Anlass und Zweck der Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Südwestlich Waldackerstraße“ (FNP 2030/04)
- Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens für das Gebiet „Südwestlich der Waldackerstraße“ (Nr. 24/10) / Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses
Für den die Änderung des Flächennutzungsplans betroffenen Bereich „Südwestlich Waldackerstraße“ (FNP 2030/04) hatte der Stadtrat am 20.11.2006 die Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens für das Gebiet „Südwestlich der Waldackerstraße“ (Nr. 24/10) beschlossen. In den Jahren 2007 bis 2009 wurden für die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, Gem. Gailbach, auf Veranlassung der Eigentümer ein Verfahren zur Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans durchgeführt. Der Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan erfolgte mit Beschluss des Plenums am 19.10.2009. Gleichzeitig wurde dem Entwurf des Erschließungsvertrags gem. §124 BauGB zur Ermöglichung der Bebauung und zur Sicherung der Ziele und Zwecke des Bebauungsplans zugestimmt. Die Verwaltung wurde beauftragt, den Bebauungsplan erst nach Abschluss des Vertrages in Kraft zu setzen.
Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, eine städtebaulich vertretbare Abrundung am Ortsrand von Gailbach zu schaffen, weshalb die Eigentümer der o. g. Flurnummern beantragt hatten, eine „Baureservefläche“ für Bauland – u. a. im Sinne der Nachverdichtung – zur Verfügung zu stellen. Verbunden damit waren sowohl ein städtebaulicher Vertrag zur Abwicklung des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans, als auch ein Erschließungsvertrag mit der Verpflichtung zur Übernahme der Erschließung und Kostentragung.
Der geforderte entsprechende „städtebauliche Vertrag“ (Grundlage gemäß § 11 BauGB) wurde von den Eigentümern unterzeichnet und am 31.10.2007 der Verwaltung übergeben und erfüllt. Wohingegen der Erschließungsvertrag bis heute von den Eigentümern (zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses waren 8 Eigentümer in das Verfahren involviert) sowie nachfolgenden Eigentümern nicht unterzeichnet wurde. Insofern ist die Voraussetzung für die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses und das Inkrafttreten des Bebauungsplans gemäß Beschluss des Stadtrats vom 19.10.2009 nicht erfüllt.
In den vergangenen Jahren, erstmals mit Schreiben am 29.12.2009, hatte die Stadt die Eigentümer über den Stand des Bebauungsplanverfahrens informiert und diese um Mitteilung gebeten, ob am Abschluss eines Erschließungsvertrages weiterhin Interesse bestehe. Infolgedessen bat der Eigentümer um Fristverlängerungen, die Ihm gewährt wurden, jedoch mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass der Abschluss eines Erschließungsvertrages unabdingbare Voraussetzung für die Rechtskraft des Bebauungsplans ist. Sollte es nicht gelingen, innerhalb der Frist eine einvernehmliche Regelung zu erzielen, werde die Stadtverwaltung dem Stadtrat die Einstellung des Bebauungsplanverfahrens vorschlagen. Die Fristen für die Entscheidung wurden von 2010 bis 2015 immer wieder verlängert.
Der damalige Eigentümer ist mittlerweile verstorben. Seine Tochter ist mittlerweile Eigentümerin des Grundstücks mit der Fl.-Nr. xxx der Gemarkung Gailbach. Über Ihren Ehemann ist Sie mit einem Schreiben am 18.12.2023 an die Stadt herangetreten, dass Interesse an einer Wiederaufnahme des Bebauungsplanverfahrens bestehe. Jedoch wurde im März 2024 mitgeteilt, dass derzeit keine Möglichkeit zur Einigung bei der Herstellung der Erschließung besteht.
Den Eigentümern wurde in der Vergangenheit vermehrt die Möglichkeit gegeben die Voraussetzungen für die Rechtskraft des Bebauungsplans zu erfüllen und Fristen zur Unterzeichnung des Erschließungsvertrags verlängert. Aufgrund dessen strebt die Stadtverwaltung jetzt das Ziel an, den Satzungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren aufzuheben.
Nach § 12 Abs. 6 BauGB ist der Bebauungsplan aufzuheben, wenn der Erschließungsplan nicht innerhalb der Frist durchgeführt wird. Hierbei kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewandt werden, in welchem auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs.1 BauGB und § 4 Abs.1 BauGB abgesehen werden kann. Es könnte bei Vorliegen der Gutachten direkt die förmliche Auslegung, die Offenlage, erfolgen und danach der Aufhebungsbeschluss. Zu überprüfen wäre im Verfahren und in den Gutachten, welches Ziel und was für Konsequenzen die Aufhebung des Bebauungsplans hätte. Die Flurstücke befinden sich am Ortsrand von Gailbach. Demnach erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung nach § 35 BauGB und die Grundstücke sind dem Außenbereich zuzuordnen.
Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ vom 19.10.2009 ist aufzuheben. Der Erschließungsvertrag wurde bis heute nicht von den Eigentümern unterzeichnet, wodurch der Bebauungsplan nicht in Kraft gesetzt werden konnte. Von der heutigen Eigentümerin wurde über Ihren Ehemann im März 2024 mitgeteilt, dass derzeit keine Möglichkeit zur Einigung bei der Herstellung der Erschließung besteht. Daraus geht hervor, dass keine zeitnahe Umsetzung des Erschließungsplan zu erwarten ist.
Nach Beschluss des Stadtrats ist für den Bebauungsplan das Aufhebungsverfahren einzuleiten und die Voraussetzungen für eine förmliche Auslegung nach § 4 Abs.2 BauGB sind herzustellen. Das Verfahren muss darlegen, welches Ziel erreicht wird, wenn der Bebauungsplan nicht mehr besteht.
Zu 1. + 2.: Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Südwestlich Waldackerstraße“, Gem. Gailbach (FNP 2030/04) und Billigung des Vorentwurfs vom 02.09.2024 zur Änderung des Flächennutzungsplans
Im Flächennutzungsplan 2030 mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Aschaffenburg in der Fassung vom 02.07.2018 ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt und der vorgeschlagene Bebauungsplanentwurf Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ war auf Basis dieser Zielvorgabe grundsätzlich entwickelt.
Um die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplanentwurfs Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ vom 19.10.2009 planungsrechtlich vorzubereiten, besteht das Erfordernis der Änderung des Flächennutzungsplans südwestlich der Waldackerstraße im Bereich der Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Gailbach.
Die Änderung des Flächennutzungsplans hat den Zweck, seine Darstellungen der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung von Aschaffenburg anzupassen und damit aktuell zu halten.
Lage, Größe und Umgriff des räumlichen Geltungsbereichs der Änderung des Flächennutzungs-plans
Das Plangebiet der Änderung des Flächennutzungsplans liegt südwestlich der Waldackerstraße.
Bei dem vorliegenden Plangebiet am Ortsrand im Stadtteil Gailbach / südwestlich der Waldackerstraße handelt es sich um eine ruhige, hängige Wohnlage mit Einfamilien-Wohnhäusern in der unmittelbaren Nachbarschaft im Nordosten bzw. Nordwesten.
Nach Südwesten bzw. nach Südosten wird der Geltungsbereich zur freien Landschaft durch Mähwiesen / intensive Grünlandfläche und Baumbestand begrenzt. Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich ein Wohnhaus.
Die Größe des räumlichen Geltungsbereichs des Plangebiets beträgt rund 0,37 ha. und umfasst die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, Gem. Gailbach.
Städtebauliches Ziel der Änderung des Flächennutzungsplans
Städtebauliches Ziel ist es, die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ vom 19.10.2009 aufzuheben.
Weiterhin soll der Flächennutzungsplan im Bereich südwestlich der Waldackerstraße auf der Gemarkung Gailbach (FNP 2030/04) geändert werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans hat das Ziel, seine aktuelle Darstellung als „Wohnbaufläche“ in „Fläche für die Landwirtschaft“ zu ändern, um seine Darstellung der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung anzupassen und damit aktuell zu halten.
Die Aufhebung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ wird durch die Änderung des Flächennutzungsplans planungsrechtlich vorbereitet.
Die Aufhebung des Bebauungsplans „Südwestlich der Waldackerstraße“ (Nr. 24/10) wird gem. § 12 Abs. 6 BauGB eingeleitet. Das Aufhebungsverfahren dieses Bebauungsplans wird als vereinfachtes Verfahren gem. § 13 BauGB durchgeführt. Die förmliche Auslegung erfolgt ohne frühzeitige TöB- und Öffentlichkeitsbeteiligung mit der öffentlichen Auslegung nach § 4 Abs. 2 BauGB.
Der Stadtratsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans „Südwestlich der Waldackerstraße“ (Nr. 24/10) erfolgte im PVS am 11.06.2024 und im Plenum am 01.07.2024.
Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im 2-stufigen Regelverfahren des BauGB.
Bevor für die Aufhebung des Bebauungsplans die öffentliche Auslegung durchgeführt wird, erfolgt zunächst für die Änderung des Flächennutzungsplans die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 + 4 Abs. 1 BauGB.
Die öffentliche Auslegung nach § 4 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplans „Südwestlich der Waldackerstraße“ und der Änderung des Flächennutzungsplans sollen im „Parallelverfahren“ nach § 8 Abs. 3 BauGB erfolgen.
Art und Umfang der Änderung des Flächennutzungsplans
Der Vorentwurf zur Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich südwestlich der Waldackerstraße auf der Gemarkung Gailbach (FNP 2030/04) sieht an Stelle der Darstellung als „Wohnbaufläche“ die Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft“ vor.
Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB
Einleitung und Vorgaben
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Die Geltungsbereiche sowie die Zwecke und Ziele der Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Südwestlich Waldackerstraße“ (FNP 2030/04) und des Bebauungsplanentwurfs Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ überlagern sich. Die für die Änderung des Flächennutzungsplans zu ermittelnden, zu beschreibenden und zu bewertenden Umweltbelange sind zu benennen.
Für die Aufhebung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 24/10 „Südwestlich der Waldackerstraße“ kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewandt werden, in welchem auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs.1 BauGB und § 4 Abs.1 BauGB abgesehen werden kann. Es könnte bei Vorliegen der Gutachten direkt die förmliche Auslegung, die Offenlage, erfolgen und danach der Aufhebungsbeschluss. Zu überprüfen wäre im Verfahren und in den Gutachten, welches Ziel und was für Konsequenzen die Aufhebung des Bebauungsplans hätte.
Für die Änderung des Flächennutzungsplans ist ein Umweltbericht zu erstellen.
Erstellung Umweltbericht und Fazit
Es wurde ein Umweltbericht erstellt, in dem die Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet wurden. Der Umweltbericht ist Bestandteil des Begründungsvorentwurfs (s. „V Umwelt-bericht nach § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB“).
Zusammenfassend stellt der Umweltbericht fest, dass mit der Änderung des Flächennutzungsplans von Wohnbaufläche in Flächen für die Landwirtschaft im Bereich des aufzuhebenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Gebiet „Südwestlich der Waldackerstraße“ im Bereich der Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Gailbach (Nr. 24/10) keine Nutzungsänderung der betrachteten Fläche stattfindet.
Mit der Änderung des Flächennutzungsplans verbleiben die betrachteten Schutzgüter in ihrem heutigen Zustand. Es ist keine Verschlechterung des Umweltzustandes zu erwarten.
Zu 3.: Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) sowie frühzeitige Beteiligung der Behörden
Mit dem Vorentwurf zur Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Südwestlich Waldackerstraße“, Gem. Gailbach (FNP 2030/04) vom 02.09.2024 mit Begründungsvorentwurf gleichen Datums sollen als nächste Verfahrensschritte die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen.
Bei Billigung des Vorentwurfs vom 02.09.2024 mit Begründungsvorentwurf gleichen Datums soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch vierwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
