zur Nordseite ist die festgesetzte überbaubare Fläche nicht begrenzt.
ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld der „Arndtstraße“ und der „Yorckstraße“ weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine noch weitestgehend einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu zwei Vollgeschossen plus Dach oder Staffelgeschoss.
Bereits in Ansätzen zwischen Arndt- und Yorckstraße und östlich der Yorckstraße dann dominierend wird die einzeilige Bauweise von einer zweiten Baureihe im Inneren der Baublöcke abgelöst.
Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Bismarckallee xxx mit einer Grundfläche von ca. 420 m².
Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).
Die überbaubare Fläche wird bestimmt durch den Baulinienplan Nr. 43. Mit einem Abstand von 4 m zur Yorckstraße, 5 m zur Arndtstraße und 7 m zum Verbindungsweg überspannt das Baufenster den gesamten Baublock und erlaubt somit auch eine innenliegende Bebauung. Der Gebäudebestand weist keine einheitlichen Abstände zu den Straßenbegrenzungslinien auf.
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
PLANUNGSZIELE + FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:
Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 03/29) enthält nach aktueller Beschlusslage folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge für den betreffenden Gebietsabschnitt (Billigungsbeschluss des Stadtrats vom 19.10.2020 und 28.06.2021):
- Reines Wohngebiet WR
- GRZ1 0,3 / GRZ2 (+ 30%) = 0,39 / GFZ 0,7
- Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 300 m²
- Höchstens fünf Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baugrenze mit 4 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße, 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Arndtstraße und 7 m zur Straßenbegrenzungslinie des Verbindungsweges zwischen Yorck- und Arndtstraße, keine hintere Baugrenze
- Garagen, Tiefgaragen und unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0 bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- […]
PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:
Das vorliegende Baugesuch für den Umbau und die energetische Sanierung des Anwesens Yorckstraße 29 / 31 hat u.a. folgende Kenngrößen:
- Baugrundstücksgröße: 1.229 m²
- Mehrfamilienhaus mit 4 WE (im Bestand 3 WE)
- Geschossigkeit: UG + EG (unverändert) = II Vollgeschosse
- Gebäudegrundfläche (Wohngebäude / Doppelhaus) = ca. 360 m² (unverändert zum Bestand); Gesamtversiegelung = ca. 472 m² (ca. 5 m² weniger als Bestand)
GRZ1 0,28 / GRZ2 = 0,38 / GFZ = 0,56
- OK OG = ca. 6,70 m über vorh. Gelände + ca. 3,65 m über OK Yorckstraße
- Gebäudestellung / Abstand zu den Straßenbegrenzungslinien (jeweils unverändert zum Bestand):
zwischen 4 m bis 7,5 m zur Yorckstraße; ca. 7,30 m bis 11,40 m zur Arndtstraße; ca. 3,50 m bzw. 7,20 m zum Verbindungsweg
- Offene Bauweise
- Wohnhaus mit Flachdach
- Bestehende Einzelgarage seitlich am Gebäude Yorckstraße xxx, bestehende Doppelgarage im UG des Gebäudes Yorckstraße xxx
- Stellplatznachweis: Es entsteht ein Mehrbedarf von 1 Pkw-Stellplatz, der an der Yorckstraße neben der Garagenzufahrt angeordnet wird.
Der Mehrbedarf von 2 Fahrradabstellplätzen wird in einer Fahrradbox seitlich des Hauszugangs Yorckstraße xxx nachgewiesen
- Zufahrtsbreite zu den Garagen: 5,23 m an der Yorckstraße (neu) und ca. 8 m an der Arndtstraße (unverändert zum Bestand)
- Begrünungsanteil im Vorgarten: an allen Seiten, die an eine Verkehrsfläche angrenzen, mindestens 65 %, keine unzulässigen Nebengebäude im Vorgarten
- Baumerhalt: praktisch keine Veränderung des Grünflächen- und Gehölzbestands; laut Freiflächenplan Erhalt von 8 Bäumen (ohne nähere Angaben)
- Einfriedung Vorgarten: keine zur Yorckstraße und zum Verbindungsweg, bestehende Mauer zur Arndtstraße (jeweils unverändert)
Art der baulichen Nutzung:
Das Mehrfamilienhaus (+1 WE = 4 WE) fügt sich mit seiner Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung (reines Wohngebiet) ein und entspricht auch hinsichtlich der Zahl der Wohnungen (absolut und in Relation zur Grundstücksgröße) dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Maß der baulichen Nutzung:
Der geplante Hauptbaukörper weist eine unveränderte Grundfläche von ca. 360 m² auf. Die verringerte Gesamtversiegelung erreicht ca. 472 m², was einer GRZ1 von 0,28, einer GRZ2 von 0,38 sowie einer GFZ von 0,56 entspricht. Die GRZ1+2 sowie die GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf. Die Grundfläche des Baukörpers liegt bereits im Bestand über dem nach Bebauungsplan-Vorentwurf maximal zulässigen Maß von 300 m². Da sich hier durch die Baumaßnahme aber keine beachtliche Vergrößerung ergibt (nur Fassadendämmung!), unterliegt die vorhandene Grundfläche dem Bestandsschutz.
Der Baukörper hat nach wie vor unverändert II Vollgeschosse – dies bedarf daher keiner weiteren planungsrechtlichen Beurteilung, ohnehin fügt sich der Baukörper damit aber in die Eigenart der näheren Umgebung ein und beachtet auch die vorgesehene Obergrenze (II+D) des Bebauungsplan-Vorentwurfs:
Das Gebäude Haus-Nr. xxx erreicht zur Yorckstr. eine Höhe (OK OG) von ca. 3,65 m; über dem vorhandenen natürlichen Gelände auf der Gebäudesüdseite entspricht dies einer Höhe von ca. 6,7 m.
Eine Veränderung der Gebäudehöhe entsteht nur sehr geringfügig durch eine Erneuerung des Dachaufbaus mit Wärmedämmung. Die bauliche Höhe fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Planungsziele der Bebauungsplanung stehen hier ebenfalls nicht entgegen.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung, Bauweise:
Der in offener Bauweise errichtete Baukörper überschreitet bereits im Bestand die im Baulinienplan festgesetzten Baugrenzen zur Yorckstraße und zum Verbindungsweg. Nach Bebauungsplan-Vorentwurf wird lediglich die Baugrenze zur Yorckstraße mit einem bereits bestehenden Gebäudeteil um bis zu 2,50 m überschritten.
Da der Gebäudestandort unverändert dem Bestandsbau entspricht, ist die bereits vorhandene Überschreitung der Baugrenzen vorliegend planungsrechtlich nicht relevant.
Pkw-Stellplätze und Fahrradabstellplätze:
Der Stellplatzmehrbedarf von 1 Pkw-Stellplatz wird an der Yorckstraße neben der Garagenzufahrt angeordnet. Damit befinden sich auf dem Baugrundstück 3 offene und 3 Garagen-Stellplätze.
Der Mehrbedarf von 2 Fahrradabstellplätzen wird in einer Fahrradbox seitlich des Hauszugangs Yorckstraße xxx nachgewiesen.
Die veränderte Zufahrtsbreite von 5,23 m an der Yorckstraße entspricht den Bestimmungen des § 5 Abs. 1 GaStAbS und ist zulässig. Die Zufahrtsbreite von 8 m an der Arndtstraße ist bereits bestandsgenehmigt und wird nicht verändert.
Freiflächen und Bepflanzung:
Die Vorgartenzone ist in Breite und Fläche zu allen angrenzenden Verkehrsflächen durchgängig zu mindestens 65 % begrünt und übertrifft den Mindestanteil von 40 % bei weitem.
Gemäß Freiflächenplan bleiben die Grünflächen einschließlich vorhandener Gehölze (eingezeichnet sind 8 Bäume) nahezu vollständig erhalten; damit sind auch die Pflanz- bzw. Erhaltungsvorgaben nach Bebauungsplan-Vorentwurf (1 Baum je volle 200 m² Grundstück = insges. mind. 6 Bäume) erfüllt.
Dachbegrünung:
Das bestehende Flachdach wird nicht vollständig erneuert, sondern nur durch Aufbringung einer Wärmedämmung saniert. Gemäß Bauantrag ist eine großflächige Nutzung des Flachdachs mit Photovoltaikmodulen geplant, eine Begrünung der verbleibenden Dachflächen ist nicht vorgesehen. Da es sich vorliegend nur um eine Sanierung des bereits bestehenden Daches handelt, wird die Dachbegrünung der nicht mit Photovoltaik bedeckten Dachflächen aufgrund des Bestandsschutzes nicht beauflagt.
Einfriedung:
Gemäß Bauantrag werden keine Veränderungen an den vorhandenen Einfriedungen vorgenommen (keine Einfriedung zur Yorckstr. und zum Verbindungsweg, vorhandene Mauer zur Arndtstraße).
Zusammenfassung
Die geplanten Umbau- und Sanierungsmaßnahmen entfalten nur wenige planungsrechtlich relevante Veränderungen, nämlich die geplante zusätzliche Wohnung und das daraus resultierende Stellplatzerfordernis. Weitestgehend sind Sanierungsmaßnahmen ohne gravierende Veränderung des Gebäudevolumens und ohne jegliche bauliche Verdichtung vorgesehen.
Gebäudegrundfläche und –höhe verändern sich nur geringfügig durch energetisch erforderliche Maßnahmen zur Wärmedämmung an Fassade und Dach.
Die festzustellenden Baugrenzenüberschreitungen und die Überschreitung der nach Bebauungsplan-Vorentwurf angestrebten maximalen Gebäudegrundfläche sind bereits durch den Bestand gegeben, eine vernachlässigbare Veränderung ergibt sich hier nur durch die Fassadendämmung.
Im Übrigen fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht den Festsetzungsvorschlägen des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs.
Ziel der Veränderungssperre ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich (§ 14 Abs. 1 BauGB). Es soll verhindert werden, dass mit der Zulassung von Bauvorhaben während der Planaufstellungsphase Fakten geschaffen werden, welche die laufende Planung für dieses Bebauungsplangebiet gefährden.
Gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn der Zulassung des Bauvorhabens überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Festsetzungsvorschläge des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ sind bereits sehr konkret gefasst. Die dementsprechenden Festsetzungsvorschläge werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Bei Umsetzung des Vorhabens ist keine Gefährdung der weiteren Planung erkennbar. Aus stadtplanerischer Sicht wurde der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre im Sinne des § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens liegen damit vor.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, für dieses Bauvorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“, gem. § 14 Abs. 2 BauGB für den Wohnhausumbau und die energetische Gebäudesanierung zu erteilen.
