Die Bauvoranfrage zum Neubau einer Wohnanlage mit 42 Wohneinheiten, 2 Läden und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Breslauer Straße 23, durch die Sommer Bauträger GmbH, Aschaffenburg, wird wie folgt beantwortet:
1. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die geplante Nutzung (Wohnen) planungsrechtlich zulässig?
Die Nutzungsart „Wohnen“ ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig.
2. Sind Einzelhandelsbetriebe in Teilen des Erdgeschosses zulässig?
In einem allgemeinen Wohngebiet sind nach § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung Läden der Größenordnung um 40 m², die der Versorgung des Gebiets dienen, allgemein zulässig. Es wird darauf hingewiesen, dass Vergnügungsstätten, wie Spielhallen und Wettbüros, im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind.
3. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (GRZ = 0,46 GRZ mit Nebenanlagen = 0,60, GFZ = 2,13) planungsrechtlich zulässig?
Das Beurteilungskriterium „Maß der baulichen Nutzung“ nach § 34 BauGB sind die Grundflächen des Gebäudes sowie der Überbauungsgrad und die baulichen Höhen. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind hierfür nur zweitrangig zu betrachtende Hilfsgrößen. Die planungsrechtliche Beurteilung ergibt, dass die geplante zu überbauende Grundfläche einschließlich Tiefgarage sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Insoweit ist die angegebene Grundflächenzahl planungsrechtlich zulässig.
Die angegebene Geschossflächenzahl des Bauvorhabens der Bauvoranfrage hängt wesentlich von der zulässigen Zahl der Vollgeschosse ab, die entscheidend durch die zulässige bauliche Höhe beeinflusst wird. Insoweit wird auf die Antwort zu Frage 4 und 5 verwiesen.
4. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die Anzahl der Geschosse:
planungsrechtlich zulässig?
Treppenhaus A, B und C - 6 Geschosse (EG, 1.-4. OG, Staffelgeschoss),
Treppenhaus D – 4 Geschosse (EG, 1. und 2. OG, Staffelgeschoss),
5. Ist das Bauvorhaben in Bezug auf die Wandhöhen planungsrechtlich zulässig?
Zu Frage 4 und 5:
Abgleich der geplanten Höhen mit dem Bestand:
Aufgrund der erreichten Höhen und unter Berücksichtigung der Höhenstaffelung zur Breslauer Straße und des Einrückens des 5. Obergeschosses (Penthouse) fügt sich das geplante Bauvorhaben hinsichtlich seiner absoluten Höhen noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Abgleich der geplanten Bauflucht mit dem Bestand:
Entlang der Breslauer Straße nimmt der westliche Bauteil die Bauflucht des Nachbargebäudes auf und hält einen Abstand zur Breslauer Straße von 5 m ein. Der östliche Gebäudeteil rückt bis auf 2,50 m an die Breslauer Straße heran. Aufgrund der Ecksituation zum Breslauer Platz ist die gewählte Gebäudestellung städtebaulich noch vertretbar. Die Balkone können aus stadtplanerischer Sicht über diese 5 m Linie wie geplant um ca. 0,5 m hinaus ragen. Die Ahornbäume entlang der Breslauer Straße sind zu erhalten. Soweit dies aufgrund der Aushubarbeiten nicht möglich ist, ist eine entsprechende Ersatzpflanzung vorzunehmen. Soweit möglich soll auf die 2 Stellplätze in der Grünfläche entlang der Breslauer Straße verzichtet werden.
6. Ist der getrennte Nachweis der Abstandsflächen für die einzelnen Gebäudeteile zulässig?
7. Ist die Reduzierung der Abstandsfläche auf halbe Wandhöhe zulässig?
Gebäude A – Süd-West und Nord-West-Seite,
Gebäude CD – an den schmalen Gebäudeseiten,
Gebäude D – Süd-Ost und Süd-West-Seite, auf einer Länge < 16m an der Nord-Ost-Seite.
Zu Frage 6 und 7:
Bei dem geplanten Gebäude handelt es sich um ein Gebäude für das insgesamt die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO eingehalten werden müssen.
Die Reduzierung der Abstandsfläche ist danach nur auf zwei Seiten auf die halbe Wandhöhe zulässig (Art. 6 Abs. 6 BayBO). Im Übrigen wird auf die Antwort zu Frage 8 hingewiesen.
8. Ist die Überschreitung der Straßenmitte der Breslauer Straße mit den Abstandsflächen zulässig?
Die Abstandsflächen zur Straßenmitte der Breslauer Straße sind grundsätzlich einzuhalten. Eine bauordnungsrechtliche Abweichung wird im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt. Die Unterschrift der gegenüberliegenden Nachbarn liegt vor.
9. Ist die Überdeckung der Abstandsflächen auf dem Baugrundstück im Bereich sich gegenüberliegenden Baukörper zulässig?
Die Abstandsflächen sind entsprechend Art. 6 BayBO zwischen den Gebäudeteilen grundsätzlich einzuhalten. Im Baugenehmigungsverfahren werden bauordnungsrechtliche Abweichungen in Aussicht gestellt, wobei für die sich ergebenden Überschneidungen eine entsprechende Abwägung unter Würdigung der öffentlichen Belange, insbesondere Belichtung, Besonnung und Belüftung, vorzunehmen ist.
10. Ist die Lage der Erschließung der Tiefgarage (von der Fabrikstraße über den Breslauer Platz) zulässig?
Die Erschließungsstraße des Baugrundstückes von der Fabrikstraße zum Breslauer Platz ist derzeit als Sackgasse beschildert und dient dem Anliegerverkehr sowie als Feuerwehrzufahrt für das bestehende Anwesen. Aus planungsrechtlicher Sicht kann die vorhandene Zufahrt zur Erschließung der geplanten Tiefgarage mit insgesamt 56 Stellplätzen genutzt werden, wenn folgende Auflagen erfüllt sind:
Aus planungsrechtlicher Sicht ist zumindest die Tiefgaragenabfahrt einzuhausen. Von der Tiefgaragenzufahrt dürfen keine Grenzwert überschreitenden Immissionen für die benachbarten Wohngebäude ausgehen. Im Baugenehmigungsverfahren ist deshalb die untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Die Genehmigungsplanung ist weiterhin mit dem Tiefbauamt der Stadt Aschaffenburg abzustimmen um die Anpassung der Tiefgaragenzufahrt an die Verkehrsflächen zu gewährleisten und um die öffentlich-rechtliche Widmung zu klären.
11. Sind die Feuerwehrzufahrt und die Aufstellflächen auf dem Breslauer Platz zulässig?
Die in den Planunterlagen eingereichte Feuerwehrzufahrt von der Breslauer Straße ist zulässig. In den Unterlagen zur Bauvoranfrage sind die Aufstellflächen auf dem Breslauer Platz nicht erkennbar. Die Zulässigkeit der Aufstellfläche auf dem Breslauer Platz sowie die Bemessung der Feuerwehrzufahrt und der Aufstellflächen ist bei der Erstellung der Genehmigungsplanung vorher mit dem Bauordnungsamt abzustimmen.
