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Abbruch eines Wohngebäudes und mehrerer Nebengebäude
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.09.2016 beantragte Herr xxx den Abbruch eines Wohnhauses, einer Scheune und verschiedener untergeordneter Nebengebäude und Schuppen auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Obernau, Hauptstraße xxx in Aschaffenburg. Die bestehenden Gebäude stellen zwar kein Einzeldenkmal dar, sind aber Bestandteil des Ensembles „Ortskern Obernau“. Der Abbruch der Gebäude bedarf daher einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, gem. Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes. Die Erlaubnis kann versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn die Erhaltung des Gebäudes für den Eigentümer nicht zumutbar ist.
Bei dem Wohngebäude handelt es sich um ein, im Wesentlichen in Fachwerkbauweise errichtetes Gebäude aus dem 17./18. Jahrhundert. Dieses ist nicht unterkellert und verfügt über 2 Vollgeschosse. Der Bauherr macht geltend, dass
- sich der Fußboden des Erdgeschosses ca. 15-20 cm unterhalb des Niveaus des Geländeniveaus befindet,
- keine, die Bodenfeuchte absperrenden Maßnahmen vorhanden, großflächige Schimmelbildungen erkennbar und lastverteilenden Schwellen und Stützfüße geschädigt sind,
- die Raumhöhen im Erdgeschoss bei ca. 1,80 – 1,90 m, im Obergeschoss bei ca. 2,00 m liegen (die Höhe heutiger Geschosse liegt bei ca. 2,50 m),
- die Raumaufteilung, Fensteranordnung, Türhöhen und Durchgangsbreiten sowie die innenliegende Treppenanlage nicht den heutigen Anforderungen entsprechen,
- im Dachgeschoss neben früheren Brandschäden auch Feuchteschäden und Pilzbefall erkennbar sind,
- die Gebäudeaussteifung in Längsrichtung nicht gegeben und die Standsicherheit der Giebelwände beeinträchtigt ist.
Letztendlich müsste das Gebäude vollständig entkernt, im Bereich der Gründung eine Feuchtigkeitssperre hergestellt und das Gebäude von Grund auf saniert werden. Aufgrund der geringen Deckenhöhen des Gebäudes ist nur eine eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit gegeben. Eine vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung belegt glaubhaft und nachvollziehbar die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes über einen Betrachtungszeitraum von 18 Jahren. Auch unter Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange kann die Erlaubnis zum Abbruch des Wohngebäudes, einschließlich der Nebengebäude erteilt werden.
- Neubau von 2 Wohnhäusern mit 8 Wohneinheiten
Mit Bauantrag, eingegangen am 19.12.2016 beantragte Herr xxx die Neuerrichtung von 2 Wohngebäuden auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx Gem. Obernau, Hauptstraße xxx in Aschaffenburg.
Das vordere Wohngebäude wird giebelständig an der Hauptstraße am Standort des, dem Ensembleschutz unterstehenden und abzubrechenden Wohngebäudes errichtet. In dem 2-geschossigen Gebäude mit Dachgeschoss werden insgesamt 6 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 47 und 61 m² errichtet.
Das hintere Wohngebäude wird parallel zur Hauptstraße an der Stelle der unter Ensembleschutz und ebenfalls abzubrechenden Scheune errichtet. Das Gebäude verfügt über 2 Vollgeschosse sowie im Erdgeschoss über einen Durchgang zur hinteren Grundstücksfläche mit den PKW-Stellplätzen und der Zufahrt zum Grundstück. In diesem Gebäude stehen 2 Wohneinheiten mit 106 und 139 m² zur Verfügung, welche sich jeweils über 2 Geschosse erstrecken.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans, jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und damit im Innenbereich, gem. § 34 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (WA), gem. § 4 BauNVO. Die beantragte Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig. Das geplante Vorhaben fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Bebauung der näheren Umgebung ein. Die Erschließung ist gesichert.
Das Vorhaben wird im Bereich des Ensembles „Ortskern Obernau“ errichtet. Das Ensemble „Ortskern Obernau“ ist geprägt durch eine regelmäßige Hofreihung beiderseits der Hauptstraße. Die Wohnhäuser der Hofanlagen stehen, meist jeweils von einem Einfahrtstor begleitet, giebelständig zur Straße; die tiefen Grundstücke werden nach hinten durch die Scheunen abgeschlossen. Das geplante Bauvorhaben nimmt diese Bebauungsstruktur auf. Das vordere Gebäude entspricht im Erscheinungsbild den vorderen giebelständigen Wohnhäusern des Ensembles. Als denkmalpflegerische Auflage wird die Errichtung eines Torbogens gefordert, welches an der Grundstücksgrenze zur Hauptstraße zu errichten ist. Der Baukörper des hinteren Gebäudes stimmt in Erscheinungsbild, Baumasse, Ausrichtung und Lage mit den, für den Ortskern Obernau typischen rückwärtig platzierten Scheunen überein. Das Gesamtvorhaben ist damit dem historischen Bild des Ensembles angenähert.
Die untere Denkmalschutzbehörde, sowie das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurden beteiligt. Von der unteren Denkmalschutzbehörde wurde gefordert, dass die Tor- und Fassadengestaltung, die Farbgebung der Fassade, sowie die Dacheindeckung mit der unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen sind, um sicherzustellen, dass sich die Neubebauung in das vorhandene Ensemble in der Obernauer Hauptstraße einfügt.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 qm je 1 Stellplatz für größere Wohnungen je 2 Stellplätze erforderlich.
Die im vorderen Wohnhaus geplanten 6 Wohnungen verfügen jeweils über Wohnflächen unter 100 qm. Demnach sind hier 6 Stellplätze notwendig.
Die im hinteren Wohnhaus geplanten 2 Wohnungen verfügen jeweils über Wohnflächen über mehr als 100 qm. Demnach sind hier 4 Stellplätze zu schaffen.
Die insgesamt 10 notwendigen PKW-Stellplätze werden im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.
Für die beiden Wohnhäuser ist je 50 qm Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Gesamtwohnfläche von ca. 580 m² sind insgesamt 12 Fahrradabstellplätze erforderlich. Diese werden auf dem rückwärtigen Teil des Baugrundstückes nachgewiesen.
Im vorderen Bereich des Grundstücks ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von ca. 41 qm ausgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. 2.000 € gefordert.
Auf dem Baugrundstück sind 4 großkronige Laubbäume im Bereich der Stellplätze, bzw. Grünflächen zu pflanzen. Die Standorte der Bäume sind im Freiflächenplan festgesetzt, welcher Bestandteil der Baugenehmigung ist. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleitung i.H.v. 1.000 € je Baum gefordert. Der Baumberater beim Garten- und Friedhofsamt wurde über diese Baumaßnahme verständigt.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis und der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
