I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.01.2019 und Planergänzungen vom 19.02.2019 und 07.03.2019 beantragte die Firma Wohnstudio M GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 66 Wohneinheiten, Verkaufs-, Ausstellungsflächen, Bürobereichen und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem 7.113 m² großen Grundstück ist geplant einen Gebäudekomplex, bestehend aus drei verbundenen Bauteilen zu errichten, die sich in Form und Kubatur nach einem bereits in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates am 06.03.2013 und mit Bescheid vom 02.07.2013 (BV-Nr.: xxx) genehmigten Bauvorhaben richten. Damals war geplant die beiden US-Wohnblöcke umzubauen und um den Neubau eines mit den Wohnblöcken verbundenen Zwischenhauses zu ergänzen. Im Rahmen erster Arbeiten an den beiden Wohnblöcken wurde festgestellt, dass diese Gebäude nicht erhalten werden können. Diese wurden zwischenzeitlich abgebrochen. Die zuvor erteilte Baugenehmigung ist abgelaufen. Im Rahmen des damaligen Bauvorhabens waren 43 Wohneinheiten beantragt. Der vorliegende Bauantrag umfasst 66 Wohneinheiten und gewerbliche Nutzungen im vorderen und mittleren Gebäudebereich mit einer Nutzfläche von ca. 5.350 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 8.740 m².
Die geplante gewerbliche Nutzung wird dem Konzept am bisherigen Standort in der Wermbachstraße entsprechen, da der Antragsteller angekündigt hat, den Standort des „Wohnconcept“ vollständig dorthin verlagern zu wollen.
Die beantragten Nutzungen teilen sich folgendermaßen auf:
- Tiefgarage mit 130 PKW-Stellplätzen, 124 Fahrradabstellplätzen und Abstellräumen für die Wohnungen
- Erdgeschoss: 8 Wohnungen im rückwärtigen Bereich, gewerbliche Nutzung auf einer Fläche von ca. 1.850 m² im vorderen, zur Würzburger Straße gewandten Gebäudebereich
- 1. OG: 10 Wohnungen und ca. 1.500 m² gewerblich genutzte Fläche
- 2. OG: 12 Wohnungen und ca. 1.100 m² gewerblich genutzte Fläche
- 3. OG: 12 Wohnungen und ca. 900 m² gewerblich genutzte Fläche
- 4. OG: 8 Wohnungen in den Seitengebäuden (im mittleren Gebäude abweichende Geschosshöhe)
- 5. OG (Seitengebäude) / 4. OG (Mittelgebäude): 14 Wohnungen
- 5. OG (Mittelgebäude): 2 Wohnungen mit intensiv begrünten Dächern
- Aufbauten auf Mittelgebäude und Seitengebäuden: Aufgänge und Abstellräume für Dachgärten
Die notwendigen Stellplätze für die gewerbliche Nutzung des Gebäudes werden auf dem Geländestreifen vor dem Gebäude, entlang der Würzburger Straße, einzelne im rückwärtigen Gebäudebereich und teilweise in der Tiefgarage nachgewiesen. Oberirdisch werden insgesamt 68 PKW-Stellplätze und 2 x 24 Fahrradabstellplätze geschaffen.
Die notwendigen Stellplätze für die Wohnnutzung werden in der Tiefgarage, davon 130 PKW-Stellplätze und 124 Fahrradabstellplätze errichtet.
Der notwendige Kinderspielplatz wird auf dem Gelände eines weiteren beantragten Nachbargebäudes, welches nicht Gegenstand dieses Baugenehmigungsverfahrens ist errichtet. Der Kinderspielplatz umfasst eine Fläche von ca. 230 m² und verfügt über einen kleinen Pavillon, eine Sandspielfläche und Spielgeräte.
Sämtliche Geschosse sind über 6 Treppenhäuser und insgesamt 8 Aufzüge barrierefrei erschlossen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des neu aufgestellten, rechtskräftigen Bebauungsplans 04/03b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Vorgaben:
- MI - Mischgebiet
- GRZ 0,6; intensiv begrünte Tiefgaragen müssen nicht in die GRZ eingerechnet werden
- GFZ 2,4
- geschlossene Bauweise
- PD/FD 0-15°
- Geschossigkeit: nordwestlicher Baukörper VI+UG, südöstlicher Baukörper V
- OK max. der seitlichen Baukörper 193,10 m über NN, des Hauptbaukörpers 199,20 m über NN
- Pflanzgebote entlang der Würzburger Straße
- Wohnungen sind nur an der lärmabgewandten Seite zulässig, ab dem 1. OG ausnahmsweise auch dort, wenn durch Gutachten die Einhaltung der Grenzwerte TA-Lärm nachgewiesen werden.
- Leitungsrecht auf dem Grundstück zugunsten der Versorgungsbetriebe und der Stadt Aschaffenburg
- Standflächen für Abfallbehälter und Fahrradabstellplätze sind einzugrünen
Art der baulichen Nutzung
Die im Baugesuch beabsichtigten gewerblichen Nutzungen entlang der Würzburger Straße zur Lärmabschirmung der Innenbereiche des Gesamtgebietes „Spessart-Manor“ und die Wohnnutzungen in den von der Würzburger Straße abgewandten Gebäudeteilen stimmen mit den Vorgaben des Bebauungsplans überein.
Die Nutzung „Wohnstudio M“ in Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss ist als Einzelhandel (Ausstellung und Verkauf von Möbeln) einzustufen und liegt mit ca. 4.500 m² Grundfläche oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit. Eine Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung wurde mit Antrag am 24.01.2019 an die Regierung von Unterfranken veranlasst. Es ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben mit den übergeordneten Planungszielen übereinstimmt. Die Baugenehmigung wird erst erteilt, soweit über den Antrag von der Regierung von Unterfranken positiv entschieden wurde.
Die in der obersten Etage geplanten Wohnungen sind teilweise auch mit Aufenthaltsräumen zur Würzburger Straße hin orientiert. Aufgrund des starken Verkehrsaufkommens auf der Würzburger Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 18005 bzw. der DIN 4109 für alle Aufenthaltsräume und für die Terrassen und Balkone erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan orientierte sich u.a. an der bereits früher erteilten und bestandskräftigen Baugenehmigung vom 02.07.2013 (BV-Nr.: xxx) für ein äußerlich weitgehend ähnliches Bauvorhaben. Die damals noch bestehenden Gebäude 672 und 674 sollten durch einen Zwischenbaukörper ergänzt werden, der eine geschlossene Bebauung zur Würzburger Straße darstellte. Im Zuge der Vorbereitung des Baugrundstückes wurden aber beide Gebäude abgebrochen, da das geplante Bauvorhaben aus Standsicherheitsgründen und wegen der Bodenbeschaffenheit mit ihnen nicht ausführbar erschien. Da es jedoch im weiteren Verlauf nicht zu einer Durchführung des Bauvorhabens kam und die Baugenehmigung 2017 ablief, wurde nun ein neuer Antrag gestellt. Dabei wurden die Außengrenzen des ehemaligen Gebäudes als Rohbaugrenzen angesetzt und mit einer Dämmung nach Wärmeschutzverordnung versehen. Durch diesen Umstand ergeben sich folgende Baugrenzüberschreitungen:
Im Norden: 6,33 m² in 6 Geschossen
Im Westen (nördl.): 2,66 m² in 6 Geschossen
Im Osten (nördl.): 3,93 m² in 6 Geschossen
Im Westen (südl.): 3,87 m² in 6 Geschossen
Im Osten (südl.): 4,30 m² in 6 Geschossen
Die geringfügige Baugrenzenüberschreitung durch die Gebäudedämmung ist gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1990 zulässig. Eine Befreiung ist hierfür nicht erforderlich.
Weitere Baugrenzüberschreitungen ergeben sich durch die Balkone:
Nord: 14,67 m² in 6 Geschossen
West: 16,50 m² in 5 Geschossen
West: 22,66 m² in 3 Geschossen
West: 22,66 m² in 3 Geschossen
West: 16,50 m² in 5 Geschossen
Süd: 25,50 m² in 5 Geschossen
Süd: 22,50 m² in 5 Geschossen
Süd: 9,09 m² in 5 Geschossen
Zusätzlich gibt es eine Baugrenzüberschreitung durch den schrägen Glasvorbau zur Würzburger Straße:
0,30/2 m x 28,90 m = 4,34 m²
0,65 m x 28,90 m = 18,79 m²
Von der Überschreitung der Baugrenzen werden Befreiungen gewährt, da diese nur untergeordnete Vorbauten betreffen, städtebaulich vertretbar sind und die Grundzüge der Planung aufgrund des geringen Umfangs nicht berührt werden.
Zulässige Höhen:
Im Bebauungsplan wurden die Höhen so festgelegt, dass die Obergrenze des Gebäudes mit 199,20 m ü.NN geringfügig höher als die ursprünglich geplante Bebauung war. Beim ursprünglichen, mit Bescheid vom 02.07.2013 genehmigten Bauvorhaben wurde diese Höhe durch 2 Aufzugsüberfahrten von ca. 10 m² und einem Treppenhaus von ca. 17 m² überschritten. Im nun vorliegenden Bauantrag wird die zulässige Höhe mit 2 Treppenhäusern im Umfang von 61 m², 2 Aufzugsüberfahrten im Umfang von ca. 19,5 m², 2 Abstellräumen im Umfang von ca. 30 m² und einer Trennwand über fast die gesamte Breite der Dachterrasse überschritten. Insgesamt ergibt sich eine Überschreitung der maximalen Höhe auf einer Fläche von ca. 110,50 m² und einer Höhe von ca. 2,88 m.
Von der Überschreitung der zulässigen Höhen können entsprechende Befreiungen zugelassen werden, da das Gebäude an sich die zulässige Höhe einhält und Höhenüberschreitungen nur einzelne, zurückgesetzte Aufbauten betreffen. Die Befreiung ist insoweit städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden durch die Höhenüberschreitung einzelner, zurückgesetzter Aufbauten nicht berührt.
Ausnutzung:
Die zulässige GRZ I von 0,8 wird vom Bauvorhaben nicht überschritten. Sie liegt mit 0,42 deutlich unter dem zulässigen Maß.
Dagegen wird die GRZ II, die durch Kappungsgrenze ebenfalls bei 0,8 liegt, mit 0,85 überschritten. Der Bauherr macht als Kompensation geltend, dass eine Fläche von 852,71 m² (12 % der Gesamtgrundstücksfläche) auf dem Flachdach des Gebäudes intensiv begrünt wird, was etwas mehr als das Doppelte der Fläche der Überschreitung darstellt. Den ergänzenden Unterlagen vom 19.02.2019 liegt eine Berechnung dieser geplanten intensiv begrünten Dachflächen bei. Eine Befreiung von der Überschreitung wird mit der Auflage gewährt, dass die intensive Dachbegrünung mit einem entsprechenden zugelassenen Erd-/Substrataufbau von mindestens 40 cm erfolgt. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die GFZ von 2,33 liegt knapp unter der zulässigen GFZ von 2,4. Dem Bauvorhaben liegt eine Geschossfläche von 16.575,24 m² zugrunde.
Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen 34 Wohnungen über weniger als 100 m², 16 Wohnungen zwischen 100 und 150 m² und 16 Wohnung mehr als 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 114 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für die gewerbliche Nutzung ist bei Läden von einem Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je 40 m² Verkaufsfläche ausgehen. Bei Ausstellungs- und Verkaufsflächen für Möbel wurde bislang, wegen des erhöhten Flächenbedarfs für die Möbelausstellung und des geringen Kundenverkehrs, gem. § 2 Abs. 2 GaStAbS von einem Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je 60 m² Verkaufsfläche ausgegangen. Vom Antragsteller wurde nur eine gewerblich genutzte Bruttofläche von 5.350 m² benannt. Unter Berücksichtigung von Lager-, Verkehrsflächen und Flächen für Sozial- und Technikräumen im Umfang von 25 % ergibt sich eine zu berücksichtigende Verkaufsfläche von ca. 4.012 m². Diese teilt sich mit ca. 3.337 m² auf die Möbelausstellung und ca. 675 m² auf sonstige Verkaufsflächen auf. Dementsprechend sind hier 73 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Vor Nutzungsaufnahme ist die Nutzung der gewerblichen Flächen nachzuweisen und der Stellplatznachweis ggf. anzupassen.
Insgesamt sind für das Bauvorhaben 187 PKW-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden 68 oberirdische und 130 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, somit insgesamt 198 Stellplätze. Der Nachweis für die PKW-Stellplätze ist daher erbracht.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 66 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 8.740 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 175 Fahrradstellabstellplätzen.
Für den gewerblichen Bereich ist je 120 m² Verkaufsfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 34 Fahrradabstellplätzen.
Insgesamt sind für das Bauvorhaben 209 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 124, im rückwärtigen Gebäudebereich 24 und am Eingang des Gebäudes weitere 24 Fahrradabstellplätze ausgewiesen. Der Nachweis umfasst insgesamt 172 Fahrradabstellplätze. Die fehlenden 37 Fahrradabstellplätze sind durch Doppelparker oder Umwandlung entsprechender PKW-Stellplätze nachzuweisen.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind bei Stellplatzanlagen mit mindestens 8 Stellplätze je angefangener 4 Stellplätze ein heimischer Laubbaum zu pflanzen. Da oberirdisch 68 Stellplätze geplant werden, sind 17 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Die Baumscheiben müssen mindestens 6 m² betragen.
Der Bebauungsplan sieht für die Würzburger Straße straßenbegleitend eine Pflanzfläche (PF2) vor, in der mindestens alle 12 m ein großkroniger standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen ist. Einfahrten zu Grundstücken sind nur zulässig, wenn die Mindestanzahl der zu pflanzenden Bäume eingehalten ist. Weiterhin sind die, entlang der Würzburger Straße auf dem Baugrundstück befindlichen 6 Bäume als eingemessene, zwingend zu erhaltende Bäume im Bebauungsplan festgesetzt. Die im Bereich eines der bestehenden Bäume geplante Zufahrt ist zu verlegen, da bei Verwirklichung der Planung der Baum an dieser Stelle nicht erhalten werden könnte. Die entlang der Würzburger Straße vorhandenen großkronigen Laubbäume sind um 2 Bäume auf 8 zu ergänzen. Die Bäume sind, gem. Bebauungsplan festgesetzt und dauerhaft zu sichern und zu erhalten.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und insgesamt 17 großkronigen Laubbäumen, gem. Bebauungsplan, bzw. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € zu hinterlegen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die Grundstückszufahrten mit einer Gesamtbreite von ca. 12,9 m (6,9 m + 6,0 m) wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 9,4 m erteilt. Die Abweichung steht unter der Bedingung, dass die 6 Bäume entlang der Würzburger Straße vollständig erhalten werden und ein ausreichender Abstand zu den Bäumen gewahrt bleibt.
Auf dem Gelände eines, vom Antragsteller weiteren beantragten Nachbargebäudes wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 230 m² errichtet. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen. Wegen der Größe des Bauvorhabens wird Übrigen eine darüber hinausgehende Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes, auch für größere Kinder mit einem Betrag i.H.v. xxx € abgelöst. Der Betrag wird für den Bau eines nahegelegenen öffentlichen Kinderspielplatzes verwendet. Der Kinderspielplatz liegt auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg und ist für das vorliegende Bauvorhaben, welches sich hauptsächlich auf das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg erstreckt dauerhaft dinglich zu sichern.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
