Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.12.2016 beantragte die Firma xxx den Neubau einer Wohnanlage mit 16 Wohneinheiten mit Tiefgarage, Carport und Stellplätzen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Schweinheimer Str. xxx in 63739 Aschaffenburg.
Geplant sind die Errichtung eines Vorderhauses als unterkellertes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 13 Wohneinheiten, sowie im hinteren Grundstücksbereich drei Reihenhäuser mit je 1 Wohneinheit sowie eine Tiefgarage und ein Carport.
Das Vorderhaus verfügt über 4 Geschosse mit Dachgeschoss und einem Spitzboden. Es schließt die bestehende Baulücke zwischen den Nachbargebäuden auf den Grundstücken Südbahnhofstraße xx (Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg) und Schweinheimer Str. xx (Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg). Das geplante Gebäude nimmt die Höhenentwicklung der Gebäude in der Schweinheimer Straße auf. Im Erdgeschoss sind eine Wohnung mit Balkon mit ca. 78 m² Wohnfläche, im Übrigen – aufgrund der hohen Verkehrsbelastung der Kreuzung Schweinheimer Straße/Südbahnhofstraße/Herrleinstraße - Abstellräume geplant. Außerdem befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze die Durchfahrt zur Tiefgarage und den innenliegenden Stellplätzen im Innenhof. Die Aufenthaltsräume der Erdgeschosswohnung, wie auch der Balkon sind zum Innenhofbereich ausgerichtet. Die Obergeschosse 1 bis 3 verfügen über jeweils 3 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 37 und 74 m² mit 2 Balkonen zum Innenhofbereich, sowie 2 kleinen Balkonen zur Schweinheimer Straße. Im Dachgeschoss sind 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 69 und 92 m², ebenfalls mit insgesamt 4 Balkonen vorgesehen. Im Spitzboden wird eine Wohnung mit Dachterrasse zum Innenhof mit einer Wohnfläche von ca. 89 m² errichtet. Für das gesamte Vorderhaus ergibt sich eine Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 895 m².
Im rückwärtigen Bereich des Baugrundstückes werden 3 Reihenhäuser an der Grenze zum Nachbargrundstück Schweinheimer Straße xx (Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg) mit Wohnflächen von ca. 151, 152 und 172 m² errichtet. Die Wohnnutzung erstreckt sich jeweils über 3 Etagen. In den Erdgeschossen sind Wohn-, Esszimmer und Küchen sowie ebenerdige Terrassen, in den 1. und 2. Obergeschossen jeweils Schlafräume und Bäder vorgesehen. Die 1. Obergeschosse verfügen im zurückgesetzten Bereich jeweils über Terrassen in östlicher Richtung, die 2. Obergeschosse über Balkone in westlicher Richtung. Die Gesamtwohnfläche der 3 Reihenhäuser liegt bei ca. 475 m².
Unterhalb des Vorderhauses, der 3 Reihenhäuser, wie auch des Innenhofes werden Kellerräume, wie auch eine Tiefgarage mit PKW- und Fahrradabstellplätzen errichtet. Unterhalb des Mehrfamilienhauses sind 13 Kellerräume, sowie ein Heiz- und Technikraum, unterhalb der 3 Reihenhäuser drei Kellerräume geplant. Die Tiefgarage wird über die Zufahrt zur Südbahnhofstraße erschlossen. In der Tiefgarage werden 18 PKW-Stellplätze und 20 Fahrradabstellplätze geschaffen.
Im Innenhof, welcher ebenfalls über die Zufahrt der Südbahnhofstraße erschlossen ist, finden sich weitere 8 PKW-Stellplätze, 7 Fahrradabstellplätze, die Müllbehälter, wie auch ein Kinderspielplatz mit ca. 75 m² Spielfläche.
Gem. Stellungnahme des Stadtplanungsamtes liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, es befindet sich aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, der den Charakter eines Mischgebiets“ aufweist. Die Baustruktur in der näheren Umgebung ist geprägt durch eine geschlossene Blockrandbebauung mit Häusern, die dominierend bis zu vier Regelgeschosse plus Dachgeschoss aufweisen. Das Anwesen Schweinheimer Straße xx fällt mit seinen fünf Regelgeschossen plus Staffelgeschoss in seiner Höhenentwicklung aus dem Rahmen. Im Blockinneren eingestreut sind aufgrund der teils großen und tiefen Grundstücke einzelne Hauptgebäude mit bis zu zwei Vollgeschossen (plus Dach) sowie Nebenanlagen und Garagen, die überwiegend auf Grundstücksgrenzen stehen. Die überbauten Grundflächen im Baublock variieren stark: Während die Grundstücke an Schweinheimer und Bardroffstraße nahezu vollständig versiegelt sind, gibt es im südlichen Drittel des Baublocks (Südbahnhofstraße) im Blockinneren noch größere nicht überbaute Grün- und Gartenflächen. Die Hauptgebäude am Blockrand erreichen Grundflächen bis zu 300 qm.
Hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich, gem. § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig.
Aufgrund der Verkehrslärmeinwirkungen von der Schweinheimer Straße bedürfen die zur Straße orientierten Aufenthaltsräume des Gebäudes eines passiven Schallschutzes nach DIN 4109. Als Auflage ist ein entsprechender gutachterlicher Nachweis (Lärmschutzgutachten durch anerkannten Gutachter) zu führen. Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt.
Weitere Auflagen:
- Der Mülltonnenabstellplatz an der Schweinheimer Straße muss mit einer Einfriedung (mind. 1,40 m hoch) zum Gehweg hin abgegrenzt und teilweise begrünt werden.
- Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades sind die im EG-Grundriss eingezeichneten Grünflächen sowie die extensive Dachbegrünung der Reihenhaus-Flachdächer verbindlich.
Das Bauvorhaben fügt sich unter Beachtung der o. g. Auflagen und Hinweise gem. § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich zulässig.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2 Stellplätze und für größere Wohnungen je 3 Stellplätze erforderlich. Bei 12 Wohneinheiten mit Wohnflächen je unter 100 m², einer Wohneinheit bis 150 m² und 3 Wohneinheiten mit über 150 m² ergibt sich hieraus ein Stellplatzbedarf im Umfang von 23 PKW-Stellplätzen. Nachgewiesen sind in der Tiefgarage 18, im Innenhof weitere 8, insgesamt daher 26 PKW-Stellplätze. 3 der nachgewiesenen Stellplätze sind behindertengerecht. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für die 16 Wohneinheiten sind insgesamt 27 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 1.332 m² Wohnfläche / 50 qm pro Fahrradabstellplatz). Nachgewiesen sind in der Tiefgarage 20, in den Abstellräumen des Erdgeschosses im Vorderhaus 7 und im Innenhof weitere 7 Fahrradabstellplätze. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
An der südwestlichen Grundstücksgrenze wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielfläche von ca. 75 m² nachgewiesen. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Die Innenhoffläche, die Reihenhaus-Flachdächer und die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen, die Mülltonnenabstellflächen einzugrünen. Zudem sind mindestens 3 Laubbäume auf dem Grundstück zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung der Begrünung, bzw. Eingrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen. Für die 3 Laubbäume ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
