Am 02.11.2022 reichte die Firma May Bauträger GmbH bei der Stadt Aschaffenburg einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 19 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg mit insgesamt 9 Fragen ein.
Auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn.: xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Breslauer Straße xxx ist die Schließung der Baulücke zwischen Breslauer Str. 11 und Ernsthofstr. 9 geplant. Momentan befinden sich in diesem Bereich mehrere Garagen. Es ist ein 5 geschossiges Gebäude mit einem Staffelgeschoss im Eckbereich geplant. Das geplante Gebäude hat gemäß den Ansichten in etwa die gleiche Höhe wie das angrenzende Gebäude Ernsthofstr. xxx und Breslauer Straße xxx. Beim Anwesen Ernsthofstr. xxx ist eine Aufstockung um ein Staffelgeschoss geplant. Hierzu liegt eine gesonderte Bauvoranfrage (BV-Nr.: 20220240) vor. Im Erdgeschoss werden im Parkdeck die notwendigen PKW-Stellplätze und die Fahrradstellplätze nachgewiesen. Weiterhin ist ein Müllraum mit Eingang zur Ernsthofstraße vorgesehen. Ab dem 1. OG bis zum 5. OG sind die 19 Wohneinheiten geplant.
Im 1. OG befinden sich 5 Wohnungen, im 2. und 3. OG jeweils 5 Wohnungen, im 4. OG 3 Wohnungen und im Staffelgeschoss eine Wohnung. Die Wohnfläche beträgt zwischen 62 m² und 99 m² je Wohnung. Die geplante Wohnfläche im Staffelgeschoss liegt bei ca. 194 m².
Die Grundfläche des Gebäudes beträgt ca. 580 m² und die Geschossfläche ca. 2.636 m².
Im Parkdeck werden 20 Stellplätze und im Freien 2 Stellplätze nachgewiesen. Im Bereich des Parkdecks sind 20 Fahrradstellplätze untergebracht. Im Bereich des Müllraumes werden weitere 14 Fahrradstellplätze nachgewiesen.
Auf Höhe des ersten Obergeschosses wird auf der Dachfläche des Parkdecks ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 55 m² nachgewiesen.
Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Allgemeines
Das geplante Bauvorhaben schließt die bereits entstandene Bauzeile, beginnend in der Platanenallee, entlang der Nordwestseite der Breslauer Straße zur Ernsthofstraße hin ab. Die Höhenentwicklung wie auch die bauliche Tiefe des geplanten Gebäudes, die ebenerdige Stellplatzanordnung, der Versiegelungsgrad, aufgrund vermuteter Altlasten im Baugrund, wie auch die bauliche Überhöhung zur Betonung der Eckausbildung folgen der städtebaulichen Figur, der in den letzten Jahren errichteten Gebäudezeile. In Verbindung mit der geplanten Aufstockung des Nachbargebäudes in der Ernsthofstraße 9 (BV-Nr.: 20220240) wird hier ein gleitender Übergang, bei gleichzeitiger Schließung einer Baulücke geschaffen.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:
MI - Mischgebiet
Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben
GRZ: 0,6
GFZ: 2,0
Zahl der Vollgeschosse: III bis V
geschlossene Bauweise
Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Breslauer Straße und der Ernsthofstraße mit „Zäsur“ zum Bestandsbau Ernsthofstraße 9, zurückgesetzte Baugrenze für ein V. Vollgeschoss („Penthouse“) an der Breslauer Straße, innenliegendes Baufenster für eingeschossige Anbauten
kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW) belastet sind
Dachformen: Flachdach max. 5° oder Satteldach max. 35°
je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 19 Wohnungen ist in einem Mischgebiet allgemein, gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Zahl der Vollgeschosse (Bauteil A)
Der geplante 6-geschossige Baukörper (BT A) ist nur teilweise genehmigungsfähig. Der Bebauungsplan sieht im Eckbereich Breslauer Straße / Ernsthofstraße straßenseitig eine viergeschossige Bebauung zuzüglich eines zurückgesetzten Staffelgeschossen an der Breslauer Straße vor. Eine sechsgeschossige Bebauung mit architektonischer Überhöhung und Betonung der Eckausbildung ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden. Allerdings ist die geplante Ausdehnung des geplanten 5. OG zu groß.
Hinsichtlich der Geschossigkeit kann eine Genehmigungsfähigkeit erreicht werden, soweit das 5. OG an seiner Südwestausdehnung bis zur Flucht der südwestlichen Außenwand des Treppenhauses eingekürzt wird.
Zahl der Vollgeschosse (Bauteil B)
Hinsichtlich der Geschossigkeit ist eine Genehmigungsfähigkeit des 5-geschossigen Baukörpers (BT B) gegeben. Der Bebauungsplan sieht zur Ernsthofstraße straßenseitig eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Eine fünfgeschossige Bebauung schließt hier höhengleich an die architektonische Überhöhung und Betonung der Eckausbildung an, ist städtebaulich noch vertretbar und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Geschossobergrenzen zugelassen werden.
Grundflächenzahl I (GRZ I)
Hinsichtlich der Gebäudestellung und –tiefe setzt das geplante Gebäude die bereits bestehende Bebauung entlang der Breslauer Straße logisch fort und schließt die vom Bebauungsplan vorgegebene Blockrandbebauung an der Ernsthofstraße. Die Überschreitung der GRZ I ist vorliegend städtebaulich vertretbar und kann planungsrechtlich zugelassen werden. Die Erteilung einer Befreiung im Umfang von 0,09 kann in Aussicht gestellt werden, soweit die Begrünungsauflagen (vgl. Ziffer 4) zum Ausgleich des erhöhten Versiegelungsgrades beachtet werden.
Grundflächenzahl II (GRZ II)
Aufgrund der im Bebauungsplan vorgegebenen geschlossenen Bauweise und der aus Erschließungsgründen zwingend erforderlichen Durchfahrt in den Hofbereich ist eine vollständige Überbauung und Versiegelung nahezu unvermeidlich.
Zudem war bei den in der Vergangenheit erteilten Baugenehmigungen in der Breslauer Straße der entscheidende Grund für die Befreiung von der festgesetzten GRZ das Vorliegen von Bodenverunreinigungen (Altlasten), für die aus wasserwirtschaftlicher Sicht von der zuständigen Fachbehörde eine möglichst vollständige Versiegelung gefordert wurde.
Auch auf dem nun beplanten Grundstück ist im Bebauungsplan eine Teilfläche als verunreinigt festgesetzt (Mineralölkohlenwasserstoffe). Sofern auch hier eine vollständige Versiegelung des Grundstücks aus wasserwirtschaftlichen Gründen notwendig ist, kann aus planungsrechtlicher Sicht einer vollständigen Versiegelung zugestimmt werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Frage der gesicherten Grundstücksentwässerung, da bei hohem Versiegelungsgrad deutlich mehr Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss.
Eine Befreiung von der maximal zulässigen Gesamtversiegelung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden:
- Vorliegen einer gutachterlichen Stellungnahme, dass der Boden aufgrund der vorhandenen Belastungen mit umweltgefährdenden Stoffen versiegelt werden muss, entsprechende Bestätigung durch die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde und ggf. das Wasserwirtschaftsamt.
- Nachweis der gesicherten Entwässerung, da aufgrund des hohen Versiegelungsgrades vermehrt Niederschlagswasser der Kanalisation zugeführt werden muss. Hierzu ist das Tiefbauamt zu beteiligen.
- Vollflächige Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 50 cm (außer Terrassen) und vollflächige Extensivbegrünung auf allen Dächern der Hauptgebäude (außer Dachterrassen) als Mindest-Ausgleich für die überhöhte Bodenversiegelung (GRZ I und GRZ II).
Geschossflächenzahl (GFZ)
Zunächst ist festzustellen, dass die Berechnung der GFZ in den Antragsunterlagen nicht korrekt erfolgt ist. Es wurden hier nur die Obergeschosse berücksichtigt, nicht jedoch das Garagengeschoss auf Erdgeschossebene eingerechnet. Da es sich beim Garagengeschoss jedoch um ein Vollgeschoss handelt, muss dieses auch in die GFZ-Berechnung einbezogen werden, die damit einen Wert von mind. 3,14 erreicht. Durch die
notwendige Reduzierung des 5. OG verringert sich die GFZ allerdings voraussichtlich um etwa 0,06. Letztendlich ist von einer GFZ von ca. 3,08 auszugehen.
Die überhöhte GFZ ist vor allem eine Folge der beantragten Geschossigkeit und der geschlossenen Eckbebauung. Aus planungsrechtlicher Sicht kommt eine Befreiung von der festgesetzten GFZ zwar grundsätzlich in Betracht, allerdings ist hierüber im späteren Baugenehmigungsverfahren, bei Vorliegen konkreter, nachberechneter Wert zu entscheiden.
Überbaubare Fläche
Die Überschreitung der Baugrenze im Staffelgeschoss, gem. Anlage 3 ist Folge der architektonischen Überhöhung und Betonung der Eckausbildung (siehe Antwort zu Frage 1) und kann planungsrechtlich unter Befreiung von den festgesetzten Baugrenzen zugelassen werden.
Die Überschreitung der Baugrenze im Normalgeschoss, gem. Anlage 4 betrifft allein die hofseitige Baugrenze und ist Folge der Fortsetzung der bestehenden Bebauung entlang der Breslauer Straße (siehe auch Antwort zu Frage 3). Dies kann planungsrechtlich unter städtebaulich vertretbarer Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.
Die Überschreitung der Baugrenze im Parkgeschoss, gem. Anlage 5 betrifft allein die hofseitige Baugrenze im Erdgeschoss. Dies ist städtebaulich unproblematisch und kann planungsrechtlich unter Befreiung von der festgesetzten inneren Baugrenze zugelassen werden.
Die Überschreitung der Baulinie im Bauteil B in den Geschossen EG und 1.-3. OG wie in Anlage 6 dargestellt kann zugelassen werden. Die im Bebauungsplan abschnittsweise ca. 5 m nach innen gerückte Baulinie folgte der Absicht zur Ausbildung einer baulichen „Zäsur“ zwischen entstehender Neubebauung und dem Bestandsbau in der Ernsthofstraße xxx. Geplant ist nun hingegen eine Aufnahme und deckungsgleiche Fortsetzung der durch den Bestandsbau definierten Bauflucht ohne Rücksprung. Städtebaulich ist ein Verzicht auf diesen nach Bebauungsplan vorgegebenen Rücksprung vertretbar. Die teilweise Überschreitung der festgesetzten Baulinie kann planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Gem. vorläufigem Nachweis werden 20 PKW-Stellplätze im Parkdeck und 2 PKW-Stellplätze im Freien nachgewiesen. Benötigt werden 21 Stellplätze. Im Bereich des Parkdecks sind 20 Fahrradstellplätze untergebracht. Im Bereich des Müllraumes werden weitere 14 Fahrradstellplätze nachgewiesen. Benötigt würden 33 Fahrradabstellplätze.
Erschließung
Die Erschließung ist über die Ernsthofstraße und die Breslauer Straße gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Da der Bebauungsplan Nr. 2/12 eine geschlossene Bauweise festsetzt, braucht zu den Nachbargrundstücken keine Abstandsfläche eingehalten zu werden. Dies gilt soweit das Bauvorhaben die Baugrenzen, bzw. Baulinien, wie auch die Geschossigkeit des Bebauungsplanes einhält oder deckungsgleich an das bestehende Nachbargebäude angeglichen wird. Soweit, insbesondere nordöstlich an das Gebäude Ernsthofstraße xxx angebaut wird, hängt die abstandsflächenrechtliche Beurteilung vor allem vom gegenseitigen Anbaurecht ab. Hier ist zu beachten, dass parallel zu dieser Bauvoranfrage eine Solche zur Aufstockung des Gebäudes Ernsthofstraße xxx (BV-Nr.: xxx) eingereicht wurde und die beiden Gebäude insoweit angeglichen werden sollen.
Begrünung
Aufgrund der erheblichen Überschreitung, sowohl der GRZ I, wie auch der GRZ II ist eine vollflächige Intensivbegrünung auf dem Garagengeschoss mit einer Mindest-Erdüberdeckung von 50 cm (außer Terrassen) und vollflächige Extensivbegrünung auf allen Dächern der Hauptgebäude (außer Dachterrassen) als Mindest-Ausgleich für die überhöhte Bodenversiegelung (GRZ I und GRZ II) zu erbringen.
Die Erteilung der notwendigen Befreiung von der Überschreitung der GRZ I und GRZ II steht unter dem Vorbehalt, dass v.g. Begrünungsauflagen erfüllt werden. Dies ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
