I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 28.03.2024 beantragte die May Bauträger GmbH die Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Damm, Mühlstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück besteht aus mehreren Teilflächen und verfügt über eine Gesamtfläche von 5.772 m². Dem Lebensmittelmarkt ist eine Teilfläche von 2.850 m² zuzurechnen.
Geplant ist die Errichtung eines eingeschossigen Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 791 m² im westlichen Bereich des Baugrundstückes, mit einem begrünten Randstreifen im Westen und im Süden, an die Strietwaldstraße/Mühlstraße angrenzend mit einer Breite von ca. 5 - 8 m.
Das bestehende Gebäude (eingeschossiger Lebensmittelmarkt) im östlichen Bereich des Baugrundstückes soll abgebrochen und durch die geplante Neubebauung im Westen ersetzt werden. Im östlichen Grundstücksbereich ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 24 Wohneinheiten auf 4 Geschossen, zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Die für das Wohngebäude erforderlichen Stellplätze werden in einem Parkdeck auf Erdgeschossebene des geplanten Mehrfamilienhauses gesondert nachgewiesen.
Für das geplante Wohnbauvorhaben liegt ein gesonderter Bauantrag (BV-Nr.: xxx) vor. Da das Wohnbauvorhaben alle Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 17/05 einhält, wird dieses Bauvorhaben im Wege des sog. Freistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO behandelt, d.h. es ist kein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Bei dem geplanten Lebensmittelmarkt handelt es sich um einen Sonderbau, für welchen in jedem Fall ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist. Im nachfolgenden wird lediglich das Bauvorhaben „Lebensmittelmarkt“ behandelt.
Im freien Bereich zwischen dem geplanten Wohnbauvorhaben und dem Lebensmittelmarkt sind die für den Markt nachzuweisenden Stellplätze vorgesehen. Insgesamt werden 49 PKW-Stellplätze errichtet, hiervon 2 mit E-Lademöglichkeit, 2 barrierefreie und 4 Eltern-Kind-Parkplätze.
Die Gebäudeabmessungen des geplanten Lebensmittelmarktes liegen bei ca. 25 m x 47 m. Die Höhe des Gebäudes liegt bei max. 7,46 m.
Die Erschließung des Geländes soll sowohl über eine Zufahrt in der Mühlstraße (zum Parkdeck des geplanten Mehrfamilienwohnhauses) als auch über die Strietwaldstraße, ähnlich der bisherigen Erschließung, erfolgen.
Das geplante Bauvorhaben wurde bereits in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 19.09.2018 als Bauvoranfrage (BV-Nr.: 20180151) in weitgehend übereinstimmender Form behandelt und beschlossen. Zum damaligen Zeitpunkt wies der Bebauungsplan Nr. 17/05 für diese Fläche allerdings noch ein Gewerbegebiet aus. Dieses schloss eine Wohnnutzung aus. Der Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich geändert.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben:
Das betreffende Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des geänderten Bebauungsplanes Nr. 17/5 für das Gebiet zwischen Aschaff, östlicher Begrenzung, Mühlstrasse und Strietwaldstrasse. Der geänderte Bebauungsplan ist am 21.04.2023 in Kraft getreten. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990.
Es gelten die folgenden Festsetzungen:
MI - Mischgebiet
GRZ 0,5
GFZ 1,3
Vollgeschosse: III + D
offene Bauweise
TH max. 132,00 m ü.NN
OK max. 136,00 m ü.NN
DN 0° - 35°
Festsetzung von Pflanzflächen und zu erhaltenden Bäumen
Planungsrechtliche Beurteilung:
Art der baulichen Nutzung
Die Nutzungsart „Lebensmitteldiscounter" ist im Mischgebiet allgemein zulässig und dort auch nicht explizit durch Bebauungsplan ausgeschlossen.
Mit einer Verkaufsfläche von 791 m² sind keine negativen Auswirkungen auf die raumordnerische und städtebauliche Entwicklung und Ordnung, gem. § 11 Abs. 3 BauNVO zu befürchten, insbesondere, da
- der Standort städtebaulich integriert in einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen liegt,
- er zu einer wohnort- und verbrauchernahen Versorgung, insbesondere der Stadtteile Damm und Strietwald beiträgt,
- ein anteiliger fußläufiger Einzugsbereich und eine entsprechende Anbindung an den ÖPNV von hinreichender Qualität und Kapazität besteht. Eine Bushaltestelle in direkter Lage vor dem Lebensmittelmarkt in der Strietwaldstraße ist vorhanden.
Immissionsschutz - Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Gem. Bebauungsplan Nr. 17/05 sind hinsichtlich des Gewerbelärmes Betriebe und Anlagen zulässig, deren Schallemissionen die folgenden Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (06.00 - 22.00 Uhr) noch nachts (22.00 - 06.00 Uhr) überschreiten:
Emissionskontingente:
LEK tags 60 dB(A)
LEK nachts 45 dB(A)
Für die Immissionsorte im WA-Gebiet östlich der Habichtstraße gelten um 2 dB (A) erhöhte Emissionskontingente.
Zum Nachweis der Einhaltung der Immissionsrichtwerte ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 vorzulegen. Die Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht zusammen mit dem geplanten Wohngebäude eine überbaute Grundfläche von 2.131 m² und damit eine GRZ1 von 0,37 sowie eine befestige Fläche von 4.330 m² mit einer GRZ2 von 0,75. Die zulässige GRZ1 von 0,5 wird nicht überschritten. Durch Nebenanlagen darf die festgesetzte GRZ1 von 0,5, gem. § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 % überschritten werden. Hieraus ergibt sich eine maximale GRZ2 von 0,75, welche durch das Bauvorhaben eingehalten wird.
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,3 wird mit einem Wert von 0,6 eingehalten.
Die max. zulässige Zahl der Vollgeschosse ist eingehalten.
Das Bauvorhaben hält mit den in den Plänen dargestellten Maßen, Höhen und seiner Dachform die max. Höhe und die Festsetzungen zu den zulässigen Dachformen/-neigungen ein.
Überbaubare Grundstücksflächen
Der Standort des geplanten eingeschossigen Lebensmittelmarktes an der Mühlstraße/Ecke Strietwaldstraße liegt innerhalb der überbaubaren Flächen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 25 m² Verkaufsfläche ein PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Verkaufsfläche von 791 m² ergibt sich ein nachzuweisender Bedarf von 32 PKW-Stellplätzen.
Errichtet werden 49 PKW-Stellplätze, hiervon 2 mit E-Lademöglichkeit, 2 barrierefreie, gem. DIN 18040-1 und 4 Eltern-Kind-Parkplätze.
Je 120 m² Verkaufsfläche ist 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Verkaufsfläche von 791 m² sind 7 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Errichtet werden 8 Fahrradabstellplätze.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden eingehalten.
Erschließung / Zufahrt / Leitungsrechte
Die Erschließung über die Mühlstraße, bzw. Strietwaldstraße ist gewährleistet.
Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, Gem. Damm und eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Bei der, von der Strietwaldstraße abzweigenden Stichstraße handelt es sich um eine Privatstraße, deren Einmündungsbereich in die Strietwaldstraße, aufgrund der Baumaßnahme umgebaut werden muss. Diesbezüglich ist das städtische Tiefbauamt und das Ordnungs- und Straßenverkehrsamt zu beteiligen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung / Photovoltaikanlage
Gem. Ziffer I.13 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ist je 330 m² privater Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter, heimischer Laubbaum (Stammumfang mind. 18 – 20 cm, Pflanzbeet > 6 m²) zu pflanzen. Vorhandene Laubbäume auf dem Baugrundstück können angerechnet werden. Baumpflanzungen müssen zu Straßenbegrenzungslinien einen Mindestabstand von 2,00 m einhalten.
Bei einer anteiligen Grundstücksfläche von 2.850 m², welche dem Lebensmittelmarkt zuzurechnen ist, ergeben sich 8 zu pflanzende Bäume. Für die Teilfläche, welche dem Mehrfamilienwohnhaus zuzurechnen ist, ist ein gesonderter Nachweis zu führen.
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 angefangener Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 49 geplanten Stellplätzen ergibt sich ein nachzuweisender Bedarf von 13 Laubbäumen.
Der Freiflächenplan sieht die Pflanzung von 13 Laubbäumen vor.
Im Bereich der Zufahrt/LKW-Umfahrt im nördlichen Grundstücksbereich, sowie im südwestlichen Grundstücksbereich ist je ein zu erhaltender Baum vorhanden. Die beiden Standorte der Bäume können nicht erhalten werden. Unter der Voraussetzung, dass als Ausgleich zwei Ersatzpflanzungen erfolgen, kann eine Befreiung erteilt werden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.
Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzungen, einschließlich der beiden Ersatzpflanzungen ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Ziffer I.14 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ist das Flachdach des Lebensmittelmarktes extensiv oder intensiv zu begrünen. Alternativ kann eine vollflächige Photovoltaikanlage errichtet werden. Die Planunterlagen sehen eine Photovoltaikanlage vor. Hierdurch wird auch die Verpflichtung des Art. 44a Abs. 2 BayBO erfüllt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die notwendigen Pflanzflächen, gem. Bebauungsplan mit einem Begrünungsanteil von mindestens 80 % sind nachgewiesen. Diese Grünflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Wasserrecht
Die geplanten Bäume entlang der Strietwaldstraße liegen innerhalb der Hochwassergefahrenfläche HQextrem. Bei einem Extremereignis können im Planungsgebiet Wasserstände von 0 - 1,0 m auftreten. Durch die geplanten Bäume entlang der Strietwaldstraße wird der Wasserabfluss allerdings nicht beeinträchtigt.
Der Standort des geplanten Lebensmittelmarktes liegt außerhalb des nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommenen festgesetzten Überschwemmungsgebiets der Aschaff HQ 100, amtlich festgesetzt mit Verordnung vom 05.03.2018 (Gewässer II. Ordnung).
Im Hinblick auf zunehmende Starkniederschläge wird empfohlen, notwendige Vorkehrungen zum Hochwasserschutz zu treffen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
