I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.06.2018, bzw. Änderungen vom 30.07.2018 beantragten die Bauherren xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Garagen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Fabrikstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten mit Satteldach. In der Erdgeschossebene ist eine Garage mit 7 PKW-Stellplätzen, 10 Fahrradabstellplätzen und einem Müllraum vorgesehen. Die Garage erstreckt sich über das gesamte ca. 300 m² große Grundstück. Das Wohnhaus wird beidseitig grenzständig errichtet und verfügt über 3 Vollgeschosse mit den Außenmaßen ca. 12 m x 14 m. In den 1. bis 3. Obergeschossen sind jeweils 2 Wohnungen mit einer Größe zwischen 46 bis 60 m², im Dachgeschoss eine Wohnung mit einer Grüße von ca. 85 m² vorgesehen. Die Garage wird im rückwärtigen, nicht vom geplanten Gebäude überbauten Bereich intensiv begrünt und mit einer Spielfläche für Kinder ausgestattet.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße.
Der Bebauungsplan enthält für das betreffende Baugebiet folgende Festsetzungen:
MI - Mischgebiet
GRZ 0,8
GFZ 1,8
Zahl der Vollgeschosse: III – IV (incl. DG)
geschlossene Bauweise
Dachform: Satteldach bis 35°
Wohnnutzung erst ab dem 1. OG zulässig
Beschränkung des Einzelhandels auf eine Verkaufsfläche von max. 200 m²
Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben
Je 4 ebenerdiger (offener) Stellplätze ein großkroniger Laubbaum
Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 7 Wohnungen ist nach der Art der baulichen Nutzung im Mischgebiet allgemein zulässig. Im Erdgeschoss sind keine Wohnungen vorgesehen.
Die GRZ des Hauptgebäudes beträgt – ohne Garagengebäude - 0,58 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplanes ein. Inclusive Garagengebäude erreicht das Bauvorhaben eine GRZ von 1,0 statt einer zulässigen Gesamtüberbauung von 0,8. Die festgesetzte GRZ von 0,8 beinhaltet bereits Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen und kann daher nicht mehr i.R.d. § 19 Abs. 4 BauNVO erhöht werden. Im Übrigen ist die hiernach zulässige Höchstgrenze von 0,8 bereits erreicht. Der Anteil der geplanten Intensivbegrünung wird ca. 100 m² der rückwärtigen Garage überdecken und erreicht damit ca. 30% der Grundstücksfläche. Von der Überschreitung der GRZ kann daher eine Befreiung gewährt werden, unter der Bedingung, dass der rückwärtige Teil der Garage auf einer Fläche von ca. 100 m² mit einer Erdschicht mit einer Stärke von mindestens 40 cm überdeckt und intensiv begrünt wird. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 4.000 € zu hinterlegen.
Die GFZ hält mit einem Wert von 1,64 die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein.
Das Bauvorhaben weist drei Vollgeschosse auf und hält sich damit ebenfalls innerhalb der Vorgaben des Bebauungsplans. Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss bilden keine Vollgeschosse.
Der beidseitig grenzständige Hauptbaukörper befindet sich vollständig im Baufenster. Das Parkdeck überschreitet die rückwärtige Baugrenze um ca. 11 m. Eine Befreiung für die Überschreitung der hinteren Baugrenze durch die Garage kann erteilt werden, da eine Begrünung des rückwärtigen Teils des Garagendaches erfolgt (s.o.), die Befreiung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Nachbarn der betroffenen Grundstücke (Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg) haben der Planung zugestimmt.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Die hiernach 7 erforderlichen PKW-Stellplätze werden in der Garage im Erdgeschossbereich geschaffen.
Je 50 qm Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 7 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 423 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 9 Fahrradstellplätzen. In der Parkgarage werden 10 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Der notwendige Stellplatznachweis auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von ca. 7,6 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 4,1 m erteilt.
Ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 45 m² ist im rückwärtigen Bereich des Gebäudes auf dem Dach des Parkdecks vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 3.000 € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
