I.
Baubeschreibung
Am 07.04.2025 reichte die UBZ Immobilien GmbH einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau einer Wohnanlage mit 15 Wohneinheiten und eines Parkdecks, bzw. Carports auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Bernhardstraße xxx, 63741 Aschaffenburg mit zwei Fragestellungen ein.
Das Baugrundstück verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 1.407 m² und ist derzeit, mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut. Der Versiegelungsgrad erreicht annähernd 100 %. Die Bestandsbebauung soll vollständig abgebrochen und das Grundstück entsiegelt werden.
Es ist geplant, eine Wohnanlage, bestehend aus zwei freistehenden Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten zu errichten.
Das Vordergebäude soll traufständig, von der Straßenbegrenzungslinie ca. 5 m abgerückt, in der Bauflucht der bestehenden Wohngebäude Bernhardstraße xxx - xxx errichtet werden und über III Vollgeschosse und ein Dachgeschoss verfügen. Die Gebäudegrundfläche liegt bei ca. 11,5 m x 10 m. Das Satteldach ist mit einer Dachneigung von 35° geplant. Im Erdgeschoss ist die Errichtung eines Parkdecks, bzw. eines Carports und eines Technikraumes vorgesehen. Im 1. und 2. Obergeschoss, sowie im Dachgeschoss soll jeweils eine Wohnung errichtet werden. Die Wohnflächen betragen ca. 46, 80 und 81 m². Das Vordergebäude ist nicht unterkellert. Abstellräume für die Wohnungen sind im Kellerbereich des Rückgebäudes vorgesehen. Sämtliche Wohnungen verfügen über Balkone mit Westausrichtung.
Das ebenfalls freistehend geplante Rückgebäude nutzt das verbliebene Baufenster, unter Beachtung der gesetzlichen Abstandsflächen mit einer Gebäudegrundfläche von ca. 44 m x 9,5 m aus. Das Gebäude ist ebenfalls dreigeschossig mit einem 35° geneigten Satteldach, mit mittigem Flachdachanteil geplant. Der mittlere Gebäudeteil wird unterkellert. Im Keller sind Technik- und Abstellräume vorgesehen. Im Erdgeschoss, dem 1. und 2. Obergeschoss, sowie dem Dachgeschoss sind je 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und 105 m² Wohnfläche vorgesehen. Von den geplanten 12 Wohnungen im Rückgebäude erreichen 6 Wohnungen eine Wohnfläche unter 100 m², weitere 6 Wohnungen über 100 m². Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über ein, im Mittelteil des Gebäudes gelegenes Treppenhaus mit Aufzug und über Laubengänge. Abstellräume sind entweder in der Wohnung oder im Keller vorgesehen. Sämtliche Wohnungen verfügen über Balkone mit Westausrichtung.
Der Bau soll nach den Vorschriften und mit Förderung nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) erfolgen.
Drei der notwendigen Stellplätze werden als offene Stellplätze entlang der Bernhardstraße, 4 weitere in einem Parkdeck, bzw. einer Carport-Anlage mit extensiv begrüntem Dach nachgewiesen. In diesem Rahmen sind ein barrierefreier Stellplatz und ein Car-Sharing-Stellplatz vorgesehen. Die Zufahrt erfolgt über die Bernhardstraße.
Weiterhin werden 24 Fahrradstellplätze an der östlichen Grundstücksgrenze vor dem Rückgebäude sowie 7 offene Fahrradstellplätze vor dem Vordergebäude errichtet.
Zwischen den geplanten Gebäuden ist ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz geplant. Nicht überbaute Grundstücksflächen werden begrünt und bepflanzt.
II.
Grundsätzliches zur Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Die Bindungswirkung der Bauvoranfrage ist auf diesen Bereich beschränkt. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, allerdings zum Teil im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans (Baulinienplan Nr. 4), der für einen westlichen Teilabschnitt der Bernhardstraße sowie für kurze Teilstücke nördlich der Dammer Straße Baulinien bzw. Baugrenzen festsetzt.
Im Übrigen liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“. Der Baublock Bernhard-, Bopp-, Paulus- und Dammer Straße weist eine andere bauliche Charakteristik auf, als die in den letzten Jahren entstandenen Bauten südlich der Bernhardstraße bzw. des Baublocks zwischen Bernhard- und Lange Straße.
Die Bestandsgebäude im Baublock Bernhard-, Bopp-, Paulus- und Dammer Straße weisen folgende Merkmale auf:
- Neben I – II -geschossigen Gewerbegebäuden sind II – III -geschossige Wohngebäude mit teilweise ausgebautem Satteldach vorherrschend.
- Die Wohngebäude als Einzel- und Reihenhäuser stehen mit Grenzabstand zu den jeweiligen Nachbargrundstücken.
- Ein Großteil des Innenbereichs des Baublocks wird durch gewerbliche Nutzungsstrukturen durchzogen. Diese stehen zum großen Teil in einer Bautiefe von bis zu knapp 50 m grenzständig entlang der westlichen und östlichen Grundstücksgrenze der Baugrundstücke.
- Die überbauten Grundstücksflächen variieren zwischen ca. 100 m² (Einzelhaus Bernhardstraße xxx) bis zu ca. 410 m² (Zeilenbau Paulusstraße xxx), bzw. ca. 430 m² (Gebäude Paulusstraße xxx und xxx / Dammer Straße xxx).
- Die baulichen Höhen liegen bei ca. 9,5 m (Traufhöhen) bis ca. 12,5 m / 14,5 m (Firsthöhen).
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nach § 30 Abs. 3 BauGB, bzw. § 34 Abs.1 BauGB zu beurteilen.
Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- Zulässige Grundfläche: bis 430 m²
- Geschosse: II – III + Dachgeschoss
- Höhe: bis ca. 9,5 m Traufhöhe / bis ca. 14,5 m Firsthöhe
- Vordere Bebauungsgrenze, gem. Baulinienplan
- abweichende Bauweise
IV.
Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Abbruch
Die Beseitigung der Bestandsgebäude ist zulässig. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens sind Nachweise über die Standsicherheit der Gebäude, an welche das abzubrechende Gebäude angebaut ist vorzulegen.
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet einzustufen. Das geplante Bauvorhaben fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Flächen
Die Grundflächen der beiden Gebäude bewegen sich im Bereich zwischen 115 m² (Vordergebäude) und 420 m² (Rückgebäude). Insofern hält die geplante Bebauung den Rahmen der zulässigen Gebäudegrundfläche ein.
Die vorhandenen Gebäudehöhen in der näheren Umgebung liegen zwischen ca. 9,5 m (Traufhöhen) bis ca. 12,5 m / 14,5 m (Firsthöhen).
Die geplante Bebauung erreicht eine Traufhöhe von ca. 8,75 m, bzw. 8,95 m und Firsthöhen von 12,79 m, bzw. 12,07 m und fügt sich in diesen Rahmen ebenfalls ein.
Der Baulinienplan Nr. 4 enthält lediglich für Teilflächen des Baugrundstückes Festsetzungen. Festgesetzt ist eine vordere Bebauungsgrenze. Das Vordergebäude wird von der Straßenbegrenzungslinie ca. 5 m nach Norden abgerückt, in der Bauflucht der bestehenden Wohngebäude Bernhardstraße 11 - 15 errichtet und hält damit die Vorgaben des Baulinienplanes ein.
Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und nahezu vollflächig versiegelt. Durch die geplante Bebauung kann der Versiegelungsgrad erheblich verbessert werden. Der geplante Versiegelungsgrad, einschließlich aller befestigter Flächen erreicht bei einer Grundstücksfläche von ca. 1.400 m² und einer Überbauung von ca. 780 m² einen Wert von ca. 55 %.
Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt in die nähere Umgebung ein und ist insofern planunqsrechtlich zulässig.
Bauweise
Die Bauweise in der näheren Umgebung variiert zwischen Einzelhäusern, Reihenhäusern und Zeilenbauten. Das geplante Bauvorhaben nimmt diese Bebauungsstruktur auf und orientiert sich mit dem Vordergebäude an der Bauflucht der Nachbargebäude (Bernhardstraße xxx – xxx) und bezüglich der des Rückgebäudes an der östlich gelegenen Struktur der vorhandenen Zeilenbauten, entlang der Bopp-, und Paulusstraße.
Die geplante Bauweise fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung des Baugrundstückes ist über die Bernhardstraße gesichert.
Die Planung sieht eine Zufahrt mit einer Breite von 3 m und 3 PKW-Stellplätze mit direkter Zufahrt zur Bernhardstraße mit einer Breite von 9 m vor. Insgesamt wird damit eine Zufahrtsbreite von 12 m erreicht. § 6 Abs. 1 GaStAbS sieht eine Zufahrtsbreite von max. 3,5 m, bzw. bei Doppelstellplätzen von max. 5 m vor. In diesem Rahmen kann eine Abweichung für eine Zufahrt mit 2 Stellplätzen in Aussicht gestellt werden. Im Übrigen ist die Zufahrt so umzuplanen, dass die Gesamtzufahrtsbreite von 12 m auf ca. 8 – 9 m verringert wird.
PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Hinsichtlich der notwendigen Anzahl an PKW-Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen ist die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten.
Von den geplanten 15 Wohneinheiten verfügen 9 Wohnungen unter 100 m² und 6 Wohnungen über 100 m² Wohnfläche. Grundsätzlich wären daher 21 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Geplant sind 6 PKW-Stellplätze und 1 Car-Sharing-Stellplatz. Insofern kann der Stellplatznachweis für ein frei finanziertes Bauvorhaben nicht nachgewiesen werden.
Für Bauvorhaben, welche nach den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungs-gesetzes (BayWoFG) gefördert werden, sind je Wohnung 0,8 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 12 PKW-Stellplätzen.
Bei Inanspruchnahme eines „Alternativen Mobilitätskonzeptes“, gem. § 3 Abs. 1 GaStAbS für geförderte Wohnbauvorhaben kann der Stellplatzbedarf um weitere 50 %, d.h. auf 6 PKW-Stellplätze reduziert werden. In diesem Fall wäre allerdings zusätzlich ein Car-Sharing-Stellplatz und eine dauerhafte Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems zu gewährleisten.
Die sonstigen Voraussetzungen, insbesondere die Nähe zu einer gut ausgebauten ÖPNV-Infrastruktur liegen vor.
Das Vorliegen der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des „Alternativen Mobilitätskonzeptes“, insbesondere eine Förderung nach den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) sind im Rahmen des Stellplatznachweis im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Abstandsflächen
Für das Vordergebäude und das Rückgebäude liegt ein zeichnerischer Nachweis über die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen vor. Detaillierte Nachweise sind im Baugenehmigungsverfahren zu führen. Augenscheinlich können die Abstandsflächen eingehalten werden.
Das geplante Parkdeck, bzw. das Carport berührt allerdings im Südwesten die Grenze zum Nachbargrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm. Im Nordwesten des Gebäudes ergibt sich ein Abstand zur Grundstücksgrenze von ca. 1 m. Die Tiefe des Gebäudes liegt bei ca. 11,55 m. Die Regelung des Art. 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BayBO, wonach Garagen, Nebengebäude, etc., ohne Einhaltung von Abstandsflächen direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden können, greift nicht, da die Regelung auf Gebäude mit einer Länge von max. 9 m begrenzt ist. Die erforderliche Mindestabstandsfläche von 3 m kann auch nicht auf Teilflächen eingehalten werden, da sich die nachgewiesene Abstandsfläche lediglich im Rahmen von 0 – 1 m bewegt. Eine Abweichung, gem. Art. 63 BayBO kann in Aussicht gestellt werden, soweit dies mit den nachbarlichen Belangen vereinbar ist. Hierzu ist im Baugenehmigungsverfahren der dinglich Grundstücksverfügungsberechtigte des Grundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm zu beteiligen. Die Zustimmung ist vorzulegen. Alternativ käme die Errichtung offener Stellplätze in Betracht.
Begrünung
Gem. vorgelegtem Bebauungskonzept sind die nicht überbauten Grundstücksflächen dauerhaft zu begrünen und bepflanzen. Das Dach des geplanten Parkdecks, bzw. Carports ist dauerhaft extensiv zu begrünen.
Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz ist in den Planunterlagen zwischen dem Vorder- und Rückgebäude nachgewiesen.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.
Beschlussvorschlag:
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
