I.
Mit Bauantrag, eingegangen am 02.06.2023 beantragt die Firma Ka3 Immobilien GmbH, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg die Genehmigung für den Neubau einer Wohnanlage mit 35 Wohneinheiten mit offener Mittelgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Rhönstraße xxx.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Flurstück geplant, das neu gebildet wurde und von der im Bebauungsplan geplanten öffentlichen Grünfläche bis zur im Bebauungsplan geplanten Privatstraße reicht.
Für das Grundstück war dem gleichen Bauherrn bereits eine Baugenehmigung für ein Büro-, Boarding- und Wohnhaus mit 2 Büro-, 10 Boarding- und 28 Wohneinheiten erteilt worden (BV-Nr.: xxx). Über dieses Vorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates am 19.01.2022 entschieden. Für das gleiche Baufeld liegt nun ein neuer, geänderter Bauantrag vor.
Das Gebäude mit dem Umgriff von ca. 35 m x 37 m umfasst ein Vorderhaus und ein rückwärtiges Gebäude mit jeweils 14,74 m x 35 m und diverse Dachaufbauten (Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse). Die 7,52 m breite Durchfahrt zwischen den beiden Gebäuden ist über eine Länge von ca. 16 m überdacht.
Bei dem Gebäude ist eine Wohnnutzung mit 35 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 66 m² und 84 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 2.952 m².
Gegenüber der ursprünglichen Planung haben sich insbesondere folgende Veränderungen ergeben:
- Statt Atriumhaus werden 2 Bauzeilen errichtet.
- Die Dachgärten sind über zwei Treppen verbunden.
- Auf eine Tiefgarage wird verzichtet. Die Stellplätze werden in einem Garagengeschoss (Erdgeschoss) nachgewiesen.
- Das Gebäude dient allein Wohnzwecken.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 44 Stellplätze in der offenen Mittelgarage und 10 offene Stellplätze nachgewiesen, davon 6 barrierefreie Stellplätze.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 60 Fahrradabstellplätze im Bereich der offenen Mittelgarage errichtet.
Auf der begehbaren und begrünten Dachfläche des Vorderhauses ist ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche von 170 m² geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
Mischgebiet (MI3)
GRZ 0,6
GFZ 1,6
DN 0-15°
Geschossigkeit: II - IV
Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m ü.NN
Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück
Art der baulichen Nutzung
Das Baugrundstück liegt im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 570 m² Grundstücksfläche). Im Rahmen der genehmigten Planung für die beiden Folgegebäude D und E (Rhönstraße xxx, BV-Nr.: xxx) wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,32 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ2 von 0,68 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GRZ2 ist auch unter Berücksichtigung der Privatstraße mit 0,74 eingehalten.
Die GFZ von 1,6 wird durch das vorliegende Bauvorhaben mit einem Wert von 1,1 ebenfalls eingehalten.
Die Baugrenzen sind durch Terrassen im Erdgeschoss und den darüberliegenden Balkonen im 2. und 3. Obergeschoss einmal um 1,5 m x 8 m und zweimal um 1,8 m x 11,8 m, somit um insgesamt ca. 78,5 m² überschritten. Eine Befreiung für diese Bauteile kann gewährt werden.
Die zulässige Höhe von 194,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und mit einer Höhe vom 193,92 m ü. NN unterschritten. Die zulässige Geschossigkeit von max. IV Vollgeschossen wird ebenfalls eingehalten. Lediglich Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse überschreiten die zulässige Geschossigkeit, nicht aber die zulässige Gebäudehöhe.
Eine Befreiung für die Aufzugsüberfahrten, Treppenräume und Ausgänge auf die Dachterrasse kann erteilt werden, da diese Bauteile eine untergeordnete Wirkung und Funktion entfalten, baulich deutlich zurücktreten und die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich dieser Bauteile hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleibt.
Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Immissionsschutz
Für das vormals genehmigte Bauvorhaben wurde eine Voruntersuchung zum Schallimmissionsschutz vorgelegt. Nachdem in der aktuellen Planung allerdings auf eine Tiefgarage mit Verbindung zur bestehenden Tiefgarage gänzlich verzichtet und lediglich Wohnungen errichtet werden, entfällt vorliegend eine immissionsschutzrechtliche Betrachtung.
Begrünung und Bepflanzung
Die im Bebauungsplan geforderte Pflanzfläche PF3 wurden in die vorliegenden Außenanlagenpläne aufgenommen. Laut Bebauungsplan ist mindestens alle 12 m ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen, der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Grundstückslänge beträgt ca. 48 m, daher sind mind. 4 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen.
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 10 offenen Stellplätzen ergibt sich ein weiteres Pflanzgebot von 2 Bäumen.
Insgesamt sind daher mindestens 6 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von
weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer der Gebäude sind als Dachgärten mit Aufenthaltsqualität geplant. Sie umfassen auf dem barrierefrei erreichbaren Vorderhaus einen Spielplatz, weiterhin Hoch- und Pflanzbeete. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Stellplätze, Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. In den zwei Gebäuden verfügen alle 35 Wohnungen über weniger als 100 m² Wohnfläche. Für die 35 Wohnungen ergeben sich hiernach 35 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Errichtet werden 54 Stellplätze.
Für die 35 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 35 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 2.952 m². Hiernach sind 60 Fahrradabstellplätze erforderlich, die in der offenen Mittelgarage nachgewiesen werden.
Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Kinderspielplatz
Auf dem Dach des Vorderhauses ist ein Spielplatz mit einer Fläche von 160 m² geplant.
Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
