Vorbemerkung:
Innerhalb bestehender und ausgewiesener Gewerbegebiete sind weder in der Stadt Aschaffenburg noch in dem Markt Goldbach ausreichend verfügbare Flächen vorhanden, um der Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen zu entsprechen.
Vor diesem Hintergrund haben sich beide Gemeinden 2018 dazu vereinbart im Rahmen einer interkommunalen Zusammenarbeit für das gewerbliche Siedlungswesen Vorsorge zu treffen und ein gemeinsames Gewerbegebiet über die Gemarkungsgrenzen hinweg zu entwickeln.
Mit der Zusammenarbeit haben sich die Stadt und Goldbach versprochen Synergieeffekte durch Kosteneinsparungen für die gemeinsame Erschließung, eine schonendere und effizientere Nutzung von Ressourcen sowie bessere Vermarktungsmöglichkeiten der zusammenhängenden Gewerbeflächen zu erzeugen. Das interkommunale Gewerbegebiet sollte demnach eine Chance für beide Kommunen herausstellen, um die Wirtschaft zu stärken.
Bisheriges Verfahren:
Der Stadtrat hatte diesbezüglich am 20.03.2018 im PVS der Entwicklung eines interkommunalen Gewerbegebiets Aschaffenburg-Goldbach nördlich der BAB A3 im Bereich des Dammer Wegs / Haselmühlwegs zugestimmt und einen entsprechenden Grundsatzbeschluss gefasst.
Damit wurde die Stadtverwaltung Aschaffenburg beauftragt, gemeinsam und in enger Abstimmung mit dem Markt Goldbach alle notwendigen Planungs- und Entwicklungsschritte zu tätigen und die für die Realisierung des interkommunalen Gewerbegebiets erforderlichen Planungs- und Zweckvereinbarungen vorzubereiten.
Eine erste Verwaltungsvereinbarung zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem Markt Goldbach wurde demzufolge am 31.07.2018 incl. einer Ergänzung vom 10.12.2018 geschlossen. Ein gemeinsamer Auftrag für die Erstellung des/r Bebauungsplans/pläne sowie von Fachgutachten wurde am 05.12.2018 an das Planungsbüro „Bauatelier Richter + Schäffner“ vergeben.
Da Planungskosten für eine interkommunale Kooperation nach dem „Gesetz für die kommunale Zusammenarbeit“ (KommZG) grundsätzlich bis zu max. 85% der förderfähigen Kosten bei einem Förderhöchstbetrag von 90.000,-€ förderfähig sind, hat der Markt Goldbach bei der Regierung von Unterfranken einen Antrag auf Gewährung einer Zuwendung und Genehmigung eines vorzeitigen Maßnahmenbeginns gestellt. Dem Antrag eines vorzeitigen Maßnahmenbeginns hat die Regierung von Unterfranken am 30.10.2018 zugestimmt. Die Gewährung einer Zuwendung wurde von der Regierung von Unterfranken am 03.04.2019 in der Höhe von 90.000,- € bewilligt.
Bisherige Planungsschritte:
Auf Basis eines durch das beauftragte Planungsbüro in Abstimmung mit Stadt- und Marktgemeindeverwaltung erstellten Entwicklungskonzepts für das gesamte, gemeindeübergreifende „Interkommunale Gewerbegebiet“ wurden am 14.02.2019 in einem „Screening-Termin“ wesentliche Rahmenbedingungen und Planungsfaktoren mit verschiedenen Fachbehörden erörtert. Beteiligt waren Vertreterinnen und Vertreter der Unteren Wasserbehörde der Stadt Aschaffenburg, des Wasserwirtschaftsamts, der Unteren Immissionsschutzbehörde, der Unteren Naturschutzbehörden, des Tiefbauamts der Stadt Aschaffenburg sowie des Landschaftsplanungsbüros „Trölenberg & Vogt“, die mit der Erstellung der naturschutzrechtlichen und landschaftspflegerischen Fachplanung beauftragt wurden.
Nach Klärung der grundsätzlichen Fragen mit den Fachbehörden wurden die wesentlichen Ergebnisse aus den Diskussionsbeiträgen und Stellungnahmen der einzelnen Fachbehörden in einen Bebauungsplan-Vorentwurf eingearbeitet. Auf Basis dieses Vorentwurfs vom 18.04.2019 nebst Begründung gleichen Datums wurde am 27.05.2019 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan vom Stadtrat gefasst. Im Juni und Juli 2019 erfolgte dann die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der städtischen Ämter.
Konsequenz aus dem Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der städtischen Ämter / Aufwendungen für die Realisierung / Nutzen durch die neuen Gewerbeflächen
Das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (s. Anlage 4 zur Beschlussvorlage) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der städtischen Ämter (s. Anlage 2 zur Beschlussvorlage) hat Konflikte hinsichtlich artenschutzrechtlicher und entwässerungstechnischer Belange aufgezeigt. Zudem sind Konflikte zur Herstellung der Erschließung und hinsichtlich des notwendigen Grunderwerbs aufgetreten:
Aufwand
Artenschutz und naturschutzfachlicher Ausgleich
Die äußerst schwierige und langwierige Flächensuche nach geeigneten Ausgleichsflächen (aus dem Ergebnis der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung vom 21.02.2021) war mit großen Herausforderungen erst im dritten Quartal 2022 durch geeignete private und städtische Flächen im Plangebiet selbst, im näheren Umfeld des Geltungsbereichs und im FFH-Gebiet östlich der Adlerstraße erfolgreich. Das für die Weiterbearbeitung des Grünordnungsplans (GOP) notwendige Entwässerungskonzept wurde am 30.10.2023 fertiggestellt und nach Klärung erforderlicher Mehraufwendungen für den GOP inc. Vertragsänderung Ende Februar 2024 der GOP (Stand: 18.07.2024) aktualisiert.
Zur Fertigstellung des GOP ist noch die finale Abstimmung mit der UNB des Landratsamts für die abschließende Nennung und Umrechnung der Ökopunkte in Goldbach (Stand: November 2024) offen. Es ist fraglich, ob die erforderlichen Maßnahmen aus der fertiggestellten saP aufgrund des bedauerlicherweise langwierigen Planungsverlaufs noch Gültigkeit (Gültigkeitsdauer 5 Jahre) haben oder die saP überarbeitet werden muss.
Das Ergebnis einer erforderlichen neuen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) ist ungewiss. Ferner ist es fraglich, ob dann überhaupt geeignete städtische Flächen für die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung stünden, um das Bebauungsplanverfahren weiterzuführen.
Entwässerung
Das Ergebnis des Entwässerungskonzepts vom 30.10.2023 offenbart eine Vielzahl von zusätzlichen Aufgabenstellungen (s. Bericht zu 1.2 in der Anlage 1):
Die Entwässerungssituation der vorhandenen Gewerbegrundstücke entlang des Goldbachs mit mehreren ungeklärten Einleitungen in den Goldbach, eine exakte Übernahmemenge aller Einleitungen in den Goldbach, eine exakte Übernahmemenge Schmutzwasser ins Bestandskanalnetz von Goldbach, eine Aktualisierung der Kanalnetzberechnung sowie ergänzende Maßnahmen aus der Überflutungsprüfung sind erforderlich und planerisch noch zu klären.
Im Ergebnis sind für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens weitere vertiefende Untersuchungen notwendig.
Kosten und Finanzierung
Die Gesamtkosten zur Realisierung des Baugebiets bei Baulandumlegung belaufen sich auf ca. 4,1 Mio €*??. Aufgeteilt nach Flächenanteilen am ges. Baugebiet entfallen davon anteilig auf die Stadt ca. 2,4 Mio € und auf den Markt Goldbach ca. 1,7 Mio €. Abzüglich Einnahmen durch Entwässerungs- und Straßenausbaubeiträgen fallen Ausgaben der Stadt von ca. 1,8 Mio € und Ausgaben des Marktes Goldbach von ca. 1,1 Mio € an.
Bei Grundstücksankauf zu Bauerwartungsland und Grundstücksverkauf als Erschließungsbeitragsfreies Bauland ergäben sich abzüglich der Aufwendungen für die Erschließung (Entwässerung, Straßenausbau Haselmühlweg, Straßenbau Entlastungsstraße) sehr geringe Einnahmen für die Stadt.
Die o.g. geschätzten Gesamtkosten und die geschätzten Einnahmen von 0,1 Mio € bei Grundstücksankauf sind fraglich, da die Kosten im Verlauf der Jahre sehr wahrscheinlich stärker gestiegen sind als die Grundstückspreise von baureifem Bauland.
??Gem. der teilweisen Aktualisierung der Kostenschätzung von Ende 2020 im Januar 2025, Achtung: Stand Kostenschätzung für den Straßenausbau Haselmühlweg vom November 2020, und für den Neubau Entlastungsstraße incl. Brückenneubau über den Goldbach vom Juni 2020, Ausgleichsmaßnahmen, Planungskosten) bzw. September 2023 (Entwässerung gem. Entwässerungskonzept)
Einwendungen der Bürgerschaft des Marktes Goldbach
Die angrenzende Bewohnerschaft im Norden des Geltungsbereichs ist gegen das Vorhaben (s. Anlage 2 zur Beschlussvorlage). Aufgrund der vorgebrachten Bürgerbeschwerden zum geplanten Objekt ( lässt sich vermuten, dass eine fehlende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer der im Geltungsbereich betroffenen Grundstücke zur Entwicklung des Baugebiets und der damit verbundenen fehlenden Flächenverfügbarkeit besteht. Es besteht die Gefahr, dass viele der Eigentümer:innen die Grundstücke nicht veräußern möchten, wenn Sie erfahren, dass der Kauf der Flächen durch den Markt/die Stadt für die Entwicklung des Projektes notwendig ist.
Ertrag
Mit ca. 165€/m² als Erschließungsbeitragsfreies Bauland (gem. Bodenrichtwertkarte 01.01.2024) wird die Kosten-Nutzen-Bilanz des Bebauungsplanes im Hinblick auf die aufzubringenden Kosten (ca. 45€/m² für Bauerwartungsland) für den Grunderwerb der privaten Grundstücke (ca. 32.100 m²), die ungeklärte Entwässerung, den Unwägbarkeiten hinsichtlich geeigneter, anerkannter und zur Verfügung stehender Ausgleichsflächen für die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen sowie den kostenaufwändigen Ausbau der Straßen im Verhältnis zur erzielbaren kleinen Nettobaulandfläche (Stadt = ca. 24.500 m², Markt Goldbach = ca. 26.000 m², von denen die Flächen bis auf ein Flurstück bereits bebaut sind) in Frage gestellt.
Die erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung des Interkommunalen Gewerbegebiets wären am Ende umsonst, wenn die Gemeinde/Stadt keine oder zu wenige Grundstücke abkaufen können um den Bebauungsplan umzusetzen.
Es wäre somit nicht wirtschaftlich, den Planungsprozess weiter zu verfolgen.
Finanzielle Auswirkungen / Gesamtwirtschaftliche Betrachtung
Die Aufwendungen für die Erschließung (Entwässerung, Straßenausbau Haselmühlweg, Straßenbau Entlastungsstraße) sind zu hoch und die erzielbare Nettobaulandfläche zur Gewerbeansiedlung zu gering. Zumal der Markt Goldbach bereits viele der betroffenen Flächen gewerblich entwickelt hat.
Das Plangebiet ist damit nicht wirtschaftlich.
Empfehlung der Stadtverwaltung:
Aufgrund der genannten Restriktionen und Investitionen (Kosten/Nutzen-Faktor) ist die gemeinsame Empfehlung der Stadtverwaltung und der Verwaltung des Marktes Goldbach, das Bauleitplanverfahren einzustellen.
Zu 3.: Beschluss zur Einstellung des Verfahrens
Bauleitpläne werden aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“ (§ 1 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 8 BauGB). Dieses Erforderlichkeitsprinzip enthält die Verpflichtung, auf der einen Seite, Bauleitpläne aufzustellen, wenn dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; auf der anderen Seite jedoch die Verpflichtung zur planerischen Zurückhaltung, sofern die Aufstellung eines Bauleitplans die städtebauliche Ordnung nicht herstellen kann, die erwünscht ist.
Im Fall der Aufstellung des Bebauungsplans für das Interkommunale Gewerbegebiet Aschaffenburg / Goldbach – Plangebiet am Haselmühlweg / Dammer Weg (Nr. 20/17) wird das Ziel, im Rahmen einer interkommunalen Zusammenarbeit zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem Markt Goldbach für das gewerbliche Siedlungswesen Vorsorge zu treffen und ein gemeinsames Gewerbegebiet über die Gemarkungsgrenzen hinweg zu entwickeln, um der Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen zu entsprechen, verfehlt:
Unter den Naturschutzverbänden wird für die saP (fertiggestellt seit 21.02.2021) eine Gültigkeit von 5 Jahren ab Fertigstellung allgemein anerkannt. D.h. nach Ablauf der 5 Jahre am 21.02.2026 ist eine neue spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich.
Da der B-Plan aufgrund der ungelösten Konflikte nicht bis zu diesem Datum fertiggestellt werden kann und das Ergebnis einer dann erforderlichen neuen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) ungewiss ist, bleiben Unwägbarkeiten, ob dann überhaupt geeignete Ausgleichsflächen für die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung stünden, die noch nachzuweisenden Ausgleichsflächen überhaupt hierfür geeignet sind und von der Höheren Naturschutzbehörde anerkannt werden.
Die Entwässerungssituation der vorhandenen Gewerbegrundstücke entlang des Goldbachs ist aufgrund der Vielzahl an ungeklärten Einleitungen in den Goldbach ungeklärt und bedarf eines Gesamtkonzepts zur Betrachtung aller Einleitungen in den Goldbach. Für die erforderliche Regenwasserrückhaltung sind geeignete Maßnahmen zur Speicherung, Drosselung, Vorreinigung (Regenwasserrückhaltebecken, Retentionszisternen, Dachbegrünungen, Versickerung mit Rigolen, etc.) auf den privaten Grundstücken vor der Ableitung ins Gewässer zu schaffen.
Ohne Klärung der o.g. offenen Punkte im weiteren Verfahren, sondern Abwägung und Verlagerung der Klärung in ein späteres Baugenehmigungsverfahren (z.B. wasserrechtliches Verfahren, Entwässerungs-genehmigung), besteht die Gefahr eines Abwägungsfehlers.
Auch ohne Abwägungsfehler kann eine spätere Aufsiedlung des Gewerbegebiets für ansiedlungswillige Firmen aufgrund der ungeklärten Entwässerungssituation und Kostenfrage zur Lösung der Entwässerungsproblematik ein erhebliches bis nicht lösbares Problem darstellen.
Die geschätzten Gesamtkosten/geschätzte Einnahmen bei Grundstücksankauf sind fraglich, da die Kosten im Verlauf der Jahre stärker gestiegen sind als die Grundstückspreise von baureifem Bauland. Es besteht die Gefahr, dass viele der Eigentümer:innen die Grundstücke nicht veräußern, wenn Sie erfahren, dass der Flächenkauf durch den Markt/die Stadt für die Entwicklung des Projektes nötig ist. Die erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung des Interkommunalen Gewerbegebiets wären am Ende umsonst, wenn die Gemeinde/Stadt keine oder zu wenige Grundstücke abkaufen können um den Bebauungsplan umzusetzen.
Die Aufwendungen für die Erschließung sind zu hoch und die erzielbare Nettobaulandfläche zur Gewerbeansiedlung zu gering. Das Plangebiet ist damit nicht wirtschaftlich.
Empfehlung der Stadtverwaltung:
Aufgrund der genannten Restriktionen und Investitionen (Kosten/Nutzen-Faktor) ist die gemeinsame Empfehlung der Stadtverwaltung und der Verwaltung des Marktes Goldbach, das Bauleitplanverfahren einzustellen.
