Vorbemerkung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet „Westlich Kiebitzweg“ (Nr. 16/19), der nach § 13b BauGB als ein Bebauungsplan zur „Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren“ zu behandeln ist, wurde am 22.10.2018 im Plenum beschlossen incl. Billigung der Planungsvarianten (V1, V2 + V5) vom 03.09.2018 und 08.10.2018. Auf Basis dieser Planungsvarianten wurden zuerst die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, entsprechend unterrichtet (frühzeitige Behördenbeteiligung) und danach wurde die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB in Form eines Bürgergesprächs durchgeführt.
Anwendungsvorschrift des § 13b
Mit dem bei Novellierung des Baugesetzbuches vom 20. Juli 2017 neu eingeführten § 13b, der zunächst bis zum 31.12.2019 befristet war, wurden Siedlungserweiterungen im Anschluss an zusammenhängend bebaute Ortsteile ermöglicht. Der Satzungsbeschluss hätte bis zum 31.12.2021 gefasst werden müssen. Mit der gesetzlich befristeten Verlängerung der Regelungen des § 13b BauGB, bis zum 31.12.2024 den Satzungsbeschluss zu fassen, wäre ein erneuter Aufstellungsbeschluss, der bis zum 31.12.2022 gefasst sein muss, erforderlich. Dieses Versäumnis eines erneuten Aufstellungsbeschlusses ist auch ohne entsprechende Rechtssprechung und Kommentarliteratur gut vertretbar. Die erfolgte Verlängerung der Geltungsdauer dieser Regelung sollte nicht nur dazu dienen, neue 13b BauGB-Verfahren zu ermöglichen, sondern auch dazu, bereits eingeleitete Verfahren fortsetzen und zum Abschluss bringen zu können. Dass der Gesetzgeber für diese Fälle nach einem bereits gefassten Aufstellungsbeschluss nicht verlangen wollte, dass ein solcher Beschluss nochmals gefasst wird, ist nach Einschätzung der Rechtsstelle offensichtlich und damit gut vertretbar.
Durch die formal erforderliche Wiederholung des Aufstellungsbeschlusses ändert sich der Verfahrensstand nicht, d.h. als nächster Verfahrensschritt stünde die öffentliche Auslegung an.
zu 1. Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde im Zeitraum vom 03.12.2018 bis 11.01.2019 durchgeführt. Während dieser frühzeitigen Beteiligung sind 23 Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangen.
Hierbei sind 13 Stellungnahmen mit Anregungen und Hinweisen eingegangen. Dabei handelt es sich um Anregungen und Hinweise
(Hinweise zu Regelungen zur Löschwassermenge und zur Hydrantenanordnung),
- des Amtes für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Aschaffenburg
(Hinweise zur Präzisierung des räumlichen Geltungsbereiches und zur Darstellung und Teilung von Flurstücksgrenzen),
(Hinweise zur Versorgung des Plangebiets mit stadttechnischen Medien und deren Verlegung, zur Sicherung von Leitungen und deren Freihaltung von Überpflanzung),
(Anregung - keine Ansprüche aus Lärm- oder sonstigen Emissionen und Hinweise zu Abgrabungen und Aufschüttungen, Abführung von Oberflächen- und Abwasser, keine Gefährdung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs durch Beleuchtung, Werbung und Emissionen),
(Hinweis zum Umgang mit Funden von Bodendenkmälern),
(Hinweis zum Verlauf bestehender Leitungen am Rand des nördlichen Geltungsbereiches außerhalb des B-Planes),
(Hinweis zur Sicherung des Bestands und des Betriebs der vorhandenen Telekommunikationslinien im bzw. am Rande des Geltungsbereiches),
- der Energieversorgung Main-Spessart GmbH, Betriebsstelle Aschaffenburg
(Hinweis zur Gewährleistung des Bestands, Betriebs sowie Sicherheit und Integrität vorh. Leitung im Plangebiet),
- des Tiefbauamtes
(Anregung zur Ableitung des Schmutz- und Regenwassers),
(Lärmüberschreitung der Orientierungswerte DIN 18005 um 3 - 10 dB (A)),
(zur Betrachtung Artenschutz Erfordernis einer saP, keine Forderung eines naturschutzrechtlichen Ausgleichs aufgrund Anwendung § 13b i.V.m. § 13a BauGB),
(Beachtung des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) bei Beseitigung von Abwasser und Niederschlagswasser).
Alle 23 eingegangenen Stellungnahmen werden in der beigefügten „Abwägungstabelle“ incl. Abwägungsbericht vom 15.02.2019 behandelt.
Konflikte, die sich aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden ergeben haben:
Die Entwicklung des Baugebiets gestaltet sich leider zunehmend schwierig. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat Konflikte hinsichtlich der artenschutzrechtlichen sowie immissionsschutzrechtlichen und entwässerungstechnischen Belange aufgezeigt:
1.1 Konflikte hinsichtlich artenschutzrechtlicher Belange
Die Aufstellung des Verfahrens nach § 13b BauGB entbindet die Verwaltung zwar von einer naturschutzrechtlichen Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung, etwaige artenschutzrechtliche Belange sind jedoch zu beachten. Die Untere Naturschutzbehörde hat in der frühzeitigen Behördenbeteiligung eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) gefordert. Diese wurde im Untersuchungszeitraum von Mai – September 2019 durchgeführt. Im nördlichen Bereich wurde ein Lebensraum von Zauneidechsen (ZE), artenschutzrechtlich relevante Flachlandmähwiese und Sandmagerrasen sowie ein Heckenstreifen festgestellt.
Im Ergebnis des überarbeiteten Gutachtens vom 25.06.2020 zur Frage, ob und wie der Geltungsbereich verlegt werden könnte, um den ZE-Lebensraum zu erhalten, fielen bei Verzicht auf eine nördliche Bebauung die Maßnahmen zum Artenschutz (saP) ersatzlos weg.
Andernfalls sind zur Reduktion der Betroffenheit im Artenschutz Ausgleichsflächen für den Sandmagerrasen, die Flachlandmähwiese, die Verbreiterung des Heckenstreifens nach Norden oder die Neupflanzung einer Strauchhecke 50m x 5m in der Gemarkung Strietwald und die Herstellung und Umsiedlung des Zauneidechsenhabitats erforderlich.
Zur Entwicklung der Ausgleichsflächen sind noch ein Konzept zur Herstellung und dauerhaften Pflege und Erhaltung der Vergrämungsfläche/ des Ersatzlebensraums zu erstellen und im Bebauungsplanentwurf die geeigneten Flächen zu benennen. Die Umsetzung müsste spätestens unmittelbar nach Rechtskraft des B-Planes erfolgen und vor Erschließungsbeginn abgeschlossen sein.
Ergebnis zu den Konflikten mit artenschutzrechtlichen Belangen:
Es stehen im gesamten Stadtgebiet keine städtischen Flächen für die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung.
1.2 Konflikte hinsichtlich immissionsschutzrechtlicher Belange
Die vom Verkehr der ca. 30-100m entfernt liegenden Autobahn im Plangebiet zu erwartenden Geräuschimmissionen wurden auf Basis der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes mit einer zweigeschossigen Zeilen- und Doppelhausbebauung mit dazwischenliegenden eingeschossigen Garagen bereits im Jahr 2018 gutachterlich untersucht.
Dieses Gutachten kommt zum Ergebnis, dass die Orientierungswerte (OW) der DIN 18005 für Verkehrslärmimmissionen in WA-Gebieten (tags 55 dB(A), nachts 45 dB(A)) zum Teil deutlich um 5-13 dB (A) überschritten sind. Aufgrund der bereits ausgeführten umfangreichen aktiven Schallschutzmaßnahmen (lärmschutzmindernder Belag, Schallschutzwände, -wälle) lassen sich lt. Gutachten auch mit weiteren aktiven Schallschutzmaßnahmen die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen der Autobahn nicht effektiv reduzieren. Aufgrund der südlichen Bauzeile ist lt. Unterer Immissionsschutzbehörde wegen Reflexionen auf die Gartenseite der nördlichen Bauzeile mit Lärmerhöhung im Bereich zwischen nördlicher und südlicher Bauzeile zu rechnen. Im Ergebnis sollte aus immissionsschutzfachlicher Sicht die Var. 5 ohne die nördliche Bebauung weiterverfolgt werden.
Durch die Rechtsstelle wurde geprüft, unter welchen Voraussetzungen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 zulässig sind und welcher Spielraum für eine Abwägung mit städtebaulichen Belangen gegeben ist. Im Ergebnis wird folgendes festgestellt:
Da die DIN 18005 lediglich Orientierungswerte enthält, können diese im Einzelfall auch überschritten werden, sofern eine fehlerfreie Abwägung erfolgt. Hierfür müssen zum einen gewichtige städtebauliche Gründe vorliegen, die ein Heranrücken an eine Lärmquelle nötig machen und den Verzicht aktiver Lärmschutzmaßnahmen begründen können, z.B.
- Verhinderung der Abwanderung auf das umliegende Land
- Nachverdichtung (sparsamer Umgang mit Grund und Boden)
- Überplanung von besiedelten Gebieten
- Erweiterung eines vorhandenen Ortsteils und damit dessen Infrastruktur
- Anforderungen kostensparenden Bauens
- Verwertung von Grundstücken, die im FNP für Wohnnutzung vorgesehen sind.
Die o.g. gewichtigen städtebaulichen Gründe entsprechen den Zielen für die Aufstellung des Bebauungsplanes.
Zum anderen sind bei Vorliegen städtebaulicher Gründe, die ein Heranrücken an eine Lärmquelle nötig machen, geeignete bauliche und technische Vorkehrungen zu treffen, die für gesunde Wohnverhältnisse sorgen. Diese Vorkehrungen beziehen sich sowohl auf den aktiven (z.B. Lärmschutzwand, Baukörperanordnung „Lärmschutzbebauung"), als auch den passiven (Grundrissgestaltung „Lärmschutzbebauung", schallschützende Außenbauteile) Lärmschutz.
Wie im Gutachten der Fa. Wölfel untersucht, lassen sich auch mit weiteren aktiven Schallschutzmaßnahmen die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen der Autobahn nicht effektiv reduzieren.
Abwägungsfehlerfrei kann laut eines Urteils des BVerwG vom 22.3.2007 auch sein:
- Kombination von textlichen Festsetzungen zum passiven Lärmschutz (durch Grundrissgestaltung und Baukörperanordnung sowie schallschützende Außenbauteile, geschlossene Zeilenbebauung) kann aktiven Lärmschutz obsolet (überflüssig) machen
- Berücksichtigung attraktiver Seiten der Grundstücke für einen Außenwohnbereich („architektonische Selbsthilfe")
- Topographische Begebenheiten, die einen natürlichen Lärmschutz bieten
- Die ausreichend untersuchte Aussage, dass die notwendigerweise zu ergreifenden
Maßnahmen zum Lärmschutz in Bezug auf die Kosten in keinem Verhältnis stehen
Die o.g. Punkte sind größtenteils schon bei den Vorentwürfen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden berücksichtigt worden.
Eine zusätzlich errichtete Lärmschutzwand entlang der nördlichen Geltungsbereichsgrenze bis zur Almhütte zur weiteren Lärmabschirmung hätte eine Länge von ca. 130 lfdm. Bei angenommenen Kosten von ca. 800 - 1.200 €/m² für die Lärmschutzwand ergäben sich Errichtungskosten von ca. 300.000 – 470.000 € bei einer Wandhöhe von 3m bzw. ca. 500.000 - 800.000 € bei einer Wandhöhe von 5m.
Auch die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde zu den Gutachten der Fa. Wölfel kommt zum Ergebnis, dass die Ausführung einer Lärmschutzwand keine signifikante pegelreduzierende Wirkung zeigt. Daher ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht die Errichtung einer Lärmschutzwand unverhältnismäßig.
Der Gesetzgeber verweist aber bei allen Fragen zu einer fehlerfreien Abwägung abschließend auf Folgendes:
Wenn neue Wohngebiete in bereits erheblich vorbelastete Gebiete hinein geplant werden, hat sich die Planung
- primär daran auszurichten, unverträgliche Einwirkungen tunlichst zu vermeiden.
- Daher ist es verfehlt, einen bislang unbebauten Freiraum, der von erheblichen Lärmquellen umgeben ist, bis an den äußersten Rand des bautechnisch Vertretbaren mit Wohnbebauung zu überplanen und, mit Blick auf die sodann ermittelten hohen Lärmbelastungen der Wohngebäude mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 bis zu weit über 10 dB(A) diese konzeptionelle Ausgestaltung nicht in Frage zu stellen, sondern die künftigen Bewohner des Gebiets weitgehend auf architektonische Selbsthilfe und passiven Lärmschutz sowie darauf zu verweisen, dass eine angemessene Nutzung von Außenwohnbereichen nur an einzelnen Gebäudeseiten möglich sei.
- Der Plangeber muss sich auch abwägend damit befassen, inwieweit durch Abstriche an den
Planzielen die nachteiligen Wirkungen vermindert werden können.
Ergebnis zu den Konflikten mit immissionsschutzrechtlichen Belangen:
Da auch mit den geplanten Maßnahmen zur Lärmabschirmung durch die Gebäudeform und die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück und durch zusätzliche bauliche Schallschutzmaßnahmen am Gebäude die Lärmüberschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ 5-13 dB (A) beträgt, besteht bei Weiterführung des B-Plan-Verfahrens aufgrund der massiven Lärmüberschreitungen, die nicht effektiv reduziert werden können, die Gefahr eines Abwägungsfehlers.
1.3 Konflikte hinsichtlich entwässerungstechnischer Belange
Lt. Stellungnahme des Tiefbauamts zur frühzeitigen Behördenbeteiligung kann aufgrund der Überlastung der bestehenden Kanäle in der Strietwaldstraße nur Schmutzwasser in den bestehenden Kanal abgeleitet werden. Das anfallende Niederschlagswasser muss zwingend auf den Grundstücken versickert und / oder in geeigneter Art und Weise am südlichen Rand des Plangebiets auf den Grundstücken zurückgehalten und verzögert gedrosselt in die Schmutzwasserkanalisation eingeleitet werden oder alternativ in den Sandstummelgraben westlich des Plangebiets abgeleitet werden.
Für beide Optionen zur Ableitung des Niederschlagswassers ist die Versickerungsfähigkeit des Untergrunds zu untersuchen und das Rückhaltevolumen für die Dimensionierung des Niederschlagswassergrabens zu ermitteln. Zudem ist die Erstellung eines Überflutungsnach-weises zur Ableitung des Niederschlagswassers durch ein Fachbüro erforderlich.
Gem. einer Untersuchung der Versickerungsfähigkeit wird im Ergebnis eine dezentrale Versickerung von Niederschlagswasser nur bedingt empfohlen.
Konsequenz aus dem Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange / Empfehlung der Stadtverwaltung:
Aus dem Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange kann der Vorentwurf zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Westlich Kiebitzweg“ in seiner geplanten Form aufgrund der o.g. ungelösten Konflikte nicht beibehalten werden.
Im Ergebnis empfiehlt die Stadtverwaltung hinsichtlich der ungelösten Konflikte die Bebauung der nördlichen Grundstücke nur weiterzuverfolgen, wenn eine Verpflichtung zur Bebauung und die Anwendung der Baulandstrategie erfolgt.
zu 2: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 28.02.2019 in Form einer Bürgeranhörung durchgeführt (s. Protokoll vom 07.03.2019 als Anlage).
Zunächst wurden die drei Planvarianten, mit denen die frühzeitige Behördenbeteiligung durchgeführt wurde und die zur Diskussion standen, erläutert. Danach wurden die Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung, vor allem zur Versickerung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken incl. der Notwendigkeit der Beauftragung eines Bodengutachtens zur Prüfung der Versickerungsfähigkeit des Bodens, zur deutlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, zur Notwendigkeit einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung, zur Entsorgung des Abwassers etc. erläutert. So sei es am besten für die Abwasserentsorgung, den bestehenden, südlich verlaufenden Entwässerungskanal nach Westen zu verlängern incl. einer hierfür notwendigen Durchquerung der Grundstücke. Weiterhin wurde den anwesenden Bürger*innen deutlich gemacht, dass der Stadtrat einen Grundsatzbeschluss gefasst hat, dass neu ausgewiesenes Bauland wegen des Bedarfs an Wohnbaugrundstücken nicht brachliegen darf. Daher ist mit der zukünftigen Rechtskraft des Bebauungsplans für die nördliche Bebauung sicherzustellen, dass die erschlossenen Grundstücke auch tatsächlich bebaut werden. Die verschiedenen Möglichkeiten der Sicherung würden aber mit den Eigentümern der nördlichen Grundstücke in einem separaten Gespräch geklärt.
Während der Bürgeranhörung ging es u.a. um Anträge bezüglich einer Anpassung der Geltungsbereichsgrenze an die aktuelle Grundstücksgrenze, zur genaueren Erläuterung der Lärmschutzproblematik, zur Frage der Kostenbelastung je nach Planvariante und zur Frage, was mit der Zufahrt zur Almhütte und deren Parkplätzen passiert. In der Bürgeranhörung wurde die Stadtverwaltung aufgrund der Stellplatzproblematik der Almhütte gebeten, zu prüfen, ob die Almhütte die lt. Baugenehmigung nachzuweisenden Stellplätze auch tatsächlich vorweisen kann. Die Verwaltung hat die nachzuweisenden Stellplätze geprüft. Im Ergebnis wird festgestellt, daß die Almhütte die laut Baugenehmigung nachzuweisenden Stellplätze auf dem Baugrundstück hergestellt hat.
Am Ende der Bürgeranhörung wurden die Anwesenden gefragt, ob die Entwässerung über eine Hebeanlage oder die Verlegung eines südlichen Kanals erfolgen soll; die Mehrheit hat sich für eine Hebeanlage ausgesprochen. Weiterhin wurden die Anwesenden gefragt, ob das Verfahren mit nördlicher und südlicher Bebauung oder nur mit südlicher Bebauung weitergeführt werden soll. Die Mehrheit sprach sich für eine nördliche und südliche Bebauung aus.
Zu 3: Bericht über die Grundstücksverhandlungen mit den Eigentümern der nördlichen und südlichen Grundstücke
Bericht über die Grundstücksverhandlungen mit den Eigentümern der nördlichen Grundstücke zum Erwerb dieser Grundstücke gem. Vorgaben aus der Baulandstrategie:
Für die städtische Aufgabe der Daseinsvorsorge, in Zukunft ausreichend und verfügbares Bauland zu vertretbaren Preisen zur Verfügung stellen zu können und hierfür eine strategische Boden- und Liegenschaftspolitik zu entwickeln, hat der Stadtrat in der Sitzung des Plenums am 01.04.2019 einen Grundsatzbeschluss zur Baulandstrategie mit entsprechendem Strategiepapier in Aschaffenburg gefasst. Diese Baulandstrategie mit dem Ziel einer sozialgerechten Bodenordnung und der Flächenverfügbarkeit für die Allgemeinheit soll in Zukunft für alle Baugebiete ab 0,5 ha Flächengröße zur Anwendung kommen.
Da zu diesem Zeitpunkt die Aufstellung des Bebauungsplanes bereits beschlossen war, wurde die Stadtverwaltung beauftragt, das Strategiepapier für das bereits laufende Bebauungsplanverfahren „Westlich Kiebitzweg“ anzuwenden und daraus konkrete Vorschläge dem Stadtrat zur Entscheidung vorzulegen.
Die Verwaltung hat sich gemäß den Stadtratsbeschlüssen zur Baulandstrategie im Juni 2019 bei den Eigentümern (Erbengemeinschaft sowie zwei Einzel-Eigentümer) der unbebauten Grundstücke im Norden des Gebiets um Grunderwerb bemüht.
Am 18.01.2022 sollte im Planungs- und Verkehrssenat dieses Bebauungsplanverfahren behandelt werden.
Im öffentlichen Teil (TOP 8) sollte ein erneuter Aufstellungsbeschluss und der Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden beschlossen werden und über den Stand des Verfahrens berichtet werden und der weitere Verfahrensablauf geklärt werden.
Im nichtöffentlichen Teil (TOP 1) wurde über den Stand der Grundstücksverhandlungen mit den Eigentümern der nördlichen Grundstücke zum Erwerb der Grundstücke gem. Vorgaben aus der „Baulandstrategie“ berichtet.
So wurde das Verkehrswertgutachten vom 17.09.2020, welches auf Basis der Bodenrichtwerte von 2018 erstellt wurde, mit den Bodenrichtwerten von 2021 aktualisiert und am 18.11.2021 durch den Gutachterausschuss beschlossen.
Die Erbengemeinschaft hat im Schreiben vom 12. Dezember 2021 der Stadtverwaltung ein Kaufpreisangebot, welches über dem Bodenrichtwert des Verkehrswertgutachtens lag, unterbreitet.
In dem im Juli 2021 zwischen Oberbürgermeister Herzing, dem Stadtplanungsamt und dem Geschäftsführer von UBZ Immobilien stattgefundenen Gespräch hat UBZ die grundsätzliche Bereitschaft erklärt, die Ziele der Stadt mitzutragen, d.h. die Planungsziele aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung anzuerkennen sowie preisgedämpftes Wohneigen-tum für Schwellenhaushalte zu errichten und die Erschließungskosten zu übernehmen.
Für eine solche Regelung wäre der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt und UBZ-Immobilien erforderlich.
Der Stadtrat sollte der Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens grundsätzlich zustimmen und die Verwaltung beauftragen, die notwendigen Schritte zur weiteren Klärung der Grundstücksangelegenheiten und sonstiger Vorgaben mit der Fa. UBZ-Immobilien in Verhandlungen zu treten. Parallel dazu sollte den Eigentümern der nördlichen Grundstücke ein aktualisiertes Kaufangebot unterbreitet werden.
Bei Weiterführung des Verfahrens zur Umsetzung einer zeitnahen Bebauung der nördlichen Grundstücke nach Rechtskraft des Bebauungsplanes hat die Stadtverwaltung folgende Vorgehensweise empfohlen:
1. Vorrang: Erwerb der nördlichen Grundstücke durch die Stadt Aschaffenburg.
2. Alternativ: Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt und UBZ-
Immobilien zur Sicherung der städtischen Ziele.
3. Ist weder ein Erwerb der nördlichen Grundstücke noch der Abschluss eines
städtebaulichen Vertrages möglich, empfiehlt die Stadtverwaltung, auf die nördliche
Bebauung zu verzichten und das Bebauungsplanverfahren nur mit der südlichen
Bebauung fortzuführen.
Die beiden o.g. Top´s wurden aber im Planungs- und Verkehrssenat am 18.01.2022 abgesetzt.
Die Verwaltung sollte alternativ eine Bebauung der südlichen Grundstücke des Kiebitzwegs über die Ersatzvorschrift des „Einfügungsgebotes“ gem. § 34 BauGB prüfen und danach mit den Stadträten ins Gespräch kommen.
Im März 2022 wurde den Stadträten diese Bebauung vorgestellt. Im Ergebnis sollte die Bebauung des nördlichen Bereichs abgetrennt und nicht mehr weiterverfolgt werden. Weiterhin wurde die Verwaltung beauftragt, mit den Eigentümern der südlichen und nördlichen Grundstücke und den Stadträten ins Gespräch zu kommen. Hierbei soll ihnen die Varianten mit einer nur südlichen Bebauung und alternativ einer Bebauung der südlichen Grundstücke des Kiebitzwegs über die Ersatzvorschrift des „Einfügungsgebotes“ gem. § 34 BauGB vorgestellt und ihre Mitwirkungsbereitschaft erfragt werden. Bei Favorisierung einer nur südlichen Bebauung soll das Kostenthema mit betrachtet werden; es soll den Eigentümern vermittelt werden, welche verpflichtenden Kosten auf sie zukommen werden und eine Zustimmung der Übernahme der Kosten erwirkt werden.
Es soll abgestimmt werden, ob und ggf. wie das Verfahren weitergeführt werden soll.
Bericht über das Gespräch mit den Eigentümern der südlichen Grundstücke:
Im Juli 2022 hat die Stadtverwaltung den südlichen Grundstückseigentümern und Stadträten zum laufenden Bebauungsplanverfahren umfassend die Konflikte erläutert, die sich aus dem Ergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung ergeben haben, die eine Umsetzung in der geplanten Form aufgrund der ungelösten Konflikte unmöglich macht.
Die Stadtverwaltung hat eine Entwurfsvariante mit nur südlicher Bebauung (11 Baugrundstücke) und alternativ eine Entwurfsvariante der südlichen Bebauung des Kiebitzweg über die „Ersatzvorschrift“ des § 34 BauGB „Einfügungsgebot“, die eine Erschließung der rückwärtigen Grundstücksteile über die Strietwaldstraße vorsieht, vorgestellt.
Weiterhin hat die Stadtverwaltung erläutert, dass für die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens mit Regelung über die zukünftigen Festsetzungen gem. B-Plan die Zustimmung der Kostenübernahme durch die Grundstückseigentümer erforderlich ist. Von einem Großteil der Eigentümer der südlichen Grundstücke liegt dem Stadtplanungsamt inzwischen eine entsprechende Erklärung zur Schaffung von Bauland für das Plangebiet vor, sofern die Grundstücke nördlich des Kiebitzwegs in das Plangebiet mit inbegriffen sind.
Nach telefonischer Rückfrage bei den Eigentümern der fehlenden Erklärung wurde mitgeteilt, dass kein Interesse an einer Baulandentwicklung besteht.
Bericht über die Gespräche mit der Fa. UBZ-Immobilien / Absichtserklärung UBZ-Immobilien:
Im September 2022 wurde ein Gespräch zwischen Stadtverwaltung, Stadträten und UBZ-Immobilien iniziiert und UBZ mitgeteilt, dass im Ergebnis der Vorentwurf zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Westlich Kiebitzweg“ aufgrund der ungelösten Konflikte hinsichtlich der artenschutz- und immissionsschutzrechtlichen sowie entwässerungstechnischen Belange nicht umsetzbar ist. UBZ-Immobilien hat ein email-Schreiben der Fa. Woelfel vom 21.06.2022 vorgelegt, bei der aufgrund der ab dem 01.03.2021 geänderten Berechnungsvorschrift für Straßenverkehrslärm eine Neuberechnung der Immissionsschutzgutachten aus dem Jahr 2018 (s. 1.2 der Beschlussvorlage) auf Basis der neuen Vorgaben erforderlich ist. Weiterhin hat UBZ ein email-Schreiben eines Fachgutachters für Artenschutz vom 05.10.2021 vorgelegt, in der als Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen anstelle einer Umsiedlung der Zauneidechsen nur eine Vergrämung mit Aufwertung der Habitatstrukturen nötig wäre.
Aufgrund dieser neu aufgeworfenen Punkte wurden die Immissionsschutzgutachten am 23.01.2023 aktualisiert. Die Ergebnisse der flächenhaften Berechnung sind mit den Ergeb-nissen von 2018 nahezu identisch. Einzelne Überschreitungen sind um bis zu 1 dB höher.
Im Ergebnis wird festgestellt, dass auch mit den geplanten Maßnahmen zur Lärmabschirmung durch die Gebäudeform und die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück und durch zusätzliche bauliche Schallschutzmaßnahmen am Gebäude die Lärmüberschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ 5-15 dB (A) beträgt. Damit besteht bei Weiterführung des B-Plan-Verfahrens aufgrund der massiven Lärmüberschreitungen, die nicht effektiv reduziert werden können, die Gefahr eines Abwägungsfehlers.
Zur Frage der Möglichkeit einer Vergrämung der Zauneidechsen mit Aufwertung der Habitatstrukturen anstelle einer Umsiedlung der Zauneidechsen hat die Untere Naturschutzbehörde und die Höhere Naturschutzbehörde aufgrund zu befürchtender Verschlechterungen des verbleibenden Lebensraums wegen der Störungen durch Hunde, Katzen und ggf. Freizeitnutzung große Bedenken hinsichtlich einer Vergrämung angemeldet.
Bisher hat UBZ-Immobilien dem Stadtplanungsamt keine schriftliche Absichtserklärung mit Zusicherung zur Herstellung und Kostentragung notwendiger Erschließungsmaßnahmen und artenschutzrechtlicher Maßnahmen nach den Vorgaben der Stadt und Anerkennung der immissionsschutzrechtlichen Vorgaben vorgelegt. Weiterhin wäre nach Vorlage dieser schriftlichen Absichtserklärung zur Sicherstellung der Herstellung und Kostentragung der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen Stadt und UBZ erforderlich.
Die Fa. IB Jung hat im Auftrag von UBZ-Immobilien in den letzten Monaten die Möglichkeiten für die Entwässerung der geplanten künftigen Bauflächen Westlich Kiebitzweg anhand vom Tiefbauamt zur Verfügung gestellten Unterlagen geprüft. Dabei hat sich herausgestellt, dass die angedachte Einleitung von Regenwasser in den Sandstummelgraben aufgrund der Höhenunterschiede und der zu bewältigenden Entfernung (ca. 300 m) sehr aufwendig und teuer wäre, zumal die Einleitung stark gedrosselt werden müsste. Die alternativ über die Strietwaldstraße angedachte Entwässerung von Schmutz- und Oberflächenwasser ist ebenfalls aufgrund des relativ geringen Kanaldurchschnitts problematisch. Das IB Jung kommt zum Ergebnis, dass jede zusätzliche Einleitmenge aus weiteren Bauflächen im Bereich des Kiebitzweges zu einer zusätzlichen Abflussverschärfung im Bereich der Strietwaldstraße führen würde. Im Ergebnis bedeutet das, dass eine Erschließung der Bauflächen Westlich Kiebitzweg nur möglich ist, wenn im Bereich der Strietwaldstraße eine Kanalsanierung bzw. -vergrößerung erfolgt.
Nach Rücksprache beim Tiefbauamt im April 2023 bestehen lt. Tiefbauamt in Kenntnis der schwierigen hydraulischen Gesamtsituation im Einzugsgebiet Strietwald Zweifel, dass eine alleinige Vergrößerung des Kanalvolumens in der Strietwaldstraße eine erschöpfende Lösung darstellen kann. Hier bedarf es einer Detaillierung und vertiefender Untersuchungen. Lt. Tiefbauamt sind weder im Ansatz des laufenden Jahres, noch in der mittelfristigen Finanzplanung aktuell Mittel für eine weitergehende tiefgreifende Sanierung des Kanalnetzes im Strietwald vorgesehen.
Zu 4: Beschluss zur Einstellung des Verfahrens
Bauleitpläne werden aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“ (§ 1 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 8 BauGB). Dieses Erforderlichkeitsprinzip enthält die Verpflichtung, auf der einen Seite, Bauleitpläne aufzustellen, wenn dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; auf der anderen Seite jedoch die Verpflichtung zur planerischen Zurückhaltung, sofern die Aufstellung eines Bauleitplans die städtebauliche Ordnung nicht herstellen kann, die erwünscht ist. Im Fall der Aufstellung des Bebauungsplans für das Gebiet „Westlich Kiebitzweg“ (Nr. 16/19) wird das Ziel, für den aktuellen Bedarf an Wohnbauflächen in Aschaffenburg durch Anwendung des § 13b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB) schnell Bauland zu schaffen, verfehlt.
Aufgrund fehlender Mitwirkungsbereitschaft einiger Eigentümer der südlichen Grundstücke zur Entwicklung des Baugebiets und der damit verbundenen fehlenden Flächenverfügbarkeit besteht die große Gefahr, dass die für die Realisierung des Baugebiets erforderliche verkehrliche und entwässerungstechnische Erschließung nicht sichergestellt werden kann.
Für die Fa. UBZ ist eine Erschließung der geplanten Bauflächen „Westlich Kiebitzweg“ nur möglich, wenn im Bereich der Strietwaldstraße eine Kanalsanierung bzw. -vergrößerung zur Entwässerung von Oberflächen- und Schmutzwasser in den Kanal der Strietwaldstraße erfolgt. Hierfür ist aber lt. TBA eine Kanalsanierung notwendig, wofür aufgrund aktueller Haushaltslage weder im Ansatz des laufenden Jahres noch in der mittelfristigen Finanzplanung aktuell Mittel vorgesehen sind.
Für die Fa. UBZ macht eine Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens erst dann Sinn, wenn alle Voraussetzungen hinsichtlich Entwässerung, Arten- und Lärmschutz erfüllt werden können. Dies ist aktuell im Bereich Entwässerung, aber auch Arten- und Lärmschutz, nicht gegeben.
Beim Konflikt der bisher fehlenden Ausgleichsflächen für die artenschutzrechtlichen Maßnahmen (Sandmagerrasen, Flachlandmähwiese, Zauneidechsen-Habitat, Hecken-streifen) bleiben Unwägbarkeiten, da nicht feststeht, ob die von UBZ noch nachzuweisenden Ausgleichsflächen überhaupt hierfür geeignet sind und von der Höheren Naturschutzbehörde anerkannt werden.
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ um 5-13 dB (A) massiv überschritten sind, besteht bei Weiterführung des B-Plan-Verfahrens aufgrund der massiven Lärmüberschreitungen, die nicht effektiv reduziert werden können, die Gefahr eines Abwägungsfehlers.
Weiterhin bestehen aufgrund der o.g. Unwägbarkeiten Bedenken der fristgerechten Fassung des Satzungsbeschlusses bis zum 31.12.2024 (= Frist zur Anwendung § 13b BauGB). Nach Ablauf dieses Stichtags sind die bisher in diesem Verfahren unrelevanten naturschutz-rechtlichen Aspekte vollständig zu beachten.
Aus diesen Gründen empfiehlt die Stadtverwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Gebiet „Westlich Kiebitzweg“ (Nr. 16/19) zwischen Konradstraße, nördlicher Grenze der Grundstücke Fl.-Nrn. 9103, 9105, 9106, Gem. Damm, Fußweg in Verlängerung des Kiebitzwegs, Fußweg in Verlängerung des Waldbrunnenwegs, Strietwaldstraße, östlicher Grenze des Grundstücks Fl.-Nr. 9154, Gem. Damm, nördlicher Teilbereich der Grundstücke Strietwaldstraße 168 bis 148, östlicher Grenze des Grundstücks Fl.-Nr. 9151/10, Gem. Damm, einzustellen.
