I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 18.08.2022 und ergänzenden Plänen vom 24.10.2022, beantragte die Firma JAB Liegenschaften GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Gebäudes mit Laden-, Praxis- und Büroflächen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schweinheimer Straße/Ecke Spessartstraße, 63739 Aschaffenburg.
Das Bestandsgebäude wird abgebrochen.
Das geplante Gebäude erstreckt sich entlang der Schweinheimer Straße über eine Länge von ca. 57 m, mit einer Tiefe von 18,5 m. Geplant sind drei Geschosse und ein Staffelgeschoss. Im nördlichen Teil der Schweinheimer Straße tritt das Gebäude, aufgrund des steigenden Geländeverlaufs im Bereich der Zufahrt für die Anlieferung und der Tiefgaragenzufahrt mit dem Untergeschoss teilweise aus dem Gelände heraus. Entlang der Spessartstraße verfügt das Gebäude im Erdgeschoss über eine Länge von ca. 24 m. In diesem Bereich ist ein straßenbegleitender Grünstreifen mit Baumpflanzungen mit einer Mindestbreite von 3 m geplant.
Im Erdgeschoss ist eine Verkaufsfläche für einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von 658 m², zuzüglich Lagerfläche sowie eine weitere Ladenfläche mit ca. 127 m² geplant. Die Anlieferung des Drogeriemarktes erfolgt mit einer Zufahrt für Lieferfahrzeuge von der Schweinheimer Straße aus über einen Lastenaufzug im Untergeschoss.
Im 1. Obergeschoss sind zwei Mieteinheiten, im 2. Obergeschoss drei Mieteinheiten, im Staffelgeschoss zwei Mieteinheiten mit den Nutzungen Praxis- und Büroflächen geplant.
Das Staffelgeschoss wird mit einem Flachdach, versehen mit einer extensiven Dachbegrünung, Photovoltaik-Anlagen und Technikaufbauten ausgeführt.
In der Tiefgarage werden 27 PKW-Stellplätze, davon 2 barrierefreie nachgewiesen. Weitere 24 PKW-Stellplätze werden im Hof errichtet, davon ebenfalls 2 barrierefreie Stellplätze. Weitere 35 PKW-Stellplätze werden auf dem benachbarten Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg nachgewiesen. Die Zufahrt zu 6 tieferliegenden Stellplätzen im Hof erfolgt von der Tiefgarage aus. Die restlichen Stellplätze im Freien werden über die bestehende Einfahrt in der Spessartstraße Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg angefahren. Die über das Drittgrundstück führende Zufahrt, wie auch die dort nachgewiesenen 35 weiteren PKW-Stellplätze sind dauerhaft dinglich, zugunsten des Baugrundstückes zu sichern.
Die notwendigen 51 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage und auf den Freiflächen nachgewiesen.
Im Bereich der geplanten 24 PKW-Stellplätze im Hof sind entsprechende Baumpflanzungen geplant.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
II.
Planungsrechtliche Grundlagen
Das Bauvorhaben liegt geringfügig im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 18 (= einfacher Bebauungsplan) „für einen Teil der Hefner-Alteneck-Straße“. Im Übrigen zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ nach § 34 BauGB. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilt sich also zum Einen nach den Vorgaben des übergeleiteten Baulinienplans im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB und in vorliegendem Fall im Übrigen hauptsächlich nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 Abs. 1 BauGB: Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“
- Bei der Frage, ob sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, ist danach zu beurteilen, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO oder keinem Baugebiet nach BauNVO entspricht.
- Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach dem Maß der baulichen Nutzung die nach außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung. Vorrangig ist daher auf absolute Größen wie Breite und Tiefe (Grundfläche), Höhe und Anzahl der Geschosse und dem Verhältnis der Grundfläche zur vorhandenen Freifläche als Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt. Baudichte ist daher in der Regel nicht nach den relativen Maßzahlen wie GRZ und GFZ zu beurteilen. Relative Maßzahlen wie Grundflächen- und Geschossflächenzahl haben daher keine bzw. nur eine untergeordnete Bedeutung für die Frage des Einfügens, da sie in der Örtlichkeit häufig schwer ablesbar und damit nicht von außen wahrnehmbar sind.
- Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach der Bauweise, ob ein Gebäude einen Grenzabstand einhalten muss oder nicht.
- Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist nach der überbaubaren Grundstücksfläche die räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung und die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage (im Sinne einer absoluten Zahl). Auch eine in der Umgebung vorherrschende Lage der Gebäude kann sich grundsätzlich rahmenbildend auswirken.
Für den betreffenden im Zusammenhang bebauten Ortsteil ergibt sich folgender maßgebende bauliche Rahmen aus der näheren Umgebung:
- Der Ortsteil im Abschnitt zwischen Schweinheimer Straße, Spessartstraße, Lindestraße und Hefner-Alteneck-Straße/Carl-von-Linde-Platz ist gewerblich-industriell geprägt. Unmittelbar südlich befindet sich ein Gebiet, welches überwiegend Wohnzwecken dient. Das Baugrundstück liegt im Übergangsbereich der beiden Gebiete. Damit liegt ein Gebiet eigener Art i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB vor (= Gemengelage). Aufgrund der umliegenden Wohngebiete ergeben sich Einschränkungen hinsichtlich gewerblicher Emissionen. Gleichzeitig gehen vom bestehenden und genehmigten, unmittelbar angrenzenden Gewerbebetrieb der Firma AB-Gusstech GmbH erhebliche Immissionen (Lärm, Geruch, Luftschadstoffe) aus, welche auf das Bauvorhaben einwirken und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu berücksichtigen sind.
- Die Gebäudegrundflächen erreichen ein Maß bis ca. 15.000 m² (Bezugsfall: Werkhalle, Hefner-Alteneck-Straße xxx).
- Die bauliche Höhenentwicklung ist abzuleiten aus dem zum Abbruch vorgesehenen Linde-Betriebsgebäude an der Schweinheimer Straße mit III Vollgeschossen plus Sockel und Walmdach (Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg) sowie durch die südlich gelegene Bebauung der Schweinheimer Straße (Haus-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx), die bis V Vollgeschosse (Flachdach) und eine Gebäudehöhe von max. ca. 17 m aufweist. Schräg stehen zwei Gebäude mit III Vollgeschossen plus Sockel und Walmdach und einer Firsthöhe von max. ca. 20 m gegenüber (Christian-Schad-Straße xxx und xxx, Siegfried-Rischar-Straße xxx, xxx).
- Die Bauweise ist auf dem gewerblich genutzten Areal sehr unterschiedlich, vorwiegend handelt es sich um eine „abweichende Bauweise“ mit Baukörpern, die überwiegend unter Wahrung von (seitlichen) Abständen „Überlängen“ von mehr als 50 m aufweisen.
- Entlang der Schweinheimer Straße sind die Baukörper unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie des Baulinienplans (= Gehweghinterkante) straßenbegleitend platziert.
III.
Bauvoranfrage und städtebaulicher Vertrag
Für zwei Teilflächen des Grundstücks mit der Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg (heute Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg) besteht ein städtebaulicher Vertrag vom 27.12.2017. Gegenstand des städtebaulichen Vertrags ist u.a., dass der Investor an das Planungskonzept der Bauvoranfrage (BV-Nr.: xxx, BV-Nr.: xxx) gebunden ist. Zudem verpflichtet er sich das Teilgrundstück 2 (heute Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) „mit einer mindestens drei geschossigen gewerblichen (jedoch kein Einzelhandel) Bebauung“ zu bebauen (=Gewerbegebietsbeschränkung). Da der vorliegende Bauantrag u.a. von der Gebäudekubatur und der Nutzungsart abweicht, widerspricht dieses Bauvorhaben den vertraglichen Vereinbarungen.
Hierzu ist festzustellen, dass sich bei der Bebauung des Baugrundstückes eine Vielzahl komplexer Zusammenhänge ergeben, u.a. die bestehende Gemengelange am Rande eines gewerblich-industriell genutzten Bereiches im Übergang zu einem von Wohnnutzung geprägten Gebiet, wie auch die bestehenden Immissionsbelastungen, ausgehend von der angrenzenden Firma AB-GUSStech GmbH. Über die Änderung des städtebaulichen Vertrages ist vom Planungs- und Verkehrssenat, bzw. Stadtrat zu entscheiden. Eine entsprechende Beschlussvorlage wurde im Planungs- und Verkehrssenat vorberatend behandelt, jedoch vom Plenum vertagt. Der Vorgang wird dem Plenum zur Entscheidung am 15.01.2024 erneut vorgelegt. Der städtebauliche Vertrag wirkt sich allerdings nicht auf die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens aus, sondern ist lediglich parallel hierzu zu beachten. Insofern ist eine isolierte baurechtliche Entscheidung zu treffen.
Die Bauvoranfrage für dieses Projekt wurde in der Sitzung des Plenums am 04.12.2017 behandelt und beschlossen. Die nunmehr geplante Nutzungsart im Erdgeschoss, wie auch teilweise die Gebäudekubatur des geplanten Gebäudes weichen von der Bauvoranfrage ab. Insofern ist die baurechtliche Zulässigkeit erneut zu prüfen.
IV.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Der geplante Neubau eines Gebäudes mit Laden-, Praxis- und Bürofläche bildet einen geeigneten Übergang zwischen der gewerblich-industriellen Nutzung im Norden, der Einzelhandelsnutzung im Westen und der Wohnnutzung im Süden und fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Allerdings ist im Rahmen des Einfügegebotes, gem. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch sicherzustellen, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden. Diesbezüglich wurde die Untere Immissionsschutzbehörde beteiligt.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse / Immissionsschutz
An das Bauvorhaben grenzt nordwestlich unmittelbar die Firma AB-GUSStech GmbH an. Es handelt sich hierbei um einen bestehenden und genehmigten Gewerbebetrieb, an welchen das geplante Vorhaben nunmehr heranrückt. Von dem Betrieb gehen erhebliche Immissionen (Lärm, Geruch, Luftschadstoffe) aus, welche auf das Bauvorhaben einwirken und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu berücksichtigen sind. Hierbei sind gesunde Arbeitsverhältnisse zu wahren. Ein Wohnen kann in diesem Bereich nicht zugelassen werden.
Zur Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse sind aus immissionsschutzfachlicher Sicht, aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Firma AB-GUSStech GmbH folgende Auflagen zu beachten:
- Es ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 vorzulegen. Bei der Ermittlung des maßgeblichen Beurteilungspegels ist der Verkehrslärm der Schweinheimer Straße und Spessartstraße zu berücksichtigen. Die Einhaltung der Anforderungen an den baulichen Schallschutz, gem. DIN 4109 ist von einer nach § 29b BImSchG amtlich bekannt gegebenen Messstelle nachzuweisen.
- Für den Nachweis gesunder Arbeitsverhältnisse sind die Immissionen der benachbarten Gießerei maßgeblich, insbesondere Benzol, Formaldehyd, Geruch und Gewerbelärm. Der Nachweis ist zu führen über eine gutachterliche Aussage einer nach § 29b BImSchG amtlich bekannt gegebenen Messstelle. In diesem Nachweis muss auch eine Aussage enthalten sein, ob sich durch das geplante Bauvorhaben für die Eisengießerei die Ausbreitungsbedingungen für Luftschadstoffe und Geruch negativ verändern.
Nach Vorlage der geforderten Gutachten ist die Untere Immissionsschutzbehörde erneut zu beteiligen und evtl. Auflagen und sonstige Nebenbestimmungen, die sich aus den Fachgutachten und Feststellungen der Unteren Immissionsschutzbehörde ergeben sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Vollgeschosse
Die geplante Errichtung von IV Vollgeschossen (III plus Staffelgeschoss) fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung, abgeleitet aus der südlich gelegenen Bebauung der Schweinheimer Straße (Haus-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx), ein und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig.
Gebäudegrundfläche
Die Gebäudegrundfläche bemisst sich auf ca. 1.274 m² und fügt sich ebenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gebäudehöhe
Aus der Umgebungsbebauung ergeben sich max. Höhen von 17 m, bzw. 20 m. Das Bauvorhaben erreicht an der Einmündung Schweinheimer Straße/Spessartstraße eine Höhe (Attika) von ca. 17,5 m, im Bereich einzelner Technikaufbauten ca. 18,5 m und im nördlichen Bereich der Schweinheimer Straße, aufgrund des fallenden Geländeverlaufes ca. 20 m gegenüber der Gehwegoberkante.
Überbaubare Fläche
Die im Baulinienplan festgesetzte Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Schweinheimer Straße wird eingehalten. Diesbezüglich stimmt das Bauvorhaben mit den Festsetzungen des Baulinienplans Nr. 18 im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB überein. Für den Gebäudeteil, welcher außerhalb des Geltungsbereichs des Baulinienplans liegt ergibt sich ein unmittelbarer Anbau an die Straßenbegrenzungslinie aus dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB.
Für die Beurteilung des Bereichs entlang der Spessartstraße wird der bauliche IST-Bestand zum Zeitpunkt der Bauvoranfragen (BV-Nr.: xxx) herangezogen. Die Lage der Baukörper kann zu diesem Zeitpunkt als zurückspringend bewertet werden. Straßenseitig prägte ein erheblicher Baumbestand das Baugrundstück, der durch Realisierung des Verbrauchermarktes mit PKW-Stellplätzen, Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg (BV-Nr.: xxx) und Rodungsarbeiten auf der Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg bereits zum großen Teil entfallen ist.
Zur Sicherung eines Grünanteils wurde bereits im Bauvorbescheid (BV-Nr.: xxx) stadtplanerisch gefordert, dass eine überbaute Grundfläche von 80 % nicht überschritten wird (= 20 % Grünfläche), und dass ein straßenbegleitender Grünstreifen (mind. 3,00 m breit) mit Baumreihe entlang der Spessartstraße erhalten bzw. entwickelt wird.
Mit einer GRZ II von 0,79 wird die geforderte max. überbaute Fläche eingehalten. Zudem entsteht entlang der Spessartstraße, wie beauflagt, ein mind. 3,00 m breiter straßenbegleitender Grünstreifen mit einer Baumreihe.
Altlasten
Bereits in der Bauvoranfrage (BV-Nr.: xxx) wurde darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg (heute geteilt in die Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gemarkung Aschaffenburg) um eine Altlastenfläche handelt.
Aufgrund der sich ändernden baulichen Situation wurde aus Sicht der Unteren Bodenschutzbehörde darauf hingewiesen, dass im späteren Baugenehmigungsverfahren ein Gutachten vorzulegen ist, welches die gegenwärtige Untergrundsituation auf den betroffenen Flächen beschreibt. Sollte der Gutachter im Rahmen der jetzigen Betrachtung feststellen, dass die Fläche mit Schadstoffen belastet ist oder sein könnte, so ist ein Konzept zu erstellen, wie vor, während und nach der Bauphase mit den vorhandenen Kontaminationen umgegangen wird. Bei der Betrachtung sind die Kriterien des Merkblattes 3.8/1 des Bayerischen Landesamts für Umwelt zu berücksichtigen.
Des Weiteren hat bei einem Bodenaushub auch eine Probenahme zu erfolgen.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist folgender Stellplatzbedarf nachzuweisen für:
Verkehrsquelle: PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze
Büro-, Verwaltungsräume 1 St. je 40 m² Nutzfläche 1 Ab. je 60 m² Nutzfläche
Räume mit erhebl. Besucher-
Verkehr (z.B. Arztpraxen) 1 St. je 30 m² Nutzfläche 1 Ab. je 45 m² Nutzfläche
Läden 1 St. je 40 m² Nutzfläche 1 Ab. je 120 m² Nutzfläche
Unter Berücksichtigung einer Bürofläche von 505 m², einer Praxisfläche von 1.608 m² und einer Ladenfläche von 785 m² ergibt sich ein Bedarf von 86 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen und 51 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen.
In der Tiefgarage werden 27 PKW-Stellplätze, davon 2 barrierefreie nachgewiesen. Weitere 24 PKW-Stellplätze werden im Hof errichtet, davon ebenfalls 2 barrierefreie Stellplätze. Weitere 35 PKW-Stellplätze werden auf dem benachbarten Grundstück, Fl.-Nr.: 6343/18, Gem. Aschaffenburg nachgewiesen. Die o.g. 35 KFZ-Stellplätze auf dem benachbarten Grundstück sind zugunsten des Baugrundstückes dinglich zu sichern. Für die Zu- und Abfahrt zu diesen 35 Stellplätzen sowie für die 18 Stellplätze im Hof auf dem Baugrundstück, ist ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Baugrundstückes grundbuchamtlich einzutragen.
Die für das Bauvorhaben erforderlichen 51 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage und auf den Freiflächen nachgewiesen.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung erfolgt über die Schweinheimer Straße, bzw. Spessartstraße und ist – nach Nachweis der v.g. dinglichen Sicherung - gesichert.
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS, ist die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,5 m, bzw. 5 m zu begrenzen. Im nördlichen Bereich der Schweinheimer Straße ist eine Zufahrt für die Tiefgarage, sowie eine Zufahrt für eine Anlieferung mit einer Gesamtbreite von ca. 11,5 m geplant. Von der Überschreitung der maximalen Zufahrtsbreite kann eine Abweichung im Umfang von ca. 6,5 m gewährt werden, da sich die Zufahrten für dieses Vorhaben auf ein Minimum beschränken und aufgrund der Tiefgaragengröße eine Ein- und Ausfahrt benötigt wird, sowie eine gesonderte Zufahrt für die Anlieferung durch LKW vorzusehen ist.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 30 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 8 Bäumen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Laut Dachaufsichtsplan werden insgesamt ca. 755 m² der Dachflächen begrünt. Auf weiteren ca. 250 m² werden Photovoltaik-Module angebracht. Verringert sich die Fläche für Photovoltaik-Module bzw. die Fläche für die Dachbegrünung ist dementsprechend die Fläche der Dachbegrünung bzw. der Photovoltaik-Module zu erhöhen, sodass die Dachfläche vollflächig begrünt oder mit Photovoltaik-Module bedeckt ist.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
