Mit Planunterlagen, eingegangen am 02.12.2013, beantragt die Mahnel Grundstücksverwaltung GbR, Pullach, einen Bauvorbescheid für Einzelfragen zur möglichen Bebauung nach Neuzuschnitt und Aufteilung des Baugrundstücks Fl.-Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Yorkstraße 16 in Aschaffenburg.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um eine allgemeine Bauvoranfrage für die mögliche Bebauung durch 3 hintereinander gestellte Gebäude auf derzeit 4 Grundstücken an der Yorkstraße 16. Das Grundstück ist derzeit mit einem Wohnhaus bebaut.
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 04.12.2013 liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3/16 für das Gebiet „Yorkstraße, Lug ins Land, Ludwigsallee, Bechtoldstraße“, die für das Baugrundstück die Nutzungsart „reines Wohngebiet“ festsetzt. Die 3 geplanten Wohngebäude sind ihrer Nutzungsart nach zulässig.
Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 04.12.2013 wie folgt beantwortet:
1. Ist eine Neueinteilung mit den dargestellten Baufenstern, wie im beiliegenden Plan dargestellt möglich?
Die vorgesehene Einteilung des Grundstücks mit den dargestellten Baufenstern verletzt für sich genommen keine Vorgaben des Bebauungsplanes, so dass sie möglich ist. Es wird darauf hingewiesen, dass bei einer Bebauung des Grundstückes C die Flurstücke xxx, xxx und xxx zu einem Grundstück zu verschmelzen sind.
2. Ist nach dem Neuzuschnitt der Flurstücke, eine Bebauung in den dargestellten Baufenstern mit Einfamilien- oder Doppelhäusern möglich?
Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Mindestgrundstücksgröße und zur maximalen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden ist folgende Bebauung möglich:
Grundstück A: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen
Grundstück B: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen
Grundstück C: Ein Einzelhaus mit maximal 2 Wohnungen oder
ein Doppelhaus mit maximal 2 Wohnungen je Doppelhaushälfte unter der Voraussetzung, dass das Grundstück grundbuchrechtlich geteilt wird.
3. Ist die Erschließung über die gemeinsam im Eigentum der neuen Flurstücke stehende Zufahrt möglich?
Grundstücke müssen grundsätzlich an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Abweichend davon ist die Erschließung durch Wohnwege möglich, wenn gegenüber der Stadt Aschaffenburg rechtlich gesichert ist, dass der Wohnweg sachgerecht unterhalten wird und allgemein benutzt werden kann. Darüber hinaus ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten der durch diesen Wohnweg erschlossenen Grundstücke mit Geh- und Fahrtrechten einzutragen.
4. Kann die gemeinsame Zufahrt anteilig den neuen Flurstücken hinzugerechnet werden, wie zum Beispiel für die Berechnungen der GRZ- und GFZ-Zahlen, etc.?
Eine anteilige Hinzurechnung der gemeinsamen Zufahrt zu allen Grundstücken bei der Berechnung der Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl ist nicht möglich. Möglich ist nur das Herausparzellieren von Teilflächen und der Verschmelzung mit den entsprechenden Baugrundstücken, wenn die unter Antwort 3 genannten Voraussetzungen geschaffen werden.
5. Was ist die maximale Traufhöhe berg- und talseits?
Der Bebauungsplan setzt eine maximal zulässige Traufhöhe von 6 m über der festgelegten Geländeoberfläche fest, und zwar ohne Unterscheidung zwischen Berg- und Talseite.
6. Kann ein Staffelgeschoss mit Flachdach als Vollgeschoss D, neben U + I als Vollgeschosse gebaut werden? (siehe Bestand mit Flachdach)
Die beabsichtigte Bebauung mit 3 Vollgeschossen (Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss als Staffelgeschoss) ist nicht möglich, weil nach Bebauungsplan nur 2 Vollgeschosse möglich sind. Danach ergibt sich die Variante Untergeschoss als Nichtvollgeschoss, Erdgeschoss und Staffelgeschoss als Vollgeschoss oder Untergeschoss und Erdgeschoss als Vollgeschoss und Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss.
7. Dürfen die Grundstücke, die kleiner als 800 m² sind, trotzdem mit Doppelhäusern bebaut werden, deren jeweilige Grundstücke kleiner als 400 m² wären? Hier würde der jeweilige prozentuale Flächenanteil der Einfahrt als Ausgleich hinzu kommen.
Die Grundstücksgröße von 400 m² je Haus ist einzuhalten. Anteile der Zufahrt können nur bei Verschmelzung mit den jeweiligen Grundstücken hinzugerechnet werden (siehe Antwort zu Frage 4).
8. Ist bei der Einzelhaus- und Doppelhausbebauung die Nutzung mit je zwei Wohneinheiten möglich?
In Einzelhäusern und Doppelhäusern ist eine Nutzung mit je 2 Wohneinheiten möglich, wenn sich die beiden Wohnungen im Einzelhaus bzw. in der Doppelhaushälfte nicht im gleichen Geschoss befinden.
9. Kann die Firstausrichtung, bei einem Satteldach, frei gewählt werden? Ist ein Flachdach möglich (siehe auch Punkt 6)?
Die Firstausrichtung bei einem Satteldach kann unter Berücksichtigung der zu den Abstandsflächen hinzuzuzählenden Giebeldreiecken frei gewählt werden. Bei Einzelhäusern sind auch Flachdächer planungsrechtlich zulässig, sofern die Festsetzungen zur Traufhöhe und zur Zahl der Vollgeschosse eingehalten werden. Doppelhäuser müssen ein einheitliches Satteldach oder Walmdach mit einer Dachneigung von 35 – 45 Grad aufweisen.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung eines Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
