Vorbemerkung
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 02.05.2022 die Änderung des Bebauungsplanes i.S.d. § 30 Abs.1 BauGB für das Gebiet „Nordwestlich Spessartstraße“ (Nr. 04/06a) zwischen Medicusstraße, Spessartstraße, Schweinheimer Straße und Ringstraße im Bereich nordwestlich der Mattstraße nach den Vorschriften des § 13a BauGB für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ beschlossen.
Mit diesem Beschluss wurde zudem die Verwaltung bereits beauftragt, auf Grundlage des mit Datum vom 31.01.2022 modifizierten Nutzungs- und Bebauungskonzepts von xxx die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Das Nutzungs- und Bebauungskonzept von xxx steht zwar grundsätzlich im Einklang mit den städtebaulichen Zielen, die mit der Bebauungsplanänderung verfolgt werden. Insbesondere ist jedoch vorliegend noch zu klären, ob und in welchem Umfang die bisher für den Gemeinbedarf (Zweckbestimmung: Schule) festgesetzte Fläche zukünftig noch benötigt wird bzw. sich für den bestehenden städtischen Schulflächenbedarf eignet.
Zur planerischen Erörterung dieser Frage wurden daher für die Erstellung des Bebauungsplan-Vorentwurfs zwei weitere städtebauliche Entwürfe auf Basis des Konzepts von xxx seitens der Verwaltung erstellt. Eine Variante berücksichtigt eine mögliche Teilnutzung des Geländes für die Brentano-Grund- oder Mittelschule. Dies wurde in der Sitzung des Plenums am 02.05.2022 so beschlossen. Durch diese Variante kann flexibel auf die noch ausstehende Standortentscheidung reagiert werden. Die weitere Variante überplant das Gelände dominierend zum Zwecke der Generierung von Wohn-, Gewerbe- und Büroangeboten. In beiden Varianten ist zudem ein Standort zur Errichtung einer dreigruppigen Kindertagesstätte enthalten.
Als zusätzlicher alternativer Standort wird aktuell die Nutzungsmöglichkeit des Maria-Ward-Geländes in der Mattstraße für eine räumliche Erweiterungsmöglichkeit der Brentano-Grundschule unter Einbeziehung des Oberstufen-Gebäudes geprüft. Dazu steht das Referat für Jugend, Schule und Soziales sowie das Bau- und Stadtentwicklungsreferat in engem Austausch mit der Maria-Ward-Stiftung.
Ergänzend zu den Entwurfsvarianten 1 und 2 vom 02.01.2023 wurden Planzeichnungen mit zeichnerischen Festsetzungen für die Bebauungsplanvorentwürfe ausgearbeitet. Die Bebauungsplanvorentwürfe vom 02.01.2023 sollen nun gemeinsam mit den Entwurfsvarianten vom 02.01.2023 Grundlage für die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB sein. Nach Klärung der Standortentscheidung für die Erweiterungsmöglichkeit der Brentano-Grundschule, kann das Bebauungsplanverfahren der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 04-06a anschließend fortgeführt werden.
Städtebauliche Konzeption
Den konzeptionellen Ansatz für die Änderung des Bebauungsplans 04/06a zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit bilden die beiden städtebaulichen Entwurfsvarianten 1 und 2 vom 02.01.2023. Allgemeines städtebauliches Ziel ist es, im Plangebiet eine gemischte Nutzung mit Wohnen, Gewerbe- und Büroflächen im Geschossbau sowie Sozial- und Gemeinbedarfsnutzungen zu ermöglichen.
Im Folgenden werden die beiden Entwürfe näher erläutert.
BAUWEISE / NUTZUNG
Im Sinne einer flächensparenden Bodennutzung wird ein mischgebietstypischer oberirdischer Überbauungsgrad von höchstens 60% angestrebt, weitergehende Unterbauungen sollen mit einer entsprechenden Erdüberdeckung und Intensivbegrünung versehen werden. Durch extensive Dachbegrünungen sind weitere positive Effekte für das Kleinklima und den Rückhalt von Niederschlagswasser zu erzielen. Die Geschossflächenzahl soll maximal 1,6 betragen, was für diesen innenstadtnahen Standort eine angemessene Dichte erlaubt.
Gemeinsamkeiten der Entwurfsvarianten:
- Die beiden städtebaulichen Entwürfe sehen eine maximal fünfgeschossige Bauweise vor.
- Zentrale Figur der beiden Bebauungskonzepte ist ein rahmensetzender, L-förmiger Riegel, der das Areal nach Norden zum Dr.-Willi-Reiland-Ring fünfgeschossig (IV + Staffelgeschoss) begrenzt und nach Westen einen viergeschossigen (III + Staffelgeschoss) Schenkel ausbildet. Dieser Baukörper soll in beiden Varianten gemischte Nutzungen aufnehmen.
- Die drei kleineren Gebäude im Inneren des Areals sind maximal viergeschossige (III + Staffelgeschoss) Wohnbauten.
- Zur Förderung der Wohnraumversorgung von Haushalten mit niedrigen Einkommen soll zumindest anteilig vorgegeben werden, dass die Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen.
Wenn der Stadtrat dies wünscht, kann eine solche Festsetzung in den für die öffentliche Auslegung zu erstellende Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden. Daraus ergäbe sich für einen Bauherrn die Pflicht, die entsprechenden Gebäude nach dem Standard der Wohnungsbauförderung zu errichten; eine spätere Vermietung als preisgebundener Wohnraum oder gar eine Preisbindung selbst können im Bebauungsplan nicht vorgegeben werden – dies entzieht sich dem Regelungsgehalt der Bauleitplanung. Allerdings kann ergänzend mit dem Grundstückseigentümer bzw. Bauherrn verhandelt und in einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben werden, dass bestimmte Wohnungen nur als preisgebundener Wohnraum vermietet werden dürfen.
Unterschiede der Entwurfsvarianten:
- Die Entwurfsvarianten 1 und 2 unterscheiden sich insofern, dass sich der Gebäudeschenkel des L-förmigen Baukörper entlang des Rings zugunsten des Schulhofs verkürzt.
- In Variante 1 wird die Kindertagesstätte im westlichen Schenkel des L-förmigen Baukörpers untergebracht. In Variante 2 wird die Kindertagesstätte am östlichen Ende zur Mattstraße hin angeordnet. Als Orientierungswert wurde für den Kindergarten mit 3 Gruppen (ca. 75 Plätze) die förderfähige Raumgröße von ca. 430 m² und für die Außenfläche ein Richtwert von 10 qm/ Kind (= ca. 750 m²) für beide Entwurfsvarianten angenommen.
- Der westliche Teil des L-förmigen Baukörpers dient in der Variante 2 schulischen Zwecken der Brentano-Grundschule (Grundstücksfläche ca. 5.000 m², 8 Klassen). Anstelle eines separaten Schulbaukörpers soll die riegelförmige Bebauung entlang des Dr.-Willi-Reiland-Rings zur Abschirmung von Lärmimmissionen bestehen bleiben. Durch den Flächenbedarf des Schulgeländes verdichtet sich zudem auch der Freiraum um die drei kleineren Gebäude im Inneren des Areals.
ERSCHLIESSUNGSSTRUKTUR / STELLPLÄTZE
- Beide Entwurfsvarianten verfolgen die Idee eines oberirdisch weitgehend autofreien, gemischt genutzten Quartiers.
- Für Fußgänger und Radfahrer ist eine hervorragende Anbindung an das vorhandene Fuß- und Radwegenetz entlang des Dr.-Willi-Reiland-Rings und über die Grünbrücke in Richtung Innenstadt („Brentano-Achse“) gegeben.
- Die verkehrliche Erschließung des Areals ist für den motorisierten Verkehr von Westen über die vorhandene Zufahrt, die von der Schweinheimer Straße rechtwinklig abzweigt, und von Osten über die Mattstraße aus möglich. Über die vorhandene Zufahrt an der Schweinheimer Straße soll zusätzlich eine neue Verbindung zur Mattstraße hin entstehen. Diese soll ausschließlich Rettungsdiensten, Feuerwehr und Müllabfuhr zur Erschließung des Quartiers vorbehalten sein und daher mit Absperrungen versehen werden.
- Die notwendigen Parkplätze für Pkws sind auf dem Grundstück und vorrangig in einer Tiefgarage unterzubringen. Die Tiefgarage wird voraussichtlich einen großen Teil des Geländes unterbauen, weshalb zur Schaffung eines angenehmen Wohn- und Arbeitsumfelds der unterbaute Bereich mit einer entsprechenden Erdüberdeckung und Intensivbegrünung zu versehen ist. Einzelne Kurzzeitparkplätze (z.B. KITA, Schule) sollen oberirdisch am Rand des Quartiers angeordnet werden. Damit ist eine flächensparende und geordnete Organisation des ruhenden Verkehrs gesichert.
- Die Satzung über die Herstellung, Ablösung und Gestaltung von Garagen und Stellplätzen für Kraftfahrzeuge sowie die Herstellung und Bereithaltung von Abstellplätzen für Fahrräder (GaStAbS) der Stadt Aschaffenburg ist zu beachten.
NACHHALTIGKEIT
- Aufgrund der stadträumlichen Lage wird die Nutzung nicht motorisierter Verkehrsmittel begünstigt.
- Zur Förderung der Nachverdichtung und Schaffung eines angenehmen Wohnumfelds wird zusätzlich die notwendige Verkehrsfläche auf ein Minimum reduziert (s. Erschließungskonzepte).
- Die städtebaulich wichtige Durchgrünung des Gebiets soll abgesehen von den verbleibenden „echten“ Grünflächen durch Intensivbegrünung der privaten Freiflächen auf der Tiefgarage und ergänzend durch (extensive) Begrünung der flachen Hausdächer gewährleistet werden.
- In der Freiflächenplanung vollständig berücksichtigt werden müssen die Bäume, die gemäß Bescheid vom 02.10.2018 zu erhalten bzw. zu pflanzen sind.
FAZIT: Seitens der Verwaltung wird die Variante 1 favorisiert. Sollte der Stadtrat die Variante 2 präferieren, wäre der Grundstückseigentümer mit einem flächengleichen Grundstückstausch einverstanden.
Planungsrechtliche Regelungsvorschläge Bebauungsplanvorentwurf
Art der baulichen Nutzung:
Alle Teilbaugebiete sollen als „Mischgebiet“ ausgewiesen werden.
In den beiden festgesetzten Teilbaugebieten ist eine Gliederung der Mischgebietsnutzung wie folgt angedacht:
MI 1: Im Teilbaugebiet MI 1 der Vorentwurfsvariante 1 soll eine gemischte Nutzung mit vorrangig Flächen für nicht wesentlich störende gewerbliche Zwecke (Büros) sowie für soziale Zwecke und nachrangig für Wohnen ermöglicht werden. In der Vorentwurfsvariante 2 sollen kulturelle Zwecke (Schulnutzung) Vorrang haben.
MI 2: Im Teilbaugebiet MI 2 soll in beiden Vorentwurfsvarianten Wohnnutzung dominieren.
Maß der baulichen Nutzung:
- Für das gesamte Gebiet soll als Obergrenze eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt werden.
- Entlang des Dr.-Willi-Reiland-Rings (nordwestliche Kante) sollen mindestens IV Vollgeschosse und maximal V Vollgeschosse entstehen. Das V Vollgeschoss ist nur als Staffelgeschoss zulässig.
- Innerhalb der rückwärtigen Baufenster sind maximal IV Vollgeschosse zulässig. Das IV Vollgeschoss ist nur als Staffelgeschoss zulässig.
Überbaubare Grundstücksflächen:
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen geregelt.
- In beiden Vorentwurfsvarianten sind die Baufenster des MI 1 und MI 2 entlang des Dr.-Willi-Reiland-Rings zwischen 5,00 m und 9,90 m von der Straßenbegrenzungslinie abgerückt und ermöglichen so die Ausbildung eines Vorgartens bzw. einer Vorzone sowie eine Tiefgaragenzufahrt.
- In der Vorentwurfsvariante 1 ist das Baufenster entlang der Zufahrt über die Schweinheimer Straße im MI 1 um 10,00 m von der Straßenbegrenzungslinie und im MI 2 um 5,50 m von der Privatstraße abgerückt.
- In der Vorentwurfsvariante 2 ist das Baufenster entlang der Zufahrt über die Schweinheimer Straße im MI 1 um 9,00 m von der Straßenbegrenzungslinie und im MI 2 um 5,50 m von der Privatstraße abgerückt.
Bauweise:
- Im Teilbaugebiet MI 1 gilt die „geschlossene Bauweise“
- Im Teilbaugebiet MI 2 gilt für das Baufenster entlang des Dr.-Will-Reiland-Rings die „geschlossene Bauweise“ und für das rückwärtige Baufenster die „offene Bauweise“.
Dachgestaltung:
Grünordnerische Regelungen:
- Nicht überbaute Tiefgaragenflächen sind als Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB mit bepflanzbaren Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 80 cm zu überdecken und intensiv zu begrünen. Für Baumpflanzungen auf Tiefgaragen muss auf einer Fläche von 12 m² die Schichtstärke des durchwurzelbaren Substrataufbaus mindestens 1m betragen.
- Der Anteil der echten Grünflächen soll 20 % der überbaubaren Grundstücksfläche umfassen.
- Die nicht über- und unterbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen.
- Auf den Baugrundstücken ist je voller 500 m² Grundstücksfläche ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen (innerhalb eines Jahres). Bestehende Bäume können auf diese Bestimmung angerecht werden.
- Erhaltungs- und Pflanzgebot: Erhalt und Pflanzung der Bäume gemäß Bescheid vom 02.10.2018.
Verkehrsflächen:
- bestehende Straßen und Wege werden als „Straßenverkehrsfläche“ oder „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmungen“ festgesetzt.
- Weitere Erschließungswege werden durch Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gesichert
Ruhender Verkehr (Pkw):
- Der ruhende Verkehr hat erheblichen Einfluss auf das Erscheinungsbild des Quartiers und auf seine Durchgrünung. Daher ist es in diesem verstärkt nachverdichteten innenstadtnahen Bereich wichtig, dass Stellplätze nicht in den Freiflächen rund um die Gebäude platziert werden, sondern möglichst in einer Tiefgarage untergebracht werden. Der Bebauungsplanvorentwurf lässt ausreichend Spielraum für die räumliche Einordnung von Tiefgaragen zur Unterbringung von Stellplätzen.
- Oberirdische Pkw-Stellplätze sollen nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Stellplätze am Rand des Quartiers zulässig sein.
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Bei Billigung der städtebaulichen Konzepte und der Bebauungsplanvorentwürfe vom 02.01.2023 soll die Unterrichtung der Öffentlichkeit durch digitale Informations- und Beteiligungsformen erfolgen (Veröffentlichung im Internet, Schriftverkehr und Abgabe von Stellungnahmen per e-mail bzw. über ein Beteiligungsportal). Flankierend werden die Konzeptentwürfe auch in Papierform mind. drei Wochen im Rathaus ausgehängt und können dort eingesehen und erörtert werden.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
Klimarelevanz
Insgesamt wird unter Anwendung des „Bewertungsschemas nach KÖP“ eingeschätzt, dass sich die Bauleitplanung „Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet ‚Nordwestlich Spessartstraße‘ [Nr. 04-06a – 2. Änderung]“ teilweise klimarelevant auswirkt. Berührt sind die beiden Handlungsfelder „Gebäude & erneuerbare Energien“ sowie „Mobilität“.
Handlungsfeld Gebäude & erneuerbare Energien:
Durch die Bebauungsplanänderung wird nicht gänzlich neu Baurecht geschaffen, sondern bestehendes Baurecht wird verändert. Durch eine mögliche höhere Dichte kann mehr gebaut werden. Dies setzt allerdings voraus, dass das Bebauungsplanänderungsverfahren tatsächlich abgeschlossen und das geschaffene Baurecht auch genutzt wird - der aktuell anstehende Beschluss zur Einleitung des Bebauungsplanänderungsverfahrens allein schafft keine Rechtsverbindlichkeit und entfaltet für sich auch keine Klimarelevanz. Perspektivisch wird das Vorhaben als wenig klimarelevant eingestuft: Den negativen Effekten des generellen Flächenverbrauchs stehen positive Effekte der "Innenentwicklung" gegenüber: Vorhandene Infrastruktur wird effektiver genutzt, wodurch ein erhöhter Flächenverbrauch an anderer Stelle vermieden wird - es sei denn, eine Stadtentwicklung durch Veränderung und/oder Neuschaffung von Bauflächen wird generell unterbunden. Eine Quantifizierung evtl. durch die Bauleitplanung ermöglichter zusätzlicher Treibhausgase ist nicht leistbar.
Handlungsfeld Mobilität:
Zunächst gilt hier das Gleiche wie für das „Handlungsfeld Gebäude & erneuerbare Energien“ (siehe oben).
Durch eine veränderte bauliche Nutzung des Standorts verändert sich auch das Verkehrsaufkommen innerhalb der Kommune. Generell erzeugen neu bebaute und genutzte Flächen zusätzlichen Ziel- und Quellverkehr - im Wesentlichen handelt es sich dabei aber um die bloße Verlagerung von Verkehrsströmen, weniger um einen echten Zuwachs. Eine "Innenentwicklung" trägt dabei maßgeblich zur Vermeidung von Verkehr bei und fördert die Nutzung nicht motorisierter Verkehrsmittel. So zeichnet sich der Standort des "Maria-Ward-Geländes" nordwestlich der Spessartstraße gerade durch seine für Fußgänger und Radfahrer günstige Anbindung an die Innenstadt aus. Insgesamt ist mit geringen Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen zu rechnen; quantifiziert werden kann dies vorliegend nicht. Aufgrund der stadträumlichen Lage wird jedenfalls die Nutzung nicht motorisierter Verkehrsmittel begünstigt.
