I.
Baubeschreibung
Am 19.01.2024 reichte die Grundstücksgemeinschaft Auhofstr. GbR einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau eines Gewerbegebäudes mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken, Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg mit den sieben genannten Fragestellungen ein.
Das Baugrundstück, gebildet aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 2.590 m². Die Bestandsgebäude sollen abgebrochen werden.
Geplant ist ein dreigliedriger Baukörper in V-Form, bestehend aus einem viergeschossigen Gebäude mit Staffelgeschoss an der Knodestraße mit Abmessungen von ca. 53 m x 17,3 m, einem ebenfalls viergeschossigen Baukörper mit Staffelgeschoss an der Auhofstraße mit Abmessungen von 33 m x 15,6 m, sowie einem eingerückten, dreigeschossigen Verbindungsbau an der Erlenmeyerstraße mit Abmessungen von 18 m x 11 m.
Die Baukörper sollen in geschlossener Bauweise in einer Art Blockrandbebauung mit Innenhof entlang der Auhofstraße, Erlenmeyerstraße und Knodestraße errichtet werden.
Geplant ist, das Grundstück nahezu vollständig zu unterbauen. Im Untergeschoss sollen 55 PKW-Stellplätze, welche über die Auhofstraße anzufahren sind errichtet werden. Im Bereich der Auhofstraße sind 7 Kellerabteile und ein Hausmeisterraum vorgesehen.
Im Gebäude an der Knodestraße sind im Erdgeschoss 25 PKW-Stellplätze vorgesehen, welche über die Erlenmeyerstraße erschlossen werden. Zudem werden in diesem Bereich ein Müll- und Wertstoffraum, sowie 51 Fahrradabstellplätze errichtet. Im 1. bis 4. Obergeschoss sind insgesamt 57 Boarding-Apartments geplant.
Im Gebäude an der Auhofstraße ist im Erdgeschoss eine Bäckerei mit einer Verkaufsfläche von 78 m² und eine Apotheke mit einer Verkaufsfläche von 64 m² vorgesehen. In den 1. bis 2. Obergeschossen sind Praxisräume für Physiotherapie, bzw. ärztliche Behandlungen und in den 3. bis 4. Obergeschossen Büroräume geplant.
Der dreigeschossige Verbindungsbau nimmt im Erdgeschoss eine Anmeldung, Lobby und ein Büro für das Boardinghouse auf. Im 1. und 2. Obergeschoss sind Räumlichkeiten für eine Physiotherapiepraxis vorgesehen.
Der Stellplatznachweis erfolgt mit 55 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage, mit 25 PKW-Stellplätzen im Erdgeschoss des Gebäudes in der Knodestraße und mit 11 PKW-Stellplätzen im Innenhof. Weiterhin sind Begrünungsmaßnahmen im Innenhof und an der Erlenmeyerstraße mit insgesamt 11 Bäumen geplant.
Die Dächer werden extensiv begrünt und mit einer Photovoltaikanlage belegt. Zudem ist beim Verbindungsbau und den Staffelgeschossen eine Fassadenbegrünung geplant.
II.
Grundsätzliches zur Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20/1a für das Gebiet zwischen Schönbornstraße, östlicher Ringstraße, Auhofstraße, Erlenmeyerstraße und Glattbacher Straße. Der Bebauungsplan trifft u.a. folgende Festsetzungen:
- GEA: Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit Ausschluss von Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke sowie mit Einschränkung zulässiger Lärmemissionen (flächenbezogener Schallleistungspegel max. 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts)
- GRZ 0,8 / GFZ 2,4
- Bauliche Höhe: OK max. 16,50 m
- Mindestgrundstücksgröße: 1.500 m²
- Altlastenverdacht aufgrund früherer Nutzungen (Kleiderfabrik, Tankstelle)
Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.
IV.
Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Vorhaben liegt in einem „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen, gem. § 8 BauNVO 1990. Bei dem geplanten Boardinghousebetrieb, der Bäckerei, der Apotheke und den Büros handelt es sich um zulässige Nutzungen i.S.d. § 8 Abs. 2 BauNVO). Die geplanten Praxisräume können als Anlagen für gesundheitliche Zwecke, gem. § 8 Abs. 3 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden.
Die geplanten Nutzungen unterfallen keinen Nutzungsbeschränkungen des Bebauungsplanes.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben überschreitet mit einer GRZ II von 0,84 die zulässige GRZ II von 0,8 um 0,04. Eine Befreiung von der Überschreitung der max. zulässigen GRZ II kann in Aussicht gestellt werden.
Die Überschreitung der GRZ II um 0,04 entspricht einer Fläche von ca. 112 m². Durch die geplanten extensiven Dachbegrünungen mit einer Gesamtfläche von ca. 770 m² wird ein angemessener Ausgleich geschaffen. Insofern ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar.
Das Bauvorhaben überschreitet mit einer GFZ von 2,8 die zulässige GFZ von 2,4 um 0,4.
Befreiungen für die Überschreitung der max. zulässigen GFZ können aus planungsrechtlicher Sicht in Aussicht gestellt werden.
Die geplante, straßenbegleitende Bebauung mit den dargestellten Maßen stellt eine städtebaulich wünschenswerte Entwicklung des bisher eher offen strukturierten und inhomogenen bebauten Straßenbildes dar. Die Überschreitung der GFZ um 0,4 bzw. ca. 1.025 m² ist aufgrund der geplanten Bebauung und der städtebaulich wünschenswerten Entwicklung städtebaulich vertretbar.
Das Bauvorhaben überschreitet bei den beiden Gebäuden an der Auhofstraße und der Knodestraße mit den beiden Staffelgeschossen mit einer Höhe 18,175 m die zulässige Höhe von 16,5 m um 1,675 m.
Die Attika der Haupthäuser bleibt mit einer Höhe von 15,32 m um 1,18 m unterhalb der max. zul. Gebäudeoberkante. Lediglich die eingerückten Staffelgeschosse überschreiten die zulässige Oberkante um 1,675 m, rücken dafür aber durchschnittlich 2 m von der Fassadenkante des Hauptgebäudes, welches an der Baugrenze steht, ein. Aus stadtplanerischer Sicht würde ein Gebäude mit der max. Gebäudeoberkante von 16,50 m entlang der Baugrenze städtebaulich stärker in Erscheinung treten als die Höhe des eingerückten Staffelgeschosses. Aus diesen Gründen ist die Befreiung städtebaulich vertretbar und eine Befreiung von der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe für die Staffelgeschosse kann in Aussicht gestellt werden.
Zur Kompensation der Befreiungen ist eine konzeptionelle Fassadenbegrünung für die Innenhof-Fassade und die Fassade der Staffelgeschosse erforderlich.
Überbaubare Fläche / Bauweise
Das Bauvorhaben liegt in der Auhofstraße im Bereich zwischen Nordring und Ringstraße. In diesem Bereich dient die Auhofstraße als Zufahrt zur Ringstraße. Der geltende Bebauungsplan 20/1a vom 07.02.1997 hatte bereits aufgrund der zu erwartenden Immissionen durch die umgrenzenden Straßen Schönbornstraße / Ringstraße / Auhofstraße Gewerbegebiete als Puffer zu den nordwestlich gelegenen Mischgebieten entlang der Glattbacher Straße und in Teilbereichen der Wiesner- und Erlenmeyerstraße vorgesehen. Aus Lärmschutzgründen ist es planungsrechtlich erstrebenswert, eine geschlossene, straßenbegleitende Bebauung als Lärmschutz für die dahinterliegende nordwestliche Bebauung sicherzustellen. Im anzuwendenden Bebauungsplan ist aber dennoch eine offene Bauweise für den Baublock Auhof-, Erlenmeyer-, Knode- und Stengerstraße festgesetzt. Hierdurch entstünden an den Grundstücksgrenzen „Baulücken“ für einen durchgängigen Lärmschutz. Durch den geplanten Grenzanbau als geschlossene Bauweise wird die Möglichkeit eröffnet, dass sich zukünftig ein lückenloser, straßenbegleitender Baublock entlang der Auhofstraße entwickeln kann, welcher als Lärmpuffer für die dahinterliegende Bebauung dient.
Entlang der Knodestraße existiert bereits eine nahezu geschlossene Bauweise, die durch die geplante Bebauung aufgegriffen wird.
Da durch eine geschlossene, anstatt, wie festgesetzt offene Bauweise nachbarliche Rechte betroffen sind, ist eine entsprechende Zustimmung erforderlich.
Aus den genannten Gründen kann – bei Vorliegen der nachbarlichen Zustimmung - eine Befreiung von der Festsetzung der offenen Bauweise in Aussicht gestellt werden.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung ist über die Auhofstraße, die Erlenmeyerstraße und die Knodestraße gesichert.
Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Begrünung
Gem. Festsetzungen des Bebauungsplanes müssten insgesamt 10 großkronige Laubbäume gepflanzt werden. Dies ist durch die städtebaulich wünschenswerte, geplante straßenbegleitende Bebauung nicht möglich. Es sind jedoch im Innenhof auf der 90 cm überdeckten Tiefgarage 7 und im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume sowie auf der Dachterrasse/Dachgarten 2 klein-, bzw. mittelkronige Laubbäume in Pflanzkübeln geplant. Insgesamt sind 11 Bäume vorgesehen. Zudem ist eine Fassadenbegrünung am Zwischenbau zur Erlenmeyerstraße geplant.
Aufgrund der geplanten und beauflagten Begrünungsmaßnahmen ist eine Befreiung von der Abweichung der Anzahl der geforderten zu pflanzenden großkronigen Laubbäume städtebaulich vertretbar, da dies gerade auf der überdeckten Tiefgarage/Innenhof nicht möglich ist.
Allerdings sind im vorderen Eingangsbereich an der Erlenmeyerstraße statt der geplanten 2 klein-, bzw. mittelkronigen Laubbäume 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen, da hier keine baulichen Zwänge bestehen, die Bepflanzung zu reduzieren.
Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
